Дефіцит на порозі: чому у Києві зменшується пропозиція нових квартир

Скільки зараз квартир у новобудовах

За даними Держстату, у 2023 році, загалом у країні, обсяги здачі житла в експлуатацію просіли, порівнюючи з 2022 роком, на 3,5% — до 89,2 тисяч квартир.

Але в різних регіонах ситуація відрізняється. Наприклад, на Черкащині темпи введення нового житла не тільки не зменшилися, а й зросли на рекордні 78,4% — до 166,8 тисяч квадратних метрів. У Дніпропетровській області зростання на 29,2% — до 235,1 тисяч квадратів.

У Києві також зафіксовано збільшення обсягів здачі нового житла — плюс 11,6%, порівнюючи з 2022 роком, — всього близько мільйона квадратних метрів, а це понад 12 тисяч квартир.

Втім, говорити про зростання первинки можна лише з урахуванням низької порівняльної бази, адже в перший рік війни багато новобудов було заморожено, і темпи введення житла в експлуатацію різко впали.

Для порівняння: у мирному 2021 році у Києві ввели в експлуатацію 35 тисяч квартир, а на Київщині — 20 тисяч. Загалом, у столичному регіоні — 55 тисяч квартир, тобто понад 60% тих обсягів, що здали у всій Україні минулого року.

«На даний момент на ринку спостерігається великий дефіцит житла на первинці, який зумовлений різноманітними факторами, але в першу чергу війною», — каже генеральний директор Корпорації Нерухомості РІЕЛ Ростислав Мельник.

«Загалом у Львові, як і в Києві, за два роки забудовники почали небагато нових проєктів. Переважно добудовують наявні, починають нові черги та працюють над дозвільною документацією, щоб стартувати, коли стабілізується ринок», — пояснює він ситуацію на ринку.

В обох містах, вважає він, основні складнощі пов’язані з об'єктами, які на момент повномасштабного вторгнення були на початковому етапі будівництва, наприклад, було збудовано лише два-три поверхи.

«Такі проєкти важко реалізувати, адже для досягнення планової продажної ціни та нормальних обсягів і темпів будівництва потрібно вкладати значні кошти. У нас було два таких невеликих проєкти, в яких були продані квартири. Ми поміняли їх нашим інвесторам на помешкання в будинках з набагато вищим рівнем готовності, і таким чином проблему вирішили», — пояснює він.

Інші експерти та забудовники теж кажуть про надто повільну добудову вже розпочатих об'єктів, що гальмувало введення в експлуатацію нового житла у 2023 році.

За даними компанії M4U, в активній стадії будівництва в столиці наприкінці минулого року було 175 об'єктів, тоді як на початку 2023 року — 182, а у 2022 році — 185. У Київській області напередодні війни активно будувалося 263 об'єкти, а минулого року — трохи більше 220.

Тому, за словами керівника відділу маркетингу компанії Alliance Novobud Ірини Міхальової, вже є й дефіцит зданого в експлуатацію житла, і брак квартир у будинках високої стадії готовності. Це стосується, зокрема, категорії новобудов комфорт-класу. Так, майже немає готових одно- та двокімнатних квартир невеликої площі, які мають найбільший попит, — додала Міхальова.

Читайте також: Нерухомість у березні: що будують, продають і скільки коштує оренда

Якого житла бракує

За її словами, особливо гостро відчувається брак квартир у забудовників, які працюють за державними програмами «єОселя» та «єВідновлення».

«Останніми роками забудовники практично не стартували з новими проєктами через низький попит на житло «на котловані», та відмову банків кредитувати придбання квартир за програмою «єОселя» у будинках із готовністю нижче 50%. Тому вийшов певним вакуум із залишків квартир», — каже Міхальова.

Поки що дефіцит житла в новобудовах поки що точно не тотальний. Сьогодні є ситуативна нестача певного виду житла — наприклад, тих же повністю готових однокімнатних і двокімантних квартир невеликої площі.

Такий провал у пропозиції далеко не всі забудовники схильні характеризувати, як дефіцит.

Наприклад, комерційна директорка «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська каже, що зараз дефіциту нового житла немає. Але при цьому формуються стійкі передумови для його появи, особливо у Києві, де з початку війни майже не з'явилося нових проєктів.

«Наскільки швидко ринок відчує брак квадратних метрів у новобудовах, залежатиме від обсягу продажів. Якщо він зростатиме, наприклад, через зміну фокусу держпрограми „єОселя“ у бік нового житла, то дефіцит стане очевидним уже до кінця цього року», — зазначає Лаєвська.

Столичний рієлтор Ірина Луханіна каже, що банки все менш охоче кредитують купівлю квартир за «єОселею» на вторинному ринку. Віддають перевагу саме новобудовам чи «старим новим будинкам» — зданим в експлуатацію протягом останніх трьох років. «Ще нещодавно йшлося про будинки, введені в останні 10 років, але зараз все частіше фігурує термін саме до трьох років», — зазначає Луханіна.

За її словами, вже є проблеми з квартирами у новобудовах, які не просто введені в експлуатацію, а й повністю готові до заселення, тобто з ремонтом та навіть меблями.

«Такі квартири мають підвищений попит у кредитних покупців. Адже в цьому випадку позика оформляється на всю вартість житла, і вже не потрібно витрачати власні заощадження на ремонт та меблі. Якщо ж людина бере голі стіни, але кредиту на ремонт і меблі йому вже ніхто не дає — треба витрачати чималу суму зі своєї кишені, а у багатьох „зайвих“ грошей просто немає», — пояснила Луханіна.

Лаєвська додала: ще один фактор, який може погіршити нестачу квартир у Києві, — міграційні процеси всередині країни. Тобто якщо переселенці масово ринуть у столицю і почнуть придивлятися собі тут житло. Ймовірність такого сценарію багато в чому залежить від перебігу військових дій. «Чим складніша ситуація у Харкові, Запоріжжі, Херсоні та інших містах, наближених до фронту, тим більше українців переїжджають до інших, безпечніших регіонів, у тому числі до Києва», — каже Лаєвська.

Вона додала: дефіцит пропозиції житла у столиці підштовхне ціни вгору. Наскільки вони зростуть, поки що говорити зарано, все залежатиме від динаміки попиту та пропозиції.

На думку Ростислава Мельника, ціни на житло можуть зростати й через курс долара, складні ланцюги постачання матеріалів, брак робочої сили та інші ризики, які пов'язані з війною.

Читайте також: Будинок під Києвом через «єОселя»: які варіанти пропонують забудовники

Що гальмує добудову будинків у столиці

За словами Анни Лаєвської, складнощі з добудовою об'єктів можна поділити на два типи.

Перший — це спільне для всіх забудовників лихо: брак робітників. «Дефіцит будівельників із кожним днем відчувається дедалі гостріше. Попри зростання зарплат, залучити достатню кількість фахівців проблематично. Оскільки будівельна галузь не вважається критично важливою для країни, забудовники не можуть бронювати персонал і багато майстрів йдуть воювати. А заповнити всі вакансії жінками неможливо», — розповіла «Мінфіну» Лаєвська.

«Найбільшою проблемою є мобілізація і неможливість бронювання будівельників. Значна кількість робітників виїхала за кордон або була мобілізована, залишилося лише приблизно третина працівників. Ці фактори безпосередньо впливають на зниження темпів будівництва та терміни введення об'єктів в експлуатацію», — погоджується Мельник.

За словами Лаєвської, їхня компанія могла б ще більше прискорити роботи, але не може цього зробити через недокомплектованість бригад. При цьому компанія підвищує зарплати, залучає на будівництва жінок (насамперед, на оздоблювальні роботи) та молодих фахівців.

Про дефіцит персоналу говорить й Ірина Михальова. «Є проблеми з людьми через мобілізацію та міграцію», — зазначила вона.

Друга група проблем, що гальмують добудову будинків, пов'язана з окремими компаніями-забудовниками. «Вони або не відновили будівництво з початку війни, або демонструють непереконливі темпи робіт. І тому втрачають довіру інвесторів та обсяги продажу. Якщо ці компанії не мають запасу фінансової міцності, власних грошей, які можна вкласти у будівництво без залучення коштів від покупців, їм фактично бракує ресурсу. Це, зі свого боку, не дозволяє нарощувати темпи робіт. Виходить замкнене коло: низька динаміка добудови будинків знижує продажі, а низькі продажі не дозволяють прискорити будівництво, щоб залучити нових покупців», — пояснила Лаєвська.

Це змушує багатьох забудовників йти на хитрощі. Михальова каже, деякі компанії просто імітують роботи на майданчиках. Там створюється «ефект присутності» — є робітники та техніка. Але реально будівництво або ведеться дуже повільно, або зовсім не ведеться. Мета таких маніпуляцій — переконати потенційних покупців, що будівництво йде, й купувати житло у цьому об'єкті «не страшно».

Таку тенденцію підтверджує й Лаєвська. «Наразі важлива динаміка — вона є одним із ключових факторів при виборі забудовника та проєкту. Але імітація роботи може давати лише короткостроковий ефект, адже потрібно демонструвати конкретні результати, наприклад, сертифікати від ДІАМ про завершення будівництва. А без реальної роботи на майданчиках це неможливо», — каже Лаєвська.

«Дійсно, існують забудовники, які можуть імітувати виконання якихось робіт, щоб отримувати відстрочені платежі або здійснювати продажі», — каже Мельник. Він додає, що серйозні забудовники таке не практикують, натомість регулярно звітують про свою діяльність і в разі невиконання якихось робіт пояснюють причини.

На його думку, проблемою є й низька купівельна спроможність українців. «єОселя» та «єВідновлення», за його словами, непогано працюють, «але масштаби поки що замалі».

Читайте також: Як підвищити шанс на отримання кредиту від «єОселя»: 5 порад від банкірів

Хто й як будує у столиці

«Мінфін» нещодавно опублікував рейтинг забудовників. Ми зібрали детальну інформацію й про дотримання термінів здачі об'єктів. З'ясувалося, що з 25 ЖК лише 7 було введено в експлуатацію вчасно.

Деякі компанії, попри війну, складнощі з фінансуванням та персоналом, все ж таки продовжують активно будувати, і навіть нарощують темпи. Зокрема, не підвели інвесторів із термінами компанії Stolitsa Group, КАН Девелопмент, Royal House, UDP у партнерстві з КАН Девелопмент, а також Seven Hills.

Наприклад, ЖК Respublica на Кільцевій дорозі,1 від КАН Девелопмент здали, як і обіцяли, у вересні 2023 року. Як і ЖК Unit Home на вулиці Гарета Джонса,8 (забудовник — UDP за участю КАН Девелопмент) — його здали в один із найскладніших для будівельного ринку та й країни загалом період — наприкінці першого року великої війни, у грудні 2022 року.

До першої п'ятірки столичних забудовників потрапили компанії IB Alliance, РІЕЛ, Stolitsa Group, Інтергал-Буд та «Ліко-Холдинг» за участю Perfect Group.

IB Alliance у 2023 році отримав 5 сертифікатів та, відповідно, здав 5 будинків. Загальна кількість квартир — 1 934, площа — понад 128 175 квадратних метрів. Станом на перший квартал 2024 року компанія будує 16 будинків.

Корпорація Нерухомості РІЕЛ минулого року також отримала 5 сертифікатів. В експлуатацію здано 6 будинків, у процесі будівництва — 56 об'єктів.

Stolitsa Group минулого року отримала 4 сертифікати та здала 7 будинків, будує ще 12 об'єктів.

«Інтергал-Буд» отримала 4 сертифікати і здала стільки ж будинків, будує, станом на перший квартал цього року, 27 об'єктів.

«Ліко-Холдинг» за участю Perfect Group отримала в 2023 році один сертифікат і здала один будинок, споруджує ще три об'єкти.

При складанні рейтингу «Мінфін» враховував цілу низку критеріїв (детальніше про методику можна почитати тут. Головним показником стала загальна площа квартир у будинках, зданих в експлуатацію у 2023 році), але, як видно, списки компаній-переможців та забудовників, які змогли у ці складні часи вкластися в терміни введення об'єктів в експлуатацію, частково перетинаються.

Анна Лаєвська каже, що «Інтергал-Буд» лише з початку цього року вже ввів в експлуатацію 180 тисяч квадратних метрів нерухомості.

«Цього року здали останній будинок у рамках проєкту Medison Gardens у Броварах. Очікуємо введення в експлуатацію двох черг ЖК „Лавандовий“ та ще двох будинків у Krona Park2. Готуємось до отримання сертифікату готовності Illinsky House у Києві», — розповіла Міхальова.

Тобто багато забудовників продовжують добудовувати об'єкти, і список готових будинків поповнюється.

Водночас, навіть великі забудовники не завжди можуть виконати зобов'язання перед інвесторами та уникнути за деякими об'єктами затримок із введенням в експлуатацію. Скажімо, IB Alliance затримав терміни здачі в експлуатацію ЖК Dibrova Park.

Така ж ситуація з ЖК Great від забудовника IB Alliance (у партнерстві з РІЕЛ та «Київміськбудом»). Терміни здвинулися в середньому на 1,5 роки.

«Забудовники через обмеження, про які ми згадували — нестача робочих рук та недофінансування — не в змозі будувати такими темпами, щоби закрити наявний попит», — пояснює Мельник.

Компанія, за його словами, переглянула графіки платежів наявним клієнтам і ті з 2022 року почали відновлювати фінансування своїх зобов’язань. Крім того, РІЕЛ також акумулювала всі доступні кошти компанії та вклала їх в оборот, залучає кредитні ресурси та іноземні кошти, щоб будувати активно.

Терміни затримки здачі ЖК Lico-Grad Perfect Town («Ліхо-Холдинг», Perfect Group) — 25 місяців, ЖК Terracotta (Perfect Group за участю «Альтіс-Девелопмент») — 33 місяці.

У «Ковальської» по ЖК 31 у Дарницькому районі столиці затримка термінів введення в експлуатацію — 14 місяців, у Saga Development по ЖК O2 Residence на Бориспільському шосе — 35 місяців (тобто майже три роки). Концепт Груп затримує здачу ЖК «Метрополія-2» у Дарницькому районі на 17 місяців, Greenville здачу ЖК Greenville на Печерську — на 23 місяці тощо.

Як видно, здавати будинки вчасно, що й до війни було для багатьох забудовників проблемою, зараз усе складніше. Причому затримки не завжди залежать від імені забудовника. Є великі компанії, які здають більшість об'єктів вчасно, тоді як за окремими — виникають провали з термінами.

Читайте також: Гроші 35 тисяч інвесторів застрягли у довгобудах: чи є шанс повернути свої інвестиції

Що відбувається з новими об'єктами

При цьому на столичному ринку намітилася позитивна тенденція — деякі компанії нарешті зважилися на закладку нових проєктів.

«Під час війни ми почали в Києві один проєкт, в цьому році ще плануємо сім, три з яких великі. У Львові у нас з’явилося два проєкти та плануємо почати ще п’ять, два з яких великі», — розповідає Ростислав Мельник.

«Компанія „Інтергал-Буд“ цього року планує лише у Києві старт чотирьох нових проєктів. Це і масштабні житлові комплекси, і невеликий клубний будинок на Оболоні», — каже Лаєвська. Але анонсувати точні дати поки що не готова, оскільки тривають підготовчі роботи.

Про початок нових проєктів нам розповіла й Міхальова, щоправда, поки що теж без подробиць. «Деякі забудовники, і ми в тому числі, починають нові об'єкти, оскільки з'явився обережний попит навіть на будинки на початковій стадії готовності», — зазначила вона.

Не виключено, що «на поле» цього року повернеться й один із найбільших столичних забудовників — «Київміськбуд». Як повідомили «Мінфіну» у пресслужбі компанії, вже проведено огляд за 25 будівельними адресами (а це 120 будинків), проаналізовано стан на кожному майданчику. Головне завдання тепер — пошук джерел фінансування. Залежно від того, коли та в якому обсязі компанія їх знайде, сформують план із добудови об'єктів.

«Київміськбуд» розглядає варіант співпраці з підприємством «Житло-Інвест», яке може викупити частину квартир під програму «Оренда з викупом». На цьому КМБ може заробити 500 млн грн. Ще 200−300 млн планують отримати, якщо міська влада погодиться викупити готові дитсадки, які перебувають на балансі компанії. Також ведуться переговори щодо фінансування з банками. Стартувати обіцяють з першими п'ятьма об'єктами, але якими саме, поки що не повідомляють.

Втім, говорити про масове відновлення будівництва поки що зарано.

«Причин, через які на ринку так мало нових об'єктів, є декілька. По-перше, системні гравці підходять до нового будівництва виважено, ретельно аналізуючи витратну та дохідну частину. Будівництво на початковому етапі потрібно забезпечити грошима та робітниками, а це наразі досить складно. По-друге, непросто спрогнозувати попит «на котловани».

До війни нові проєкти відразу ж привертали увагу інвесторів, тому що можна було купити нерухомість за мінімальними цінами, і надалі отримати гарний прибуток. Нині частка спекулятивного попиту суттєво впала — з досвіду нашої компанії, до 15%. Ті ж, хто купує житло для себе, шукають готову чи майже готову нерухомість.

Водночас, нове будівництво дуже потрібне для ринку (від нього, зокрема, залежить і те, чи накриє ринок дефіцит житла у новобудовах та якого масштабу він буде). І якісна пропозиція від надійного девелопера обов'язково знайде свого покупця", — упевнена Лаєвська.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки