«єОселя» — все, що потрібно знати про пільгову іпотеку від держави у 2024 році

Що таке «єОселя»?

«єОселя» — це програма доступного іпотечного кредитування, яка запрацювала в Україні з жовтня 2022 року. Її реалізують Міністерство економіки України спільно з Міністерством цифрової трансформації та «Укрфінжитлом». Вона передбачає, що українці можуть брати іпотеку у банках не під ринкові 15−25% річних, а під пільгові 3% або 7%. Різницю між цими показниками фінустановам компенсує держава. Скористатися програмою сьогодні можуть представники окремих професій, а також громадяни, які не мають житла або бажають покращити його умови.

Хто може взяти іпотеку під 3%?

Найдешевша іпотека під 3% доступна таким категоріям громадян:

• військовослужбовці за контрактом — захисники України, силовики та члени їх сімей;
• медичні працівники;
• педагогічні працівники;
• наукові та науково-педагогічні працівники;
• детективи та старші детективи НАБУ, особи рядового та начальницького складу ДБР, детективи та особи начальницького складу Бюро економічної безпеки та члени їхніх сімей.

Максимальний термін кредиту становить 20 років, мінімальний початковий внесок — 20%, але іноді банки підвищують його до 30%.

Варто також врахувати, що, окрім першого внеску, у покупця будуть і додаткові витрати, які є стандартними для іпотечних кредитів: страхування, разова комісія, послуги нотаріуса, оцінка нерухомості, комісія за переказ коштів на рахунок продавця.

Хто може взяти іпотеку під 7%?

Дорожчий варіант іпотеки від держави доступний для:

• ветеранів війни та членів їх сімей;
• учасників бойових дій;
• людей з інвалідністю внаслідок війни;
• сімей загиблих ветеранів війни та захисників і захисниць;
• українців, які не мають власної нерухомості, або у власності яких менше ніж 52,5 м² для однієї людини та додатково 21 м² на кожного члена сім'ї.

Максимальний термін кредиту під 7% — 20 років, початковий внесок — 20%.

У якому банку можна взяти пільговий кредит?

Загалом, за програмою «єОселя» працюють 7 банків. П’ять державних — Ощадбанк, Приватбанк, Укргазбанк, Укрексімбанк, Sense Bank, та два з приватним капіталом — Глобус та Sky Bank. Але найчастіше програму фінансує Ощадбанк — 44%, або майже кожен другий виданий кредит. Далі за обсягами йдуть Приватбанк та Укргазбанк — 30% і 23% відповідно.

Яке житло можна купити через «єОселя»?

Наразі програма працює як із первинним, так і з вторинним ринком житла. Хоча поки що переважна більшість угод укладається саме на вторинці. Можна придбати як квартиру, так і приватний будинок або таунхаус.

Квартира під пільгову іпотеку (3%) може бути у багатоповерхівці, вік якої становить не більше 10 років. Під масовішу (7%) — не більше 3 років. Якщо ж це первинний ринок, то більшість об'єктів, які допущені держкомпанією «Укрфінжитло» до участі в програмі, — це будинки з готовністю 20−30%. Тобто ті, де вже зведено декілька поверхів і помітною є динаміка будівництва. Але наразі первинного ринку в «єОселі» небагато. За даними компанії ЛУН, це лише 30 із 245 ЖК. Площа квартири має бути 52,5 м² на 1 особу + 21 м² на кожного наступного члена сім'ї.

Кредити на приватні будинки в рамках програми стали доступними на початку 2024 року: першу таку позику під 7% у лютому отримала родина з Ужгорода.

Вимоги до таких кредитів:

• кредит під 3% можна взяти на будинки віком до 10 років, якщо вони знаходяться в Києві та обласних центрах, і без вікових обмежень — для будинків в інших населених пунктах;
• кредит під 7% можна взяти на будинки віком до 3 років, незалежно від населеного пункту.

Важливою умовою для приватного будинку є земля, на якій він розташований. Для придбання за програмою «єОселя» вона має належати виключно до земель житлової та громадської забудови. Тобто дачні та садові будинки, розміщені на дачних і садових ділянках, а також будинки, розміщені на земельних ділянках с/г призначення, є недоступними для оформлення пільгової іпотеки.

Чи є обмеження щодо вартості житла?

Так, обмеження є. Тут все залежить від локації. Вартість квартири чи будинку не має перевищувати середню вартість спорудження житла у регіоні, помножену на визначений Мінрегіоном коефіцієнт:

• для міст-мільйонників — 2,5;
• для обласних центрів із населенням понад 300 тис. — 2;
• для міст із населенням менше 300 тис. — 1,75;
• для інших населених пунктів — 1.

Наразі середня сума кредиту в рамках програми становить 1,5 млн грн.

Де можна придбати житло?

«єОселя» працює на всій підконтрольній Україні території. В плані попиту є суттєвий перекіс у бік Києва та області, де в рамках програми купується майже половина (45%) житла. Утім, придбати його можна будь-де. Навіть у близьких до фронту регіонах.

Влітку 2023 року програма почала діяти у Харківській, Запорізькій та Херсонській областях, які не перебувають в окупації та на яких не відбуваються активні бойові дії. Попит там не такий активний, як у столичному регіоні, але він є.

Це, зокрема, констатують і у SENSAR Development. До програми долучені два житлових комплекси, які компанія побудувала у Запоріжжі: «Квартал» та Comfort City. Це сучасні 11-поверхові будинки з понад 20-ма варіантами планувань квартир, у кожній з яких є індивідуальне опалення. Перший комплекс знаходиться в центрі міста з панорамним видом на Дніпро, другий — у Бородінському мікрорайоні поруч із парком Чуйкова.

Починаючи з жовтня 2023 року, за програмою «єОселя» у цих ЖК придбано 9 квартир. При цьому заявок було набагато більше — 410, більшість із яких не підійшли за критеріями програми. Найбільший попит, кажуть у компанії, на великі однокімнатні квартири площею 40−50 м², або невеликі двокімнатні квартири — 50−65 м².

Чи дійсно це вигідно?

Так, вигідно. Давайте розглянемо на прикладі. Ось розрахунок придбання квартири площею 50,4 м² за програмою «єОселя» в одному з ЖК від SENSAR Development, із терміном кредитування 20 років (всі суми вказані у грн):