Іпотека у Швейцарії: як вона працює і скільки треба заробляти, щоб її дали

Скільки власних грошей потрібно

Мінімум 20% вартості нерухомості ви вносите самі. Але це не одна сума, а дві різні частини:

• щонайменше 10% вартості мають бути «твердими» власними коштами: заощадження, третій пиллар, подарунок від родичів або спадок

• ще до 10% можна взяти з другого пиллара, тобто з пенсійної каси

Повністю профінансувати перший внесок пенсійними грошима не вийде. Це правило діє по всій країні і банки його не обходять.

Про зняття грошей з другого пиллара

Це виглядає привабливо, але має ціну:

• зняті гроші зменшують вашу майбутню пенсію, і часто також страхові виплати на випадок інвалідності та смерті

• при знятті сплачується окремий податок за пільговою ставкою

• якщо ви продасте житло, зняту суму треба буде повернути в пенсійну касу

• альтернатива зняттю це застава другого пиллара. Тоді гроші залишаються в касі, але банк вважає їх забезпеченням

Дві іпотеки, а не одна

Швейцарська іпотека ділиться на дві частини:

• перша іпотека, до двох третин заставної вартості, тобто приблизно 66,67%. Її не потрібно погашати обов'язково, ви платите лише відсотки

• друга іпотека, це проміжок від двох третин до 80%. За нормативним мінімумом банківської саморегуляції її треба погасити за максимум 15 років або до виходу на пенсію, залежно від того, що настане раніше. Ставка по ній зазвичай трохи вища

Важлива деталь, яку ролики зазвичай спрощують. При стандартному фінансуванні 80% обов'язкова до амортизації частина становить не 15%, а 80% мінус 66,67%, тобто приблизно 13,33% вартості. Цифра 15% з'являється тоді, коли конкретний банк ставить суворішу межу першої іпотеки на рівні 65%. Банк має право бути суворішим за норматив, але не м'якшим.

Отже «35%», про які говорять у роликах, насправді ближче до 33,3%: 20% першого внеску плюс 13,33% обов'язкової амортизації.

Решта, тобто дві третини вартості, може залишатися непогашеною без обов'язкової амортизації доти, доки банк і надалі погоджується вас фінансувати. Це не безумовний вічний кредит, а модель, яка тримається на тому, що банк при кожному продовженні договору підтверджує вашу платоспроможність.

Пряма і непряма амортизація

Другу іпотеку можна гасити двома способами.

Пряма амортизація: щороку переказуєте банку частину суми, борг реально зменшується, відсоткові платежі поступово падають.

Непряма амортизація: платите ту саму суму не банку, а у свій третій пиллар, який передаєте банку в заставу. Борг не зменшується, зате ви щороку отримуєте податкове вирахування по 3а, а гроші тим часом інвестуються.

Другий варіант часто пропонують страхові брокери у зв'язці зі страхуванням життя. Тут варто бути уважним. Страхові поліси 3а мають вищі комісії, жорсткіші умови та меншу гнучкість, ніж банківський рахунок 3а або 3а з інвестуванням в ETF. Саме на страховому полісі брокер заробляє найбільшу комісію, тому саме його вам радять найчастіше.

Головний бар'єр, про який мовчать ролики

Перший внесок збирає багато хто. Реальна перешкода інша, і називається вона Tragbarkeit, тобто розрахунок доступності.

Банк рахує ваші майбутні витрати не за реальною ставкою, а за теоретичною, приблизно 5% річних, навіть якщо зараз ринкова ставка втричі нижча. Деякі банки використовують 4,5%. До цього додається 1% вартості нерухомості на утримання та ремонт і сума обов'язкової амортизації.

Більшість банків орієнтується на те, що отриманий результат не має перевищувати приблизно 33% валового сталого доходу. Деякі допускають 35%.

Важливо розуміти: це банківські моделі, а не єдина державна формула. FINMA наглядає за іпотечними ризиками, але конкретна методика та гранична величина залежать від банку, і в окремих випадках регулятор визнає прийнятними інші моделі розрахунку.

Логіка банку проста: якщо ставки колись повернуться до 5%, ви маєте витримати такий платіж без допомоги.

Практичний приклад: Цюрих, 80 квадратних метрів за 1,5 млн

Що потрібно на старті:

• перший внесок 20%: 300 тис.франків, з них мінімум 150 тис. власними коштами

• іпотека: 1,2 млн франків

Як банк рахує доступність:

• теоретичні відсотки 5% від 1200000 = 60000 франків на рік

• утримання 1% від 1500000 = 15000 франків на рік

• амортизація: знизити іпотеку з 1200000 до двох третин вартості, тобто до 1 000 000. Це 200 000 франків за 15 років = 13333 франки на рік

• разом: 88333 франки на рік

Ці 88 333 мають бути не більше 33% доходу. Отже потрібна валова зарплата приблизно від 268 000 франків на рік.

Якщо ваш банк ставить суворішу межу 65%, амортизувати доведеться 225 000 за 15 років, тобто 15 000 на рік, і планка підніметься приблизно до 273 000 франків.

Для порівняння: медіанна валова зарплата при повній зайнятості у Швейцарії за даними Федерального статистичного бюро (обстеження 2024 року) становить 7 024 франки на місяць, тобто близько 84 300 франків на рік. Для такої квартири потрібно заробляти більш ніж утричі більше за медіану.

Дохід двох людей рахується разом

Важливий практичний момент: якщо ви купуєте житло у шлюбі або спільно з партнером, банк рахує сукупний дохід обох позичальників.

Ті самі 268 000 франків для квартири у Цюриху це або одна дуже висока зарплата, або дві зарплати приблизно по 134 000. Друге значно реалістичніше для сімей з двома працюючими у сфері ІТ, фінансів, фармацевтики чи медицини.

Але тут є ризик, про який варто думати заздалегідь: якщо один з партнерів перестане працювати, наприклад через народження дитини, розрахунок доступності перестане сходитись. Банк не забере житло автоматично, поки ви платите, але при продовженні договору може вимагати додаткового погашення.

Оренда чи купівля: порівняння грошових потоків

Тут криється парадокс, який частково пояснює, чому попит на житло у Швейцарії такий високий.

Спершу про ставки. У 2026 році реальні пропозиції залежно від банку, строку та профілю клієнта перебувають приблизно в діапазоні 1,4 до 2,1% для фіксованих іпотек: наприклад, п'ять років від 1,43% у Swissquote, 1,55% у Generali, 1,86% у ZKB, десять років від 1,72% до 2,10%. Пропозиції на базі SARON можуть бути помітно нижчими, але зі змінною ставкою.

Візьмемо ту саму квартиру за 1,5 млн і ставку 1,5% як ілюстративний сценарій, а не як універсальну середню.

Прямі щомісячні грошові витрати власника:

• відсотки: 1,5% від 1 200 000 = 18000 на рік, тобто 1500 на місяць

• утримання і ремонтний фонд: близько 15000 на рік, тобто 1250 на місяць

• амортизація: 13333 на рік, тобто близько 1110 на місяць

Разом виходить приблизно 3 860 франків на місяць. Але з них 1 110 це амортизація, тобто гроші, які перетворюються на вашу власність, а не зникають. Прямий грошовий відтік без амортизації приблизно 2 750 франків на місяць.

Оренда аналогічної квартири 3,5 кімнати у Цюриху коштує від 2 800 до 4 000 франків на місяць, плюс комунальні платежі.

Тобто за поточних низьких ставок прямі щомісячні грошові витрати на власне житло можуть бути співставними з орендою або навіть нижчими. Але це ще не означає, що купівля економічно вигідніша. Повне порівняння має враховувати щонайменше:

• вартість вкладеного капіталу: 300 000 франків першого внеску, які могли б працювати в іншому місці

• витрати на купівлю і майбутній продаж

• великі ремонти, які не завжди вкладаються у розрахункову оцінку 1% на рік. Ця цифра є банківською моделлю, а не обов'язково фактичною щорічною тратою

• податок на вменённу орендну вартість до 2029 року

• коливання вартості самої нерухомості

Проблема для більшості людей все ж не в щомісячному платежі. Проблема у двох речах: 300 000 франків початкового капіталу та підтвердження зарплати, яку має лише кілька відсотків населення.

Витрати, які не входять у ціну квартири

Плануючи бюджет, врахуйте додаткові витрати при купівлі:

• нотаріус і внесення до земельного реєстру

• податок на перехід права власності, Handänderungssteuer. Він відрізняється по кантонах: кантон Цюрих скасував його з 1 січня 2005 року, у деяких інших кантонах він сягає кількох відсотків

• комісія за оформлення застави, Schuldbrief

• ремонтний фонд будинку при купівлі квартири у спільній власності

Як дуже грубий орієнтир варто закласти додатково від 1% до 5% ціни, але розкид між кантонами великий, тому конкретну цифру треба перевіряти для свого кантону окремо. Ці гроші не можна покрити іпотекою, вони мають бути власними.

Що зміниться з 1 січня 2029 року

28 вересня 2025 року швейцарці проголосували за скасування Eigenmietwert, тобто вменённої орендної вартості, з результатом 57,7% голосів «за». За неї власники досі платять податок так, ніби вони отримують дохід від власного житла.

1 квітня 2026 року Федеральна рада офіційно визначила дату набуття чинності: 1 січня 2029 року. Затримка пов'язана з тим, що гірським кантонам потрібен час, щоб запровадити новий податок на другі житла. До 2029 року все залишається як є.

Після реформи відсотки по іпотеці більше не можна буде віднімати від податків для житла, у якому ви живете самі. Виняток передбачено лише для тих, хто купує житло вперше: обмежене вирахування протягом перших десяти років.

Це напряму б'є по популярній стратегії «ніколи не гаси іпотеку». Її сенс великою мірою тримався саме на податковому вирахуванні відсотків, яке компенсувало податок на вменённу орендну вартість. Після 2029 року тримати великий борг заради податкової вигоди стане невигідно для більшості власників, і логіка потроху зміститься у бік швидшого погашення.

Три поширені міфи

Міф перший: якщо ціна житла зросте, банк простить вам другу іпотеку.

Ні. Банки борги не прощають. Якщо при переоцінці співвідношення кредиту до вартості впаде нижче двох третин, банк може скасувати обов'язок амортизації. Сам борг залишається і відсотки по ньому нараховуються далі. До того ж банки оцінюють нерухомість консервативно і не поспішають переоцінювати її вгору.

Міф другий: іпотечні ставки завжди падають, а оренда завжди дорожчає.

Останні роки це справді так, але це не закон природи. Ставки залежать від політики Національного банку. У 2022 і 2023 роках вони зростали, і ті, хто брав іпотеку зі змінною ставкою, це добре відчули.

Міф третій: іпотеку дають назавжди і ніхто нічого не перевіряє.

Ні. Фіксована іпотека, Festhypothek, укладається на певний строк, зазвичай від 2 до 10 років, після чого її треба рефінансувати або продовжити на нових умовах. У SARON та змінних моделей структура договору інша, але й там банк періодично переглядає умови. При кожному продовженні банк може перерахувати вашу спроможність платити. Особливо болісно це працює при виході на пенсію: дохід падає до рівня пенсії, а розрахунок доступності робиться заново. Багато пенсіонерів у Швейцарії саме тоді змушені додатково погашати іпотеку або продавати житло.