Трешки, двухуровневые планировки, террасы и патио: в какие квартиры инвестируют украинцы

С начала года заметно увеличилось количество частных инвесторов на рынке жилья: в общей структуре объем инвестиционных сделок вырос уже на 20%.

Свыше 60% инвестиционных квартир приходится на популярные нынче форматы полифункционального района и квартала, многофункционального ЖК, wellness-квартала, эко-комплекса к рекреационной составляющей в сегментах комфорт+, около 25% занимает ликвидные форматы бизнес-сегмента: ЖК с повышенным уровнем сервиса, микс-форматы, МФК в бизнес-классе).

У возросшего спроса сразу несколько причин. Во-первых, желание зафиксировать деньги в бетонном золоте и защитить от ускоряющейся инфляции: в марте 2021 она уже зафиксирована на уровне 8,5% против 5% в 2020 году и 4,1% в 2019.

Во-вторых, инвестиции в недвижимость стали заметно выгоднее на фоне уменьшения доходности банковских депозитов: 7,5%-8% годовых в государственных банках в гривне и меньше 1% в долларах против 25-35% за цикл строительства в ликвидном комфорт+ и от 35% до 40% в бизнес-классе. При том, что часть дохода от банковского депозита съедят 19,5% налогов и сборов. С недвижимостью, к слову, пока такого нет: ситуацию, конечно, может в корне изменить пресловутый законопроект 5600, сулящий новый налог на продажу квартир.

В-третьих, сложно не заметить восходящую динамику себестоимости строительства. Даже с учетом все еще большого количества неликвида, то есть жилья масс-маркета, цены на недвижимость на первичном рынке заметно растут: с начала года средняя цена, согласно статистике ЛУН, выросла на 3 100 грн или 11% в гривне и на $150 или 15% в долларах. Дорожают металлоконструкции, бетон, керамоблок, утеплитель, инфляция тянет вверх цены на топливо и другие комплектующие.

А в ликвидных форматах с качественной бесшовной внутренней и внешней инфраструктурой, пространственным планированием и зонированием территории, наличием нужной досуговой, рекреационной, коммерческой, социальной, бытовой инфраструктуры в составе и грамотно спланированной квартирографии цены растут заметно быстрее с учетом сохранения высокой динамики строительства и платежеспособного спроса.

Частные инвесторы на рынке недвижимости сегодня — это две четко определившиеся группы. Профессиональные игроки, для которых перепродажа — это своего рода бизнес. Они заходят, как правило, в проект от 3-5 квартир и больше, работают стабильно с девелопером и выкупают ликвидные квартиры еще на старте. Вторая, увеличившаяся по численности группа, — покупатели, которые хотят защитить свои деньги от обесценивания, а также заработать и затем использовать капитал в своих целях: бизнес, покупка другой квартиры для своего проживания.

В обеих группах наметились тенденции по выбору лотов, заслуживающие внимания.

Первая: поворот в сторону многокомнатных квартир — от 3 и больше комнат. Выбирают, как правило, квартиры на верхних этажах с хорошими видовыми характеристиками. Средняя площадь лотов от 85 кв.м и выше. Подобные планировки подходят и для перепродажи, и для арендного бизнеса: с прошлого года зародившийся тренд на аренду квартир в складчину сохраняется и в 2021 году.

Чтобы снизить финансовую нагрузку, многие квартиросъемщики отказываются от аренды однокомнатных квартир в пользу трешек и делят сумму аренды и коммунальные платежи. Поэтому перспективными также эргономичные трешки с изолированными комнатами и наличием достаточного пространства для рабочих зон, а также полноценной кухней и двумя санузлами. Их квадратура может быть от 75 до 90 кв.м.

Вторая: продолжает расти интерес к двухуровневым планировкам, квартирам з патио-зонами и личными двориками. Это альтернатива таунхаусам и коттеджам: человек получает личное пространство на двух верхних этажах дома, а также полноценную экосистему для жизни со всей инфраструктурой и коммерцией в комплексном жилом проекте. Ходовые планировки от 120 до 150 кв.м.

Третья: запрос на рекреационную и досуговую инфраструктуру удвоился. Ищут не просто ландшафтный дизайн на 500 метров двора, а близость к водоемам, парковым зонам, лесам. В этом плане выигрывают эко-кластеры с набережными, озерами, дворами-парками прямо на территории, как ЖК Озерный Гай Гатное (озера, набережная, пляжная зона, сад, зеленые зоны отдыха), ЖК Причал-8 (озеро, набережная, зоны отдыха у воды), ЖК Park Lake City (озеро, набережная, активные и тихие зоны отдыха у воды), ЖК Basa City (водоем, набережная, лес по соседству), ЖК Сырецкие Сады (дворы-парки), ЖК О2 Residence (эко-ферма, лес)

При этом одними зелеными зонами, какими бы они не были, сыт не будешь. Важна бесшовная инфраструктура, многообразие ритейла по принципу все под рукой, но с четким прицелом на целевые группы будущих жильцов. Если комплекс за пределами города, то транспортная доступность, в том числе близость остановки транспорта и отлаженная работа маршруток.

Четвертая: расширение функционала мест общего пользования. Инвестор обращает внимание, как организовано пространственное планирование мест общего пользования, есть ли зоны для встреч и переговоров, закрытые лаунжи в бизнес-сегменте, все чаще спрашивает о коворкинге и конференц-сервисе, понимая, что спрос на эти сервисы и у его покупателя будет высок.

В комфорт+ сегменте очень интересуются открытыми пространствами на свежем воздухе, зонами для ретрита и тихого отдыха.