5 помилок у придбанні нерухомості — власний досвід юриста

Погана локація

Насамперед юрист застеріг від купівлі житла у невдалій локації. Свого часу Копоть вирішив заощадити та придбав квартиру в спальному районі на околиці Києва з метою здавати її в оренду. Помешкання розташовувалося в новобудові, а його ціна була нижчою за ринкову. Та попит виявився дуже низьким через відсутність розвиненої інфраструктури.

«Квартира здавалася дуже довго й за нижчу ціну, ніж я очікував. А витрати на комуналку з'їдали майже весь прибуток», — поділився юрист.

Як цього можна було уникнути:

• проаналізувати попит у тому районі, у якому продається житло;
• дивитися не тільки на ціну, а й на перспективу зростання вартості об'єкта нерухомості.

Інвестиції без перевірки забудовника

Другий факап у досвіді автора — інвестиція в будівництво на стадії котловану без перевірки забудовника.

«Я побачив гарний проєкт, низьку стартову ціну, хороші перспективи і купив квартиру на ранній стадії будівництва. У реальності ж забудовник так і не добудував будинок. У результаті я не тільки не зміг здати квартиру в оренду, а і втратив майже весь свій капітал», — розповів Копоть.

Як цього можна було уникнути:

• перевірити забудовника, його минулі проєкти, відгуки інвесторів тощо;
• не інвестувати в проєкти без дозвільних документів;
• розглянути альтернативи — вторинний ринок або об'єкти від перевірених компаній.

Недооцінені витрати на ремонт

Експерт свого часу вважав, що ремонт можна зробити впродовж декількох місяців, витративши декілька тисяч доларів.

«Затягнулося це все на шість місяців, витрати перевищили бюджет удвічі, через що квартира, власне, півроку не приносила дохід», — поділився експерт.

Як цього можна було уникнути:

• закласти запас у бюджет ремонту хоча б 30%;
• скласти фінансовий план;
• обирати стандартні рішення для житла під оренду або купувати квартиру з готовим ремонтом.

Витрати на управління

Ще одна неочевидна річ, про яку часто забувають власники житла, які збираються здавати його в оренду, — це витрати на управління об'єктом.

«Коли я почав отримувати дохід, не відразу розумів, що, окрім податків, я повинен мати резервний фонд на комуналку, поточні ремонти, заміну меблів. Під час простою квартири витрати продовжують йти, навіть якщо квартира не здається», — пояснив Копоть.

Як цього можна було уникнути:

• врахувати податки та витрати перед тим, як розраховувати прибутковість;
• закладати резервний фонд щонайменше на 1−2 місяці оренди;
• звернутися до керуючої компанії, якщо немає бажання чи можливості опікуватися управлінням самостійно.

«Так, вони заберуть у вас частинку вашого доходу, але ви спатимете спокійно», — зазначив юрист.

Земля без інфраструктури

П’ята невдала інвестиція юриста пов’язана з придбанням земельної ділянки під будівництво приватного будинку. Тоді Копоть, за його словами, натрапив на супервигідну пропозицію — велика площа, низька ціна, перспективний район, хоча земля розташовувалася в голому полі без під'їздів і комунікацій.

«Я думав, ще трошки — рік-два — вона постоїть, а там усе буде, і до моєї ділянки теж проведуть і воду, і електрику, і газ. Насправді ж комунікації були за декілька кілометрів, а коли дізнався вартість підключення до моєї ділянки, то взявся за голову. Інфраструктура досі не розвивалася, а магазини, школи, дороги залишилися лише в обіцянках. […] За декілька років ціна ділянки майже не зросла і продати зараз її складно», — розповів експерт.

Читайте також: Що потрібно знати під час продажу нерухомості та вивозу коштів за кордон

Як цього можна було уникнути:

• перевірити під'єднання до комунікацій перед купівлею — чи це взагалі можливо і скільки коштуватиме;
• проаналізувати перспективи розвитку району, переглянути затверджені плани забудови.

«Я запам’ятав, що дешева земля — не просто так дешева. Треба розбиратися, власне, чому», — зазначив Копоть.

Автор:

Автор Youtube каналу про інвестиції в дохідну нерухомість Monitor.Estate Копоть Володимир