До війни «Мінфін» регулярно складав рейтинги забудовників Києва. Оскільки столиця незмінно лідирувала і за кількістю девелоперів, що працювали тут, і за обсягами житла, що будується. Тепер ми вирішили вперше ранжувати забудовників Львова та найближчих, найпопулярніших у інвесторів міст.
27 червня 2024, 7:20
Перший воєнний рейтинг забудовників Львова та передмістя від «Мінфіну»
Такий вибір невипадковий: на місцевому ринку нерухомості зараз спостерігається справжній бум, а ціни на деякі новобудови вже випереджають київські.
Львів вважається відносно безпечним, крім того, відрізняється розвиненою інфраструктурою та вигідним місцем розташування. Тому житло там має високий попит як серед українців, які шукають квартири для себе, так і серед інвесторів, які бажають вигідно вкласти кошти. Це дозволяє забудовникам активно здавати в експлуатацію та планувати нові об'єкти.
«Мінфін» представляє рейтинг забудовників Львова та передмістя, а також ще трьох міст — Жовкви, Дрогобича та Трускавця, та розповідає, що відбувається на місцевому ринку первинки.
Як складався рейтинг Львова та найближчих міст. Методика
«Мінфін» склав рейтинг забудовників Львова та околиць за 2023 рік. Як і у випадку з рейтингом забудовників Києва, ми враховували об'єкти, які компанії повністю добудували та отримали сертифікати (декларації) про введення їх в експлуатацію.
Інформацію про сертифікати та декларації «Мінфін» отримав з бази даних Порталу єдиної державної електронної системи у сфері будівництва — Реєстру документів ЄДЕССБ.
Цікавий нюанс: у деяких львівських забудовників до сертифікатів про введення в експлуатацію включені ще недобудовані об'єкти та дані щодо них. Тому «Мінфін» провів додаткову перевірку на предмет того, які саме будинки все ж таки повністю готові до заселення, а не добудовуються де-факто.
На другому етапі ми перевірили забудовників, ідентифікувавши їх за адресами об'єктів та іншою інформацією з відкритих джерел.
До рейтингу ми включали всі об'єкти, введені в експлуатацію у 2023 році, — від малоповерхових будинків (від 3 поверхів) до висоток. При цьому брали до уваги тільки нове будівництво, не враховуючи будівлі, що реконструюються, або коригування будинку.
Важливим критерієм рейтингу є терміни здачі в експлуатацію. «Мінфін» проаналізував, за якими об'єктами у Львові, передмісті, Жовкві, Дрогобичі та Трускавці є затримки з термінами, і наскільки вони великі. Для покупців, які вже вклали гроші в квартири в місцеві новобудови, або тільки планують це зробити, такий нюанс, як дотримання забудовником термінів здачі в експлуатацію, вкрай важливий. Не менш важливою є для потенційних покупців і вартість квадратного метра житла — ці дані також є в новому рейтингу.
Як і під час складання рейтингу київських забудовників-2023, нинішній рейтинг враховує реалії воєнного часу. Ми проаналізували, наприклад, чи є в новобудовах компаній-учасників сховища чи підземні паркінги, на яких можна сховатися у разі повітряної тривоги.
Читайте також: На які хитрощі йдуть девелопери, щоб підштовхнути ринок первинного житла
Ще один відносно новий пункт, на який ми звертали увагу при складанні рейтингу київських забудовників, і врахували у новому рейтингу — робота компанії за державною програмою «єОселя».
Докладніше з методикою рейтингу львівських забудовників можна ознайомитись тут.
Львівська первинка: «фішки» від забудовників, терміни, скандали
Минулого року у Львові та передмісті 40 компаній завершили будівництво житлових будинків та отримали підтверджуючі документи. Загалом в експлуатацію ввели 5 801 квартиру в 49 житлових комплексах.
Для порівняння: за цей же період у Києві здали 11 590 квартир. Тобто столиця поки що утримує першість в Україні за темпами введення в експлуатацію нового житла. Але Львів її активно наздоганяє. Тож, якщо порівнювати за кількістю житлових комплексів, то у Львові минулого року їх здали більше, ніж у Києві. Але за рахунок того, що вони порівняно невеликі, за загальним обсягом житла лідирує столиця.
При цьому, як і у Києві, у Львові багато новобудов здається пізніше за заявлені терміни.
Із 49 львівських ЖК лише 13 здали вчасно або з невеликими затримками (до 9 місяців).
Серед житлових комплексів, які здані в термін або майже вчасно, можна виділити, наприклад, ЖК «Соняшник» (ЕксКомБуд) — його здали навіть раніше за термін, ЖК Avalon Prime (Prime) — на місяць затримали введення в експлуатацію, ЖК «Проєкт Панорама» (Місто Комфорту) — на 4 місяці тощо.
Водночас є об'єкти, терміни здачі яких сильно затяглися. Скажімо, по будинках компанії «Галжитлобуд» затримка введення в експлуатацію склала 21−26 місяців, Еко-Дім — 15−22 місяці, «Новий Львів» — 42 місяці, Lviv Bud — 41 місяць, Olver — 80 місяців. Тобто деяким покупцям квартир доводиться чекати на новосілля до 6,5 років.
Ще одна особливість львівської первинки: у всіх нових ЖК є власні паркінги (чого немає, наприклад, у столиці). Паркінги можуть бути або гостьовими, або комбінованими (гостяний плюс підземний).
Як зазначили в компанії Greenville, львівські забудовники зараз наголошують на безпеці: створюють зони сховищ, продумують інфраструктуру, щоб усе необхідне було поруч. Також збільшується кількість паркомісць, купівля яких стає важливою інвестицією для клієнтів.
«Забудовники все частіше додають свої „фішки“ — закритий двір, зелені зони, зони відпочинку, цікаві тераси, оригінальні фасадні рішення тощо», — кажуть у Greenville.
Щодо висотності будинків, то у Києві більше, ніж у Львові, багатоповерхівок вище 15 поверхів. Але в обох містах найпопулярніший формат новобудов — 6-поверхові будинки.
При цьому «Мінфін» виявив у Львові декілька новобудов, щодо яких є питання із цільового призначення житла.
Скажімо, в ЖК Grand Village (ГрандДім) — для розміщення та експлуатації будівель додаткових транспортних послуг та операцій, а також для будівництва та обслуговування споруд змішаного користування. Цільове призначення ділянки під апарт-комплексом Kristal Plaza (Галицька Будівельна Гільдія) — для розміщення та експлуатації основних, підсобних та додаткових споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.
Виконавчий директор Асоціації західноукраїнських забудовників, юрист Юрій Мартинюк зазначає, що самі по собі «неспівпадіння» у цільовому призначенні ділянки — ще не привід бити на сполох.
«Нормативно-правова база в Україні змінюється дуже динамічно, і те, що було неприпустимим ще нещодавно, пом'якшено зараз. Може йтися, скажімо, просто про некоректність формулювання щодо цільового призначення.
Наприклад, зазначення у ньому прикордонної служби. Але якщо базово ділянка призначена для житлового будівництва, великого порушення там може і не бути. Інша річ, якщо в цільовому призначенні вказано, наприклад, інфраструктурні об'єкти, транспорт, зв'язок тощо. Але з цільовим призначенням потрібно розбиратися окремо в кожному конкретному випадку, бажано за допомогою юристів", — пояснив Мартинюк.
Також декілька будівництв опинилися у центрі скандалів. Скажімо, в ЖК «Tiffany» від забудовника «Мій дім» було зафіксовано спроби компанії самовільно внести зміни до проєкту (завищити площу житла та техніко-економічні показники). Це спричинило зупинку будівництва, а самому забудовнику виписали штраф на 700 тисяч гривень. Після тривалих переговорів до проєкту внесли корективи.
За словами Мартинюка, головне, на що варто звернути увагу при виборі об'єкта, — законність будівництва та репутація забудовника.
«Дедалі більше компаній стикаються зі складнощами. Не всі можуть витримувати фінансові навантаження, кадрові проблеми. Тому об'єкти можуть стати «проблемними».
Якщо забудовник добропорядний і має успішний досвід ведення бізнесу, ризики того, що він не добудує будинок, мінімальні. І навпаки, якщо компанія працює за схемами і особливо не переймається інтересами клієнтів, інвестор може залишитися і без грошей, і без житла", — каже Мартинюк.
Черги покупців та плюс 10−15% до цінника
" Мінфін" вже писав, що за житлом у Львові буквально вишиковуються черги. Квартири тут приглядають як собі, так і з метою інвестицій. Київський рієлтор Ірина Луханіна розповідає, що після того, як ціни на оренду житла у столиці посипалися, багато інвесторів навіть спробували продати нерухомість у Києві та вкласти кошти у львівську первинку.
Високий попит підтверджують і самі львівські забудовники.
«Перевагою ринку первинної нерухомості у Львові є стабільніший попит, ніж у більшості регіонів України. Багато внутрішньо переміщених осіб та інвесторів. Із інших міст розглядають варіант купівлі нерухомості саме у Львові.
Це пояснюється тим, що регіон є умовно безпечним, порівнюючи з іншими областями. Місто, попри наявні проблеми, активно розвивається, що приваблює покупців. Тому помітна вища активність забудовників та більший вибір житла, ніж в інших містах України", — пояснили «Мінфіну» у компанії Greenville.
З минулого року окремим стимулом для потенційних покупців стали державні програми «єОселя» та «єВідновлення» — багато українців хочуть придбати квартири замість зруйнованого житла на видані державою житлові сертифікати або за пільговою іпотекою саме у Львові.
«Попит на новобудови зріс, особливо на готові проєкти, а також на житло з покращеними умовами безпеки та комфорту. Покупці почали більше уваги приділяти таким критеріям, як доступ до інфраструктури, наявність бомбосховища або підземного паркінгу, генераторів, систем автономного опалення. Наприклад, в РІЕЛ чимало квартир купували в ЖК «Шенген».
Велике значення мають також зелені зони, простір для відпочинку, інтеграція сучасних технологій, як у жиловому комплексі Riel City. Загалом минулого та цього року частка покупців, які інвестують у львівську нерухомість з інших регіонів України, збільшилася приблизно на 25%", — розповів генеральний директор Корпорації Нерухомості РІЕЛ Ростислав Мельник.
Причому місцеві забудовники розраховують, що найближчим часом інтерес до львівської нерухомості та проєктів найближчих міст лише зростатиме.
«Сподіваємося, що ринок нерухомості Львова продовжить розвиватись за рахунок стабільного попиту, особливо на житло комфорт-класу. Очікуємо збільшення кількості нових житлових, комерційних та інфраструктурних проєктів», — зазначили у компанії Greenville.
Водночас забудовник каже, що на місцевому ринку є як «точки зростання», так і проблеми. Наприклад, минулого року почали дорожчати будматеріали, будівельні роботи, логістика. Плюс — є великий дефіцит робітників.
Це спровокувало зростання цін на нерухомість — за останній рік первинка у Львові подорожчала на 10−15%.
За даними «Мінфіну», серед найдорожчих
При цьому розкид цін на первинку у Львові дуже великий. Скажімо, цінники на деякі новобудови з готовими квартирами в рази нижчі. Так, Оlver пропонує квартири по 26,95 тис. грн за квадрат, «Еко-Дім» — по 29,5 тис. грн, ВБС Естейт — по 31,95 тис. грн.
«Ціни продовжують зростати. З початку 2023 року львівська нерухомість подорожчала приблизно на 20%. Головні причини — подорожчання будматеріалів, збільшення витрат на робочу силу та безпеку, а також інфляційний тиск. У найближчій перспективі можливе помірне підвищення цін, залежно від економічних умов», — зазначив Мельник.
Втім, забудовники кажуть, що останнім часом стали лояльнішими до клієнтів.
«Зараз покупці довше приймають рішення про купівлю, вони мають більше сумнівів, тому, щоб триматися на плаву, компаніям потрібно адаптуватися до ринкових реалій. Забудовники стали гнучкішими, пропонують знижки (особливо переселенцям та військовослужбовцям) або вигідну розстрочку, наприклад, із тривалішим терміном виплат або взагалі без термінів. Також забудовники все частіше почали публікувати дані про хід будівництва, щоб інвестори мали можливість відстежувати темпи робіт», — кажуть у компанії Greenville.
Мельник наголошує, що вони пропонують спеціальні умови придбання житла для медиків, військових, переселенців. Можна купити квартиру за пільговим кредитом від держави або за житлові сертифікати, є розстрочка плюс постійні акції та знижки.
Забудовники розраховують, що в майбутньому саме індивідуальний підхід та готовність йти на поступки покупцям допоможе згладити подорожчання квадратних метрів, тенденція до якого найближчим часом збережеться.
«Сучасні будівельні проєкти у Львові активно розвиваються, враховуючи нові вимоги ринку та очікування клієнтів у контексті війни. Впровадження енергоефективних технологій та створення безпечних просторів для мешканців стають стандартом для новобудов. Ми особливу увагу приділяємо створенню багатофункціональних зон для роботи, відпочинку та соціальної взаємодії. Особлива увага приділяється безпеці — від укриттів (підземних паркінгів) до автономних систем життєзабезпечення», — додав Мельник.
Автор:
За участю:
Коментарі - 13