Інвестиційні проєкти у Карпатах: що пропонують забудовники у 2024 році

Карпати сьогодні — одне з найбезпечніших місць в Україні, куди навіть під час війни продовжують їхати відпочивальники. Для інвесторів це означає, що відкрився ще один напрямок для вигідного вкладання коштів. Об'єктами інвестування все частіше стають готелі та оздоровчі комплекси у західних областях України. Разом із забудовниками Green Rest Development та SENSAR розповідаємо, про які нюанси інвестування у нерухомість у Карпатах потрібно знати у 2024 році та що пропонують девелопери.

Чому варто інвестувати у нерухомість у Карпатах

Регіон Карпат сьогодні проходить стадію активного розвитку як інноваційного рекреаційного майданчика. Різноманіття комплексів та локацій для гостей щороку стає більшим. Туди їде все більше відвідувачів, які готові витрачати свої кошти. І девелопери беруть це до уваги.

«В перспективі більш вигідне співвідношення ціна-якість дозвілля заохотить закордонних гостей до відвідин Карпат. Цей тренд ми могли вже відслідковувати у 2021 році"‎, — розповідає комерційна директорка SENSAR Development Руслана Грабко.

Це дає стимул для забудовників будувати та залучати інвесторів до своїх проєктів у Карпатах. До того ж інвестування у апартаменти, в порівнянні з квартирами, має кілька важливих переваг:

Можливість будівництва номерного фонду малих площ. Невеликі розміри апартаментів у деяких проєктах зменшують його загальну вартість і дозволяють інвестувати покупцям з меншими бюджетами. Так, наприклад, у проєкті SENSAR Smart Hill у Яремче площі апартаментів стартують від 13 квадратних метрів. При цьому деталізоване пропрацювання внутрішнього планування та дизайн проєкту об'єкту дає змогу отримувати максимальні вигоди інвестору з кожного квадратного метру.
Можливість отримувати пасивний дохід зі зменшеним податковим навантаженням в порівнянні з житловим фондом. Ця особливість стосується ФОП 3ї групи на єдиному податку. Тобто коли у власності є декілька об'єктів нерухомості, то вигідніше для власника буде мати саме апартаменти.
Більша дохідність, ніж від інвестування у квартири. Інвестиції, якщо порівнювати 45 квадратів квартиру в Києві і 25 квадратів номер в комплексі Green Rest Development поблизу села Славське у Львівській області, інвестиції однакові. Але хоч інвестор отримує меншу площу, дохідність буде отримувати більшу.
Відсутність необхідності робити ремонт чи відновлювати апартаменти самостійно. У разі купівлі квартири потрібно самостійно зробити ремонт (найняти будівельників, дизайнерів, все це контролювати). До того ж, через 5−7 років квартира буде вже не в такому стані і потрібні будуть додаткові кошти на відновлення. У разі інвестицій в апартаменти, ці обов’язки бере на себе керуюча компанія.
Швидші терміни окупності. Для апартаментів це відбувається у півтора рази швидше, ніж у випадку з квартирою. «‎Це залежить від додаткової вартості вкладення ремонту, від середньої ціни на ринку квартири, якщо дивитися на квартиру 40−45 квадратів навіть з гарним ремонтом, це $600 — $650. В комплексі це $700 — $750 за місяць. Але ти нікого не шукаєш для оренди, не ремонтуєш нічого. Цим займається керуюча компанія. І таким чином 9−10 років окупність апарт комплексу. Квартири — 15−16 років"‎, — пояснює Сергій Ратушний, керівник маркетингового відділу Green Rest Development.

Якщо ж говорити про недоліки, то можна виокремити два основні:

Висока вартість комунальних послуг. Адже для апартаментів їх надають за комерційним тарифом. Однак, це як правило, не відображається на рівні доходу клієнтів.
Неможливість проживати в номері тривалий час. Більшість забудовників дозволяють інвестору безкоштовно проживати в своєму номері певну кількість днів на рік.

Які варіанти нерухомості в Карпатах пропонують забудовники

З кожним роком пропозицій від девелоперів для інвестування у нерухомість у туристичних локаціях стає все більше. На прикладі двох забудовників ми розкажемо, в які проєкти можна вкласти свої заощадження вже сьогодні.

Пропозиції від SENSAR

У портфелі SENSAR development на сьогоднi можна обрати у Карпатах номери у двух проєктах такого типу:

Smart Hill у Яремчі з готовністю 75%;
The FIVE, готель у центрі Ужгорода, який має топову локацію і широкий спектр внутрішньої інфраструктури та сервісів.

Ще один варіант для інвестування — відпочинковий комплекс Gora, що затишно розташувався біля Славського на горі Тухля. «‎За останні декілька років бажання отримати сучасний власний будинок у горах стало досяжною реальністю, а не складною задачею для реалізації. А саме обрати земельну ділянку, збудувати будинок, комфортно його облаштувати, мати надійну управляючу компанію і ще й пасивний дохід заробляти — все це легко отримати у продуманих до деталей заміських комплексах. Зі свого боку всі ці і не тільки опції можна віднайти в відпочинковому комплексі Gora», — зауважують у SENSAR.

Часто інвестори запитують — чи можна приїжджати у свій номер на відпочинок? У кожного забудовника є свої умови щодо цього. Наприклад, проєкт Smart Hill у Яремче дає можливість інвестору безоплатно відпочивати 19 днів на рік, а якщо потрібно, то ще 19 днів зі знижкою 50%. Такий формат обумовлено загальною фінансовою моделлю апарт-комплекса, за якої має виконуватися план по доходу готельним оператором перед інвесторами.

Головною умовою для того, щоб почати інвестування у ці об'єкти, є бажання клієнта. Далі інвестор разом із забудовником обирають локацію, тип нерухомості та конкретні об'єкти, виходячи із уподобань інвестора та його завдань. Широкий портфель SENSAR development дає змогу інвестору диверсифікувати ризики і отримати максимальні вигоди для себе.

Придбати апартаменти можна також на умовах розтермінування. Цей формат складається з першого внеску та щомісячних платежів. «Ключовим є те, що наше розтермінування безвідсоткове. Також ми розуміємо необхідність індивідуального підходу у роботі з клієнтами і в залежності від ситуації йдемо на зустріч у формуванні персональних умов покупця», — пояснюють у SENSAR.

Ще один цікавий інструмент для придбання апартаментів — партнерська інвестиція. За такого сценарію один апартамент купується на двох і більше інвесторів одночасно. Це дозволяє зменшити розмір чергових платежів і зробити умови розтермінування більш привабливими.

Пропозиції від Green Rest Development

До 2021 року забудовник активно працював у південних регіонах, Херсоні та Одесі, а зараз зосередив увагу на західній частині України. Для інвесторів девелопер сьогодні пропонує цікавий проєкт готельного плану в Нижній Рожанці, біля Славського у Львівській області, відкриття якого заплановане на початок 2026 року.

«Ми будуємо преміальний комплекс, вибрали нішу преміум-сегменту, таких комплексів в Україні 10%, всі інші — це середній рівень, або комфорт. Якщо розглядати повноцінний готельний комплекс з інфраструктурою, то ми одні з найперших, хто будує саме в цьому регіоні», — розповів керівник маркетингового відділу Green Rest Development Сергій Ратушний.

Модель співпраці з інвестором наступна — він купує апартаменти, а потім здає керуючій компанії і отримує за це пасивний дохід. Деякі інвестори заходять у проєкти на початку будівництва, щоб потім перепродати, коли воно завершиться і на цьому заробити. При купівлі апартаментів у Green Rest Development право власності оформляється по договорах МОН — Майбутні об'єкти нерухомості.

Також у інвестора є можливість проживати безкоштовно у своєму номері у комплексі 14 днів на рік. За цей час йому будуть нараховуватися дивіденди та діятиме 20% знижка на послуги комплексу (ресторан та розваги, які там будуть).

Щодо оплати, забудовник пропонує дві основні умови:

повна оплата (з можливістю отримати індивідуальну знижку);
розтермінування на 1 рік (безвідсоткове з фіксованою ціною, перший внесок 30%, залишок розбивається на рік).

Комплекс Green Rest Development поблизу Славського поки на етапі будівництва. Але вже зараз цей регіон досить перспективний. Поблизу комплексу заплановане будівництво масштабного гірськолижного курорту, функціонують підйомники, а в Славську та навколишніх селах потік туристів досить високий. Там не такий великий трафік, як в Буковелі, а влітку природа насиченіша та зеленіша. Тому цю місцевість вибирають для тихого сімейного відпочинку.

Водночас комплекс Green Rest Development спроектували з розвиненою інфраструктурою — на території буде великий СПА-комплекс з 25-метровим та дитячим басейном з підігрівом, 5 видів лазень, чани та зона релаксу, два ресторани, вихід до річки, тенісний корт, тренажерний зал, конференц зали та банкетний зал, влітку на території комплексу працюватиме pool-зона з відкритим басейном, бунгало та лежаками, а взимку — льодовий каток, лижна кімната. Гостям комплексу не потрібно буде навіть виходити з території, щоб отримати якісний сервіс та розваги. Комплекс розташований між двома горами, є стежка, якою можна піднятися на вершину.

Сьогодні інші готелі поблизу поки не мають настільки масштабну інфраструктуру. Тому в Green Rest Development переконані, що інвесторам найвигідніше заходити у проєкти у цьому регіоні саме зараз.

Як придбати та які ціни

Почати процес придбання варто з вибору номеру. Зробити це можна навіть на сайтах забудовників. Наприклад, у Green Rest Development на сайті досить зручне планування поверхів, де вказуються номери, які вже продані, по площам та кімнатам.

Після вибору номера алгоритм дій орієнтовно наступний:

домовитися про умови оплати;
забудовник складає договір та обговорює з юристами;
інвестор отримує договір для ознайомлення;
провести зустріч для підписання договору.

Щодо вартості апартаментів, то вона залежить від поверху. Щодо квадратури, у Green Rest Development є номери від 24,5 квадратів до 75 квадратів (однокімнатні, двокімнатні, трикімнатні). Ціни стартують від $75 000 і вище.

А от в згаданому вище проєкті Smart Hill у Яремче від SENSAR development вартість за апартамент з ремонтом та наповненням, згідно стандартів готельного оператора, стартує від $44 227. Інвестор отримує не просто апартамент, а готовий для передачі в управління номер в проєкті зі своїм рестораном на останньому поверсі та СПА, з конференц залом та спортзалом, з дизайнерським лоббі, комфортною зоною очікування та ще з рядом важливих деталей.

Загалом ціноутворення дохідної нерухомості Карпат різноманітне і залежить від багатьох факторів. Найголовніші з них — локація, концепція (наповнення) проєкту, наявність оздоблення. Ціновий діапазон апартаментів у Карпатах у 2024 році становить $2500 — $5000 за квадратний метр.

«Ми очікуємо поступове зростання ринку і наші прогнози йдуть від мінімалістичних 2% на рік до 15% річних, що є цікавим в порівнянні з іншими інструментами інвестування», — зазначають в SENSAR.

Який дохід можна отримати

У випадку з інвестування у нерухомість в Карпатах є два шляхи отримання доходу — пасивний дохід від здачі апартаментів в оренду та від продажу при зростанні вартості об'єкту.

Принцип нарахування пасивного доходу може відбуватися двома підходами:

Коли береться частка від загального доходу всього готелю, де частка інвестора складає пропорцію власних метрів від загальної площі апартаментів.
Коли інвестор отримує дохід від здачі в оренду власного об'єкту нерухомості.

Перший підхід вважається більш безпечним для інвестора, хоч інколи і менш вигідним на етапі запуску готелю в роботу. Умови розподілу прибутку більш детально описали в Green Rest Development.

Щомісяця розраховується чистий прибуток комплексу, наприклад це 1 млн грн. Він розподіляється 75% на 25%. 75% отримують інвестори, 25% бере керуюча компанія. Тобто умовно 250 тис. грн бере керуюча компанія на подальший розвиток комплексу та ремонтні роботи (тобто інвестору не потрібно буде потім окремо вкладати в ремонт номеру свої гроші). І 75% — це умовно 750 тис. грн розподіляються рівномірно між усіма апартаментами порівно, згідно площі інвестора. Тобто вираховується чистий прибуток на метр квадратний і множиться це на кількість квадратних метрів, які має інвестор.

Також на ринку можна зустріти додаткові можливості для заробітку інвестора, коли, наприклад, управляюча компанія додає у перелік свої продуктів та послуг якісь нові опції. А інвестор приймає участь у розподілі цього додаткового доходу, що збільшує розмір і його особистого прибутку.

Щодо прибутку, найбільшу дохідність можна отримати, якщо купити апартаменти на ранніх стадіях будівництва. Якщо подивитися на пропозиції, то можна побачити варіанти від декількох відсотків річних до більш ніж 20% річну дохідність.

«Коли ми готували наш новий проєкт готелю The FIVE у Ужгороді ми брали за основу реальні цифри працюючих комплексів в цій локації, і склавши нашу модель зростання, окупності, дохідності проєкту для інвесторів, були приємно вражені. Наші консервативні розрахунки показали, що отримати 17% річних цілком реально. Але це відноситься до клієнтів, які входитимуть в інвестицію на початкових етапах будівництва», — розповіли у SENSAR.

У комплексі, який зараз будує Green Rest Development, інвесторам радять орієнтуватися на 12% річних. Річний дохід вираховується від вартості інвестицій. Наприклад, $100 000 вклав — $12 000 отримав з номеру. Наприклад, від маленького номеру 24,5 квадратів, інвестор може отримувати $700 — $750 доларів на місяць чистого прибутку зі здачі в оренду. Чим більший номер, тим більший прибуток може отримати інвестор. При цьому навіть якщо саме номер інвестора не буде зданий в оренду жодного разу за місяць, він все одно отримає кошти.

Середній термін окупності номеру — 8−9 років. Якщо ж вкластися на етапі будівництва, щоб потім перепродати номер, можна отримати 30−40% прибутку. Тобто якщо купити номер за $100 000 зараз, то на відкритті готелю у 2026 році він буде коштувати $130 000.

Також інвестору потрібно розуміти, що перший пасивний дохід він почне отримувати вже після запуску готелю чи апарт-комплексу в експлуатацію. Однак в перші місяці заробіток буде дещо нижчим, а вже орієнтовно через півроку інвестор зможе вийти на очікуваний дохід (наприклад, 12% річних у проєкті Green Rest Development). Адже перші місяці потрібно буде провести роботу з клієнтами та розгорнути якісну рекламну кампанію. І лише після того, як туристи почнуть заселятися у комплекс, інвестори зможуть отримувати стабільні зворотні інвестиції.

Як обрати проєкт для інвестування

Шлях до інвестицій у нерухомість однозначно слід почати з вибору забудовника. Звертати увагу слід на тих, хто активно будує і вводить в експлуатацію свої проєкти після 24.02.2022. Для інвесторів, які розглядають Карпати, важливо розуміти, що ціни на нерухомість тут відносно низькі, якщо порівнювати з іншими країнами Європи.

Якщо ви вагаєтеся щодо інвестування в проєкти в Карпатах, ось кілька порад, які можуть допомогти вам прийняти рішення:

Досліджуйте ринок: порівняйте ціни, дізнайтеся про поточні тенденції та перспективи розвитку регіону. Це допоможе вам зрозуміти, чи відповідають ваші інвестиційні цілі можливостям, які пропонує цей регіон.
Врахуйте потенціал зростання: Карпати мають великий потенціал для розвитку туризму та рекреаційного бізнесу. Розгляньте можливість придбання нерухомості, яка може зрости в ціні в міру зростання популярності регіону.
Поговоріть з місцевими експертами: Консультація з місцевими ріелторами, девелоперами та юристами допоможе вам отримати краще розуміння правових аспектів та специфіки ринку нерухомості в Карпатах.
Зверніть увагу на інфраструктуру: наявність доріг, доступу до комунікацій, туристичних об'єктів і транспортних маршрутів може суттєво вплинути на прибутковість вашої інвестиції.
Зосередьтеся на довгостроковій перспективі: якщо ви готові до того, що прибуток не буде миттєвим, але стабільним і зростаючим з часом, Карпати можуть стати для вас вдалим вибором.
Врахуйте культурний та природний фактори: Карпати — це не лише прекрасні пейзажі, а й багата культурна спадщина. Інвестиції у нерухомість, яка зберігає місцеві традиції та інтегрується в природне середовище, можуть бути особливо привабливими як для вас, так і для потенційних орендарів або покупців.
Подумайте про соціальну відповідальність: інвестуючи в Карпати, ви можете зробити свій внесок у розвиток регіону та підтримку місцевих громад. Це може бути додатковим стимулом, якщо ви прагнете не лише фінансової вигоди, а й позитивного впливу на суспільство.

І головне пам’ятайте, що будь-які інвестиції мають свої ризики, але поряд з тим і вигоду. Важливо зважено підійти до оцінки недоліків та переваг, щоб прийняти найбільш обґрунтоване рішення.