Чи варто купувати квартиру з аукціону від банку?

Купити квартиру можна не тільки на первинному ринку у забудовників, на вторинному ринку у фізичних осіб, а і заставну нерухомість у банків, яку з якихось причин конфіскували у попередніх власників. Проте чи безпечна з юридичної точки зору така купівля?

Як банки отримують нерухомість?

Люди беруть в банку позику на велику суму під заставу якогось майна, наприклад нерухомості. Якщо це іпотечний кредит — тоді заставою є придбана нерухомість. Проте не всім вдається повернути кредитні кошти. Ось тут доводиться шкодувати про минулу легковажність, адже коли позичальник перестав виплачувати борг по кредиту, банк або інша фінансова установа має право вилучити і реалізувати заставне майно.

Є два способи як банки отримують майно для реалізації: добровільно і примусово.

Позичальник, який не в змозі виплачувати кредит — добровільно передає заставне майно в рахунок погашення боргу. Подальше придбання такої нерухомості зводить до мінімуму ризики, що договір купівлі-продажу з якихось причин може бути визнаний недійсним. З одного боку банк, як зацікавлена ​​сторона, приділяє увагу правомірності угоди, з іншого боку — майно було передано добровільно. Проте в цьому випадку ціна нерухомості не особливо відрізняється від ринкової.

Якщо боржник не хоче передавати майно банку добровільно, або самостійно продавати, щоб виплатити кредит в такому випадку за рішенням суду майно виставляється на аукціон. Банки не є професійними гравцями на ринку нерухомості, вони прагнуть якнайшвидше повернути гроші в обіг. З огляду на це ціни на нерухомість, яка дісталася як застава по невиплаченому кредиту, значно нижчі ринкових.

Як придбати заставну нерухомість?

В основному заставне майно банки продають на аукціонах. Аукціон проводиться або на персональних інтернет-майданчиках банків, або на спеціалізованих платформах, тільки після закінчення судового процесу, в якому суд прийняв рішення на користь банку. Продаж квартири з аукціону — це крайні дії на які йде банк аби повернути кошти.

Заставна квартира може бути іпотечною, або закладеною для отримання кредиту. Найчастіше продають квартири боржників по кредитах, оскільки вся процедура виставлення квартири на аукціон, включаючи попередній судовий процес, займає як мінімум рік.

На аукціонах банки продають не лише квартири, а і заміські будинки, комерційну нерухомість і землю. Серед пропозицій є дуже вигідні варіанти з низькою ціною. Якщо вартість нерухомості значно нижча за ринкової варто ще раз подумати про те чи варто купувати. Низька вартість може свідчити про ризики, пов'язані або з нерухомістю, або з організацією торгів.

Початкову ціну лота визначає незалежний оцінювач. Всі учасники аукціону вносять завдаток що залежить від початкової ціни заставного майна. Торги виграє той хто запропонує найвищу ціну. Той хто програв — повертає завдаток, той хто виграв має сплатити повну суму заявлену в аукціоні.

Які ризики?

Купуючи нерухомість від банку на аукціоні є ризик придбати житло з мешканцями. Наприклад з колишніми власниками які не виписались з квартири. Крім того проблеми можуть виникнути якщо в квартирі прописані люди з інвалідністю, або діти адже їх не можна зняти з реєстраційного обліку. Займатися виселенням доведеться вам, тому що банк за це не відповідає. Таким чином, звільнення квартири може розтягнутися на тривалий термін.

Якщо покупець не захотів добровідльно віддавати майно банку, висока ймовірність того, що він спробує це майно повернути. Варіантів розвитку подій кілька: оспорювання кредитного договору, оспорювання договору застави, визнання аукціону недійсним.

Також на квартирі можуть висіти непогашені борги власника, оплачувати які доведеться новому власнику.

Купуючи в банку іпотечне житло, зазвичай можна ознайомитися тільки з документами, оскільки банк немає ключів від квартири. Чи купувати таке житло, вирішувати покупцям, але практика показує що доволі часто покупці відмовляються від «кота в мішку» і не беруть участь в аукціоні.

Як убезпечити угоду?

Якщо вирішите придбати заставну квартиру, варто пам’ятати, що банк не гарантує чистоту угоди і відсутність ризиків. Проте їх можна зменшити, якщо уважно ознайомитись з документами, а ще краще залучити до огляду документів професійних юристів.

Документи, які варто оглянути, якщо нерухомість передана добровільно:

• кредитний договір, або договір застави;

• наявність інших обтяжень майна (наприклад, щодо податкових зобов'язань, заборгованість по комуналці);

• відсутність судових розглядів щодо предмета застави;

• витяг про реєстрацію права власності, інформаційна довідка або реєстраційне посвідчення;

• технічний паспорт на квартиру, щоб перевірити чи не здійснювались незаконні перепланування;

• довідка про зареєстрованих осіб;

Якщо нерухомість банк отримав примусово, варто оглянути всі вище перелічені документи з урахуванням рішення суду про примусове стягнення і чи воно не оскаржується, упевнитися, що в квартирі не зареєстровані неповнолітні.

Купуючи іпотечну квартиру шляхом заміни боржника в зобов'язанні в першу чергу, у договорі необхідно перевірити пункт переведення боргу, на предмет відсутності додаткових комісій та інших платежів.

Зараз покупець має винятковий вибір високоякісного житла на первинному і вторинному ринка без обтяжень і іншого головного болю. Та все ж є ті, кого купівля заставної нерухомості приваблює своїм цінником. Для того, щоб клопоти з заставним майном мали сенс, ви повинні бачити помітні вигоди для себе.