Як переконати власників квартир «світити» доходи від їх здачі в оренду

Скільки орендодавців сплачують податки

Зміни до Податкового кодексу в частині оподаткування житлового орендного бізнесу назріли давно. Міністерство розвитку громад та територій дійсно вже працює над ними. Основна мета — зменшити податкове навантаження та спростити легалізацію угод на ринку оренди житла. Серед ключових пропозицій: зниження ставки податку на доходи від оренди, повне звільнення від оподаткування під час здачі житла переселенцям, скасування обов’язкових декларацій у таких випадках, спрощений облік доходів для власників.

Запровадження нової моделі оподаткування потенційно може дещо зменшити відсоток тіньових угод, але реальна детінізація неможлива суто фіскальними методами.

На сьогодні ми маємо серйозну проблему з наповненням бюджету податками з ринку оренди житла. Це — фактично велика чорна діра, яку не може закрити жодна точкова ініціатива. Нині цей ринок на 95% перебуває в тіні — і це ще стримана оцінка, бо, враховуючи події великої війни, внутрішню міграцію і попит на житло в окремих регіонах, появу нових орендодавців, які не декларують свої надходження жодним чином, можна говорити про 99%.

Про це красномовно говорить і офіційна статистика: за даними Державної податкової служби, протягом 2024 року лише 900 громадян задекларували понад 16 мільйонів гривень доходу від здачі житла в оренду — це менше ніж 3 млн грн податку до бюджету.

Регулювання в цій сфері має бути системним, прозорим і вигідним для всіх сторін — і для держави, і для орендодавців, і для самих орендарів. Але одразу підкреслю: вирішення цієї проблеми — не лише в змінах до Податкового кодексу. Це має бути цілий комплекс кроків.

Навіщо це орендодавцям і орендарям

Потрібно розуміти, навіщо і орендодавцям, і орендарям мати справу з офіційними договорами, тобто працювати «в білу». З одного боку, це безпечніше і для орендодавця, і для орендаря. Ми постійно чуємо скарги людей, яких без пояснень виселяють, не повертають заставу, не дозволяють навіть зняти старі речі з інтерʼєру, але водночас змушують платити за зношене майно.

У разі наявності офіційного договору такі ситуації можна врегулювати. Якщо орендар спричиняє збитки — орендодавець має правовий інструмент вимагати компенсацію. Якщо орендодавець порушує умови — орендар захищений. У неформальних відносинах таких важелів немає. Іноді власники квартир навіть стикаються з погрозами з боку недобросовісних орендарів: «Спробуй тільки щось вимагати — я здам тебе податковій». Це неприпустимо.

В країнах ЄС усі орендні відносини оформлюються офіційно. Там не виселяють без причин, а правила проживання чітко встановлює управляюча компанія. Але якщо орендар порушує умови договору, його можуть виселити — з участю поліції, без бюрократії. При цьому, чіткі правила краще, ніж повна відсутність будь-яких домовленостей. Як свідчить досвід українців, які орендують житло в Європі, це гарантує передбачуваність і повагу до обох сторін.

Що слід зробити

На перший погляд, в Україні орендодавці теж не проти вести бізнес «в білу». Але за таку можливість вони наразі мусять сплачувати 18% податку на дохід фізичних осіб і додатково 5% військового збору, тобто 23%. А це не дуже стимулює. Тому логічно, що єдиним способом успішної детінізації в Україні звикли вважати зміни системи оподаткування, а саме — зниження ставки податку. Свого часу пропонували і 5%, і навіть дозвіл сплачувати єдиний податок без ФОП. Але, як показує практика, фіскальні методи без підтримувальних заходів — не працюють. У 2005 році орендодавцям дали можливість платити єдиний податок — близько 100 грн. І багато хто дійсно вийшов з тіні. Але після податкової реформи ці умови змінилися — і ринок знову став «сірим». Саме тому навіть ставка у 5% чи 1% не гарантує масової легалізації. Потрібна цілісна політика.

Один з найефективніших підходів, який використовують у ЄС — це будівництво соціального житла коштом міста або громади. Таке житло залишається у власності громади, а здавати його можна за нижчими цінами.

Ми плануємо реалізувати цю модель в межах нового житлового законодавства. По-перше, це вплине на ринок — приватні орендодавці змушені будуть переглянути ціни. По-друге, соціальна оренда буде оформлюватися офіційно, прозоро, з договорами — тобто в «білу». Це створить конкуренцію на ринку, і приватні гравці теж активніше переходять до легальних форматів. Більше того — громади можуть залучати житло у приватних власників для соціальної оренди, надаючи натомість податкові преференції.

Усе це дозволить по-справжньому запустити процес детінізації ринку оренди. І це актуально не тільки для житла — така модель підходить для будь-якого малого бізнесу. За нашими оцінками, повна детінізація цього ринку може дати державному бюджету до 80 млрд грн на рік.

Втім, важливо не перейти межу і не зруйнувати ринок жорсткими обмеженнями. Міжнародний досвід — зокрема, Аргентини — це яскраво демонструє. Там мінімальний термін договору, заборона індексації цін і валютних розрахунків у поєднанні з інфляцією спричинили кризу: кожна сьома квартира пустувала, а ціни зросли до рівня готелів. Тільки після скасування обмежень ситуація почала нормалізуватись. Тому таких рішень слід уникати.

Читайте також: Яке місто обійшло Київ за вартістю квартир в новобудовах

Але серед тих, до яких слід придивлятись — підтримка інвесторів, які будують доступне житло, розвиток соціальної оренди, субсидії на оренду для вразливих груп, зокрема для сімей загиблих воїнів. Це ті кроки, які допоможуть створити здоровий і прозорий ринок оренди житла в Україні.

Автор:

Народний депутат України, фракція “Слуга народу” Шуляк Олена

Верховна Рада