6 головних помилок наших інвесторів при купівлі нерухомості за кордоном

За роки роботи з курортною нерухомістю в Іспанії, Туреччині, на Балі та в інших країнах я регулярно бачу однакові сценарії поведінки інвесторів. Ці помилки повторюються незалежно від бюджету чи досвіду покупця і напряму впливають на результат інвестиції.

Помилка 1: очікування, що ринок нерухомості за кордоном працює за тими самими принципами, що й в Україні

Інвестор виходить із знайомої логіки стандартів житла, структури угоди та правил взаємодії з продавцем. На практиці кожна країна має власну правову систему, регуляторне середовище, підхід до забудови, експлуатації житла та структуру попиту.

Навіть базові речі, такі як технічні стандарти будинку або підхід до утримання житла, можуть суттєво відрізнятися залежно від клімату та місцевих норм. Коли інвестор оцінює закордонний ринок через знайомі орієнтири, він неправильно оцінює ризики, ліквідність і потенціал об'єкта ще на етапі вибору.

Читайте також: На фоні проблем з електрикою та теплом у Києві дешевшають квартири

Помилка 2: нерозуміння форми права власності

У різних країнах структура володіння нерухомістю може принципово відрізнятися від звичної європейської моделі повної власності. Наприклад, у багатьох країнах Азії, зокрема на Балі або в Таїланді, іноземці часто отримують не право власності на землю, а довгострокову оренду ділянки за моделлю leasehold.

У такій системі інвестор володіє об'єктом лише протягом визначеного строку, зазвичай 25−30 років, тоді як сама земля залишається у власності лендлорда. Це інша структура активу, інший горизонт інвестування та інша модель капіталізації.

Без розуміння юридичної природи права власності інвестор не може коректно оцінити ані довгострокову вартість активу, ані ризики угоди.

Помилка 3: неправильні орієнтири щодо вартості нерухомості

Багато інвесторів оцінюють закордонну нерухомість через призму цін у своїй країні. Наприклад, формують очікування щодо вартості квадратного метра, порівнюючи його з цінами у великих українських містах, і на цій основі визначають, що є дорогим або вигідним.

Однак у курортних регіонах ціни формуються іншими факторами: туристичним потоком, обмеженістю прибережної забудови, міжнародним попитом, податковими умовами та потенціалом орендного доходу. Через це об'єкт біля моря може коштувати як значно дорожче, так і дешевше від очікувань інвестора, сформованих на іншому ринку.

Без розуміння локальної економіки ціноутворення оцінка інвестиційної привабливості стає випадковою.

Помилка 4: купівля без глибокого розуміння ринку та реального досвіду життя в країні

Поширена помилка — ухвалення рішення про купівлю після короткого знайомства з країною або на основі кількох поїздок на відпочинок. Досвід туриста створює лише загальне враження і не дає розуміння того, як функціонує ринок нерухомості та як виглядає повсякденне життя в конкретній локації.

Щоб коректно оцінити об'єкт і його перспективи, важливо розуміти середовище, у якому він існує: інфраструктуру району, сезонність, витрати на утримання житла, роботу сервісів, особливості попиту та реальний ритм життя. Без цього інвестор фактично купує об'єкт, не маючи повного уявлення про те, що саме він отримує.

Особливо це стосується купівлі нерухомості для власного проживання. У такому випадку доцільно спочатку пожити в країні певний час не як турист, а як резидент, орендувати житло, дослідити різні райони і лише після цього приймати рішення про придбання. Такий підхід дозволяє уникнути емоційних рішень і зменшує ризик помилки у виборі локації або самого об'єкта.

Читайте також: Балі, Туреччина, Іспанія та Занзібар: де купувати нерухомість в 2026 році

Помилка 5: змішування інвестиційної логіки з особистими вподобаннями

Під час інвестиційної покупки багато хто керується суб'єктивними критеріями. Об'єкт обирають за принципом «подобається чи не подобається», оцінюють дизайн, вигляд з вікна або власний комфорт, хоча ці фактори не завжди мають значення для доходності.

Інвестиційна нерухомість оцінюється за іншими параметрами: ліквідністю, стабільністю орендного попиту, потенціалом зростання вартості та прогнозованим доходом. Об'єкт може не відповідати особистим смакам інвестора, але залишатися ефективним фінансовим активом.

Коли інвестор підміняє фінансовий розрахунок емоційною оцінкою, він ризикує втратити головну мету інвестування як інструмент збереження та примноження капіталу.

Помилка 6: неправильна робота з локальними брокерами та професійним супроводом угоди

Ще одна поширена помилка полягає у неправильному розумінні того, як працює система посередників на закордонному ринку. Частина інвесторів намагається проводити угоду самостійно або звертається напряму до продавця чи забудовника, очікуючи зекономити на комісії або отримати кращу ціну.

На зрілих ринках нерухомості, зокрема в Іспанії, модель роботи побудована інакше. Ціна об'єкта зазвичай єдина для всіх покупців, а винагороду агентству сплачує продавець або забудовник. Це означає, що робота через брокера не підвищує вартість нерухомості для інвестора, але забезпечує повноцінний супровід угоди, перевірку об'єкта, контракту та юридичних деталей. Очікування отримати знижку при прямій покупці часто не виправдовується, оскільки система продажів девелоперів уже передбачає роботу через партнерські агентства.

Водночас купівля нерухомості за кордоном потребує участі локальних брокерів і юристів, які працюють у конкретному правовому середовищі, знають практику угод і супроводжують процес відповідно до місцевого законодавства. Важливо також, щоб такі фахівці розуміли специфіку інвестора, зокрема питання походження коштів, валютних розрахунків, податкового регулювання та фінансових процедур, з якими стикаються українські покупці. Без такого супроводу інвестор змушений самостійно вирішувати значну частину операційних питань, що підвищує ризики і ускладнює сам процес інвестування.

Наостанок зазначу: міжнародний ринок нерухомості винагороджує не інтуїцію, а підготовку. Чим складніший ринок, тим дорожче коштують прості помилки.

Автор:

Засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Грушецький Юрій