Земля чи нерухомість: куди готові інвестувати українці

Головними опонентами в третіх інвестиційних дебатах виступили комерційний директор компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська та комерційний директор компанії «Твоє коло» Єгор Лісничий.

Вічна класика — інвестиція в нерухомість

Аргументи на користь того, щоб вкласти свої заощадження в нерухомість, наводила комерційний директор компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська. Вона запевнила, що отримувати дохід від інвестиції можна почати вже за декілька місяців після придбання житла.

Серед переваг інвестування у нерухомість Анна Лаєвська назвала:

• Високий дохід у разі інвестування на етапі будівництва з метою перепродажу, адже таке житло здорожчає ще, щонайменше, на 30−50%.
• Дохідність оренди. В Києві, наприклад, до широкомасштабної війни вона становила 9−11% річних у валюті, а термін повернення інвестиції не перевищував 13 років. Також можна обрати квартиру з ремонтом від забудовника для того, щоб заощадити час та кошти.
• Збереження вартості грошей навіть в умовах війни.
• Багатофункціональність активу, який може бути подарований, проданий, використаний, як застава чи певне додаткове фінансове забезпечення.
• Невисока вартість вхідного квитка (від 35−40 тисяч доларів), якщо порівнювати з іншими видами нерухомості (наприклад, комерційними).

Земля, як новий виклик для інвесторів

Ринок землі відкрився трохи більше двох років тому. Сьогодні він працює з суттєвими законодавчими обмеженнями — придбати можуть тільки фізособи — громадяни України і не більше 100 га в одні руки. Та з 1 січня 2024 року правила зміняться, і юрособи отримають можливість купувати до 10 000 га в одні руки. Тобто, фактично, у інвесторів лишилося всього декілька місяців, щоб обрати найкращу землю за найкращими цінами.

Серед переваг інвестування в землю комерційний директор компанії «Твоє коло» Єгор Лісничий навів такі аргументи:

• Мінімальні військові ризики. За підсумком 2022 року, всі інвестори отримали орендні платежі, аграрії засіяли свої поля навіть в Чернігівській та Сумській областях.
• Неминуче здорожчання землі, адже актив обмежений і його більше не стане.
• Гарантована дохідність, щонайменше, 6% (після сплати податків), адже земля, яку пропонують інвесторам, вже перебуває в оренді.
• Потреби у ремонті і реновації відсутні. Земля готова генерувати додану вартість нескінченно довго за умови дотримання сівозміни і внесення добрив. Про це турбується орендар, а не інвестор.
• Мінімальна сума інвестицій від 4 500 доларів — це вартість паю (приблизно 2 Га).
• В середньому вартість землі капіталізується на 20−25% в рік. Якщо подивитися на структуру вартості землі під час війни, у деяких регіонах ціна вже зросла на 20% у доларах за рік.
• Захищеність від інфляції і курсових стрибків. Земля — це квазівалютний актив, його ціна коливається в доларах, тому інвестори, які купили свої гектари до війни, суттєво виграли. Адже при зростанні курсу минулого року майже на 40%, вартість землі в доларах також зросла.
• Інвестиція може бути на 99% пасивною. Сьогодні у «Твоє коло» є клієнти, які купують ділянки навіть з-за кордону. Компанія також запустила онлайн-кабінет і тепер клієнти можуть контролювати статус своїх угод, підписувати документи дистанційно, переглядати доступні пропозиції і бронювати ділянки онлайн.

«Земля пов’язана з агробізнесом, який, зі свого боку, орієнтований на експорт. Навіть за найгіршим сценарієм в економіці, експортна виручка аграріїв прив’язана до валюти. Попри війну, агросекстор залишається флагманом української економіки. За 8 місяців 2023 року аграрії принесли Україні у 5 разів більше виручки, ніж металургія», — пояснив Єгор Лісничий.

Наприкінці ефіру глядачі могли проголосувати за те, яку б інвестицію вони обрали, і чиї доводи вважають переконливішими. Переможцем стала компанія «Твоє коло», яка пропонує інвестувати у землі сільськогосподарського призначення. Єгор Лісничий за результатами дебатів здобув більшу кількість голосів.

Як інвестувати разом із «Твоє коло»

«Твоє коло» — управляюча компанія, що спеціалізується на інвестуванні в землю сільськогосподарського призначення. Вона підбирає, продає та керує найперспективнішими ділянками, щоб інвесторам було просто і вигідно вкладатися в землю. Також «Твоє коло» забезпечує повний юридичний супровід угоди, домовляється з орендарями, супроводжує оренду, стежить за ситуацією на ринку та порадить вдалий час для виходу з активу.

В чому ще перевага управляючої компанії?

Важливо враховувати, що більшість договорів оренди укладались багато років тому і новий власник просто змушений приймати їх умови. А там, здебільшого, умови прописані на користь орендаря: не передбачено індексацію, відсоток орендної плати фіксується від нормативно-грошової оцінки, а не від фактичної вартості землі, не враховуються інфляція та зміна курсу валют. А трапляються ще гірші випадки, коли орендну плату сплачено наперед колишньому власнику. І новий власник взагалі нічого не отримуватиме до закінчення терміну договору оренди. Самотужки змінити чи покращити умови договорів фактично не можливо. Для цього має бути системний підхід і сильна переговорна позиція. Власника 2−3, або, нехай, навіть 10-ти гектарів орендар навіть і слухати не схоче. Але коли до нього приходить керуюча компанія, яка представляє інтереси відразу 100 орендарів, сукупний земельний фонд яких 3 000 чи більше гектарів, — це вже інша справа.

«Ми, як керуюча компанія, гарантуємо мінімальну дохідність 6% від вартості землі після сплати податків. Попри будь-які форс-мажорні обставини, інвестор отримує свій гарантований дохід. Якщо його не сплатить орендар, то оплатимо ми. Це зафіксовано в договорі управління. Також із нашого боку йдуть постійні активні перемовини з аграріями для поліпшення умов діючих договорів. Наприклад, минулого року були великі агрокомпанії, які сплатили 20%+ до оренди, як інфляційні нарахування. І інвестори отримали ці гроші. 6% — це мінімум, який отримають інвестори», — уточнив Єгор Лісничий.

Земля, яку «Твоє коло» пропонує інвесторам, розміщена у конкурентних регіонах, де є великі аграрії і потужні фермери, які цю землю вже обробляють. Головна ідея компанії в тому, що на старті ринку необхідно купувати найкращі землі: з високою якістю ґрунтів, у регіонах із достатньою кількістю річних опадів, і, головне, там, де є багато агровиробників і розвинена логістична інфраструктура. Саме ці фактори забезпечують високий попит і ціни на землю в майбутньому. Адже як агрохолдинги, так і фермери турбуються за збереження власного земельного банку, що є основою їх бізнесу.

Щодо областей, де найкраще купувати землю, то тут Єгор Лісничий відзначив, що головний тренд зараз — купувати землю в центральних регіонах, і частково на заході. У лідерах попиту сьогодні, за його словами, правобережна Україна, особливо Вінниччина і Хмельниччина. Головним чином, через їх віддаленість від зони бойових дій. Досить високий попит також зберігається і на землі Полтавщини, Київщини, Черкащини, тут ціна буде трохи дешевшою. Якщо ж говорити, де найбільші можливості заробити, то варто звернути увагу на Чернігівську, Сумську, Полтавську області. Там висока якість грунтів, рілля, все добре з опадами, є велика кількість агровиробників, але через близькість до кордону з агресором ціни відчутно нижчі, ніж у решті регіонів. «У нас є категорія інвесторів, які дотримуються виключно такої стратегії, тому що розуміють, що там приріст вартості активу буде найбільшим. Особиста порада: якщо є кошти на придбання декількох ділянок, краще диверсифікувати ризики і дохідність, купуючи землю в різних регіонах», — радить комерційний директор «Твоє коло».

Він також назвав найбільші плюс та мінус інвестування у земельні ділянки, які бачить компанія.

Головний плюс — зараз і найближчі 5 років інвестор може розраховувати на суттєву капіталізацію. Якщо подивитися на досвід країн-сусідів, то після відкриття земельного ринку у Польщі вартість землі зросла в 5 разів за перші 10 років.

Головний мінус — вже зараз великі аграрії, та малі і середні фермерські господарства купують ділянки. Але поки що вони не мають юридичного простого механізму. Але вже з 2024 року правила зміняться, і звичайному інвестору буде складніше заробити. Тому що першочергове право придбання землі — у орендаря. Тобто, насамперед, купувати якісну ділянку зможе фермер чи аграрій, який її обробляє.

Щодо можливості виходу з інвестиції, компанія забезпечує продаж земельної ділянки за найвигіднішою ціною, якщо інвестор захоче це зробити. На це може знадобитися від декількох тижнів до двох місяців.

У будь-якому разі, перш ніж інвестувати, потрібно уважно і детально прорахувати можливу дохідність та терміни капіталізації активу. Адже зважений і добре продуманий підхід дозволить отримати більшу вигоду.

Детальніше про землю та житлову нерухомість можна дізнатися, переглянувши запис прямого ефіру інвестиційних дебатів на каналі Monitor.Estate на платформі Youtube.