Інвестиції в нерухомість на Балі: 17% дохідності та ризики, про які варто знати

Зростання туристичного потоку

До пандемії туристичний потік на Балі зростав рік у рік. 2019 рік став рекордним — кількість туристів сягнула майже 5 млн. Пандемія перервала тренд зростання, але ненадовго. За прогнозами, до кінця поточного року буде побито новий рекорд у 7 млн іноземних туристів.

Всі дані вказують на те, що цей прогноз справдиться. Пандемія, хоча й стала перешкодою для відвідування острова туристами, зіграла важливу роль в іншому: багато людей переосмислили своє життя та роботу, обираючи місця, де можна поєднувати комфортне проживання, віддалену роботу та теплий клімат. Тож зросла кількість людей, які або переїхали на Балі, або ж проводять на острові багато часу — всю зиму, а то й по пів року.

Портрет відвідувачів острова за ці роки сильно змінився. Окрім серферів-неформалів, нині тут багато цифрових кочівників, молодих професіоналів і підприємців, заможних туристів з усієї Європи, Австралії, Азії, США, Індії, тощо. Вони орендують як готельні номери, так і квартири, таунхауси і вілли, круглий рік забезпечуючи стабільний рентний дохід власникам цієї нерухомості.

Все це сприяє зростанню попиту на балійську нерухомість серед покупців. За даними нашої компанії, за останні три роки він зріс вдесятеро.

Хто купує і за скільки

Приблизно з 2018 року на Балі почався будівельний бум — з’явилося не лише багато нових об'єктів курортної нерухомості, але й розширився її вибір.

Сьогодні поряд із розкішними віллами, вартістю від $1 млн, тут можна знайти невеличкі готельні номери на продаж за ціною від $70 тис. Середня ціна апартаментів та таунхаусів становить $100−150 тис.

Середній вік інвесторів — 30−40 років. Вони орієнтовані на отримання пасивного доходу та прагнуть диверсифікувати свої активи. Їх приваблює три чинники:

Прогнозоване зростання цін на нерухомість

Ринок нерухомості на Балі демонструє стрімке зростання цін. Наприклад, вілла на другій лінії океану, яку шість років тому продавали за $220 тис., сьогодні коштує близько $500 тис. Аналогічна ситуація з апартаментами: ціна об'єктів, які раніше коштували $120 тис., наразі зросла вдвічі.

Зважаючи на прогнозоване зростання туристичного потоку та активну підтримку туристичної галузі з боку влади Індонезії, динаміка зростання цін зберігатиметься і надалі.

Легкість купівлі: без фінансового моніторингу

На Балі процес придбання нерухомості є надзвичайно простим і зручним для інвесторів. Оплату можна здійснювати криптовалютою або готівковими коштами, без необхідності проходити фінансовий моніторинг чи підтверджувати походження капіталу. Купівля не вимагає відкриття рахунків за межами України, що значно спрощує процес інвестування.

Можливість перепродажу до завершення будівництва

На Балі є можливість перепродати об'єкт ще до завершення його будівництва. Ця модель, звична для українських інвесторів, дозволяє отримати прибуток ще до введення об'єкта в експлуатацію.

На відміну від Іспанії, де переуступка права власності є обмеженою і обкладається податками, на Балі такі операції відбуваються швидко і без додаткових витрат. Щобільше, вартість об'єкта за період будівництва зростає приблизно на 50%.

Ризики та особливості

Є декілька особливостей, які варто враховувати.

Одна з них полягає у відсутності права безпосередньої власності на землю для нерезидентів. Це означає, що вся земля на острові належить лише громадянам Індонезії. Іноземці, включно з українськими інвесторами, можуть отримати доступ до землі виключно через систему лізхолду (leasehold).

Лізхолд — це форма оренди землі, яка зазвичай укладається на строк до 30 років. Протягом цього періоду інвестор має право володіти нерухомістю, збудованою на цій землі, і використовувати її для особистих чи комерційних цілей.

Після закінчення терміну оренди договір може бути продовжений на новий період, зазвичай ще на 30 років, але на умовах, що відповідають ринковій вартості на момент перепідписання.

Приклад фінансової моделі

Уявімо, ви купуєте апартаменти за $100 тис. У цю суму входять:

• $30 тис. — вартість оренди землі на 30 років;
• $70 тис. — вартість будівництва і прибуток девелопера.

Через 30 років вартість землі може зрости, скажімо, до $60 тис. Щоб продовжити договір оренди, вам доведеться заплатити власнику цю суму.

Подібна система права існує в багатьох країнах, зокрема, в Таїланді та у Великобританії. У Британії, наприклад, вся земля формально належить монарху, а покупці нерухомості отримують право користування на певний строк. На Балі ця практика адаптована до місцевих умов і є звичним явищем для азійського регіону.

З огляду на це, є декілька порад інвесторам:

• Ретельно перевіряти умови контракту, тривалість оренди та можливість її продовження.
• Враховувати у розрахунках зростання ціни землі на момент перепідписання договору.
• Працювати з досвідченими юристами, які знайомі з особливостями індонезійського законодавства.

Друга особливість: високий попит на житло посприяв зростанню кількості забудовників та продавців нерухомості. Плюс у тому, що зростання конкуренції та вихід на ринок нових гравців, в тому числі з Європи, зумовили підвищення якості будівництва та матеріалів. Адже на Балі з цим раніше було складно.

Інший бік медалі — у розмаїтті компаній легко натрапити на недобросовісних продавців. Ускладнюється ситуація віддаленістю острова, адже далеко не завжди у покупця є можливість приїхати і подивитися на об'єкт. Нерухомість, яка виглядає привабливо на рендерах, може не відповідати очікуванням через обмежений вибір матеріалів, нестачу кваліфікованих робітників і вплив специфічного клімату.

Читайте також: Нерухомість в Іспанії: сім способів легально переказати кошти на її покупку

Поради інвесторам

Перед інвестуванням необхідно перевірити документи забудовника, правовий статус землі та досвід реалізації попередніх проєктів. Важливо з’ясувати, чи відповідає його робота заявленим стандартам і чи здає він об'єкти вчасно.

Лише близько 10% місцевих девелоперських компаній мають реальний досвід у будівництві та завершені проєкти.

Значна частина гравців на ринку — це компанії без реального досвіду. Вони часто орендують земельні ділянки, створюють яскраві рендери, запускають сайти й розміщують оголошення через агентства нерухомості. Такі забудовники активно продають проєкти на етапі пресейлу, але часто навіть не починали будівництво. На цьому ринку трапляються навіть такі «девелопери», які більше займаються створенням красивих образів у соцмережах, ніж реальним будівництвом.

Новачкам на ринку складно відрізнити надійних девелоперів від тих, хто лише обіцяє високі прибутки. Варто співпрацювати з професіоналами, які знають ринок і забезпечать якісний юридичний супровід. Також важливо оцінювати результати роботи керуючих компаній, перевіряючи реальні прибутки, які вони приносили інвесторам раніше.

Автор:

Засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Грушецький Юрій