Земля чи нерухомість: в чому перевага кожного з цих активів

Чому земля здатна забезпечити «ікси»

Експерти ринку землі переконані, що вартість сільськогосподарських гектарів все ще знаходиться на стартовій позиції, що може забезпечити їй подальше стрімке зростання.

«Якщо спитати колег, які представляють ринок нерухомості, в якому році вони хотіли б інвестувати в неї з висоти нинішнього досвіду, напевно, щоб вони сказали б, що із задоволенням купили б квартири десь у 1995 і продали б в 2005 році. Земля фактично сьогодні знаходиться саме в цьому періоді. Для нерухомості сьогодні 2025 рік, а для землі — 1995 рік. Щойно відкрився ринок, і за відносно невеликий термін він стовідсотково зробить 2−3 „ікси“, чого я не бачу в жодній пропозиції по нерухомості» — відзначив співзасновник «Перший земельний інвестиційний фонд», сервісу земельних інвестицій Zeminvest та маркету землі Доброзем Олександр Чорний.

На його думку, земля зараз це стратегічна інвестиція, що дасть гарантований результат, який підтверджується досвідом всіх країн, які відкривали ринок. За словами експерта, можна навести реальні кейси заробітку в країнах Європи на сільськогосподарських ділянках. «Мої знайомі інвестували в землю в країнах Балтії, купуючи її за ціною 500 євро за гектар, а вийшли — 5 тис. євро за га. Це реальні цифри, реальна статистика, яка є на сайті Євростату і її можна перевірити», — відзначив Олександр Чорний.

Водночас він вважає, що пасивний дохід наразі при інвестиції в землю, це радше бонус, ніж заробіток. «Порівняння відсотків, де скільки можна заробити 6, 8 чи 12% річних, для мене не є аргументом. Хоча опираючись на досвід відкриття ринку в інших країнах ми можемо очікувати на зростання і пасивного доходу. В інших країнах орендна плата за статистикою в середньому зростала в 1,8−2,4 рази за 10 років. І таку тенденцію я сьогодні бачу на власному інвестиційному кейсі» — говорить експерт.

Зростання вартості сільськогосподарських ділянок в рази очікує і експерт із земельних інвестицій, інвестор Фонду ҐРУНТОВНО та ZemliaUA Сергій Крамаренко. «Ринок землі перебуває на самому початку. Він відкрився начебто в 2021 році, але ми тільки зараз почали відчувати класичний інвестиційний попит на землю. І попри те, що сьогодні ринок активно розвивається і ціни зростають, земля знаходиться на самому низу її вартості. Вона суттєво недооцінена», — наголошує експерт.

Він відзначає, що досвідчені інвестори пам'ятають 90-ті роки, епоху приватизації, коли реальні активи коштували копійки. «Сьогодні земля — це калька тих 90-х років, коли є можливість взяти дуже цінний актив за дуже помірною ціною. Натомість нерухомість вийшла на свою ринкову ціну вже давно. Тепер на неї впливають фактори війни, економічної, політичної нестабільності», — відзначає Сергій Крамаренко.

Також, за його словами, інвестиції в нерухомість значно ризикованіші з точки зору військових загроз. «Можу поділитися власним кейсом. В мене був промисловий об'єкт в Києві, який я здавав в оренду. Там були чотири великі орендарі, які давали гарантований дохід. Але я чітко розумів, що мені треба виходити з нерухомості і заходити у землю, бо вона набагато перспективніша. І от 20 липня прямо в будівлю прилітає „шахед“. Все, що не зруйновано, згоріло. І у мене нема цього об'єкта нерухомості, нема рентного доходу, нема нічого. І оскільки власником була юрособа, то й без компенсації в найближчі 5−10 років, а, можливо, і взагалі. Об'єкт нерухомості, який я збирав 10 років, купуючи частинами зник в один момент», — поділився Крамаренко.

На його думку, часто як перевагу нерухомості наводять вищий орендний дохід. Однак, він відзначає, що на відміну від нерухомості, власник землі не має займатися поточними ремонтами, вирішувати проблеми з орендарями, які можуть затопити сусідів і так далі.

Нерухомість з низьким порогом входу

Інвестувати в нерухомість можна і без вирішення величезної кількості поточних проблем, переконаний комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук. «Я представляю не класичну інвестицію в квартиру, а інвестицію в нерухомість через фонди, які самостійно займаються вирішенням всіх питань. Вони шукають орендаря, займаються заселенням і виселенням, розв'язують конфліктні питання. Крім цього вони сплачують податки. Інвестор отримує на свій рахунок абсолютно „білі“ гроші, до яких у держави не буде жодних питань. І, як на мене, такий формат це майбутнє інвестицій у нерухомість», — наголосив експерт.

Він відзначає, що, наприклад, в Німеччині люди майже ніколи не володіють квартирами, в яких живуть. Житло належать величезним інвестиційним фондам, які мають десятки тисяч квартир, адже нерухомість настільки дорога, що проживати у власній майже ніхто не може собі дозволити. До того через гнучкість життя не можна бути впевненим, що квартира в одному місті буде актуальна для власника через 2−3 роки.

«Попри це вся країна чудово живе. Нерухомістю володіють фонди. Опосередковано ними володіють невеликі роздрібні інвестори з невеликими чеками. А я, як орендар, отримую професійного, етичного орендодавця, з яким можна нормально спілкуватися», — відзначає Віктор Бойчук.

За його словами, інвестиції в нерухомість через фонди підійдуть різним категоріям інвесторів. «Фонд може бути цікавий для професійного інвестора у якого є кілька квартир, адже чим більше їх стає, тим більша його залученість. А інвестиції через фонд знімають цю проблему. Також він може бути цікавий для новачка. Я так думаю, не кожен новачок-інвестор має $50−70 тис., щоб одразу придбати окремий юніт. Тому можна інвестувати у фонд від $3 тис.», — наголошує експерт.

Зважаючи на переваги інвестицій в нерухомість через фонди, Бойчук переконаний, що майбутнє саме за таким підходом.

Автор:

Журналіст Олексій Писарев

Пише на теми: Інвестиції, фондовий ринок, forex, макроекономіка