Коротко про рынок жилой недвижимости осенью 2020 года

Спрос к началу бизнес-сезона заметно восстановился и в сегментах комфорт+ и бизнес-классе приблизился к докризисным показателям, на что застройщики тут же поспешили отреагировать увеличением стоимости квадратного метра. Подстегнуло рост цены и переход в части проектов на более высокую степень готовности и смена этапов цикла. Но говорить о каком-то существенном скачке цен не приходится: в целом это диапазон от 3 до 7% в зависимости от степени готовности, уровня реального интереса платежеспособного клиента и количества продаж.

Из 117 ЖК, который на данный момент строят в категории комфорт и бизнес, практически треть сумела сохранить темпы строительства и продемонстрировать достаточную динамику на площадках. Примечательно, что это в большинстве своем проекты 7 компаний, которые стабильно удерживают внимание клиента в Киеве своими проектами в последние пару лет.

Восстановлению спроса также сыграло на руку и низкие ставки по банковским депозитам, увеличив долю инвестиционных сделок на рынке. Конечно, говорить, что рынок захлестнула волна ажиотажного спроса, не приходится, вместе с тем число подобных сделок сейчас в диапазоне 25-30% от общего объема. И оно вполне может увеличиться к концу года еще на 5-7%. Пессимистический прогноз для гривны только подтверждает высокую вероятность подобного роста интереса со стороны частного инвестора.

Разговоры об ипотеке сказались на рынке. Застройщики, по моим данным, в сегменте комфорт+ за последний месяц в некоторых проектах удвоили число заявок на оформление кредита. Не сказать, что потом хотя бы пятая часть из них конвертируются в реальные сделки, вместе с тем информационная кампания в отношении «доступной ипотеки» подстегнула интерес к отдельным компаниям.

Правда, если бы речь шла о субсидированной ипотеке под фиксированные 2-5% годовых на срок до 20 лет и с минимальным первым взносом в 3 раза ниже того, что требуют сейчас, напомню это 30-40% на данный момент от стоимости жилья, ипотечные кредиты стали куда более массовыми.

Количество новых проектов не спешит расти. За сентябрь, к примеру, в Киеве появился ровно один проект с понятным позиционированием. Хотя по моим данным, около десяти комплексов от четырех крупных компаний ждут своего часа после местных выборов. Никто не готов презентовать новые ЖК на волне хейта и предвыборных баданий, хотя и Ковальская, и Интергал-Буд, и Edelburg Development, і DIM Group, и Saga Development, к примеру, не скрывают своих планов по увеличению числа проектов в портфеле.

Некоторые из будущих стартов, кстати, будут касаться решения проблема долгостроев. Так Edelburg Development построит дом комфорт-класса для пострадавших от Элита-Центр. Лично меня этот кейс очень радует, учитывая отсутствия действенного алгоритма решения вопросов долгостроев. Думаю, в 2021-м рынку властям и бизнесу таки придется сесть за стол переговоров, чтобы обсудить реальное и взаимовыгодное государственно-частное партнерство в этом вопросе.

Средняя цена квадратного метра продолжила расти. Правда, не такими темпами, как в прошлом месяце, когда к началу сентября у нас было увеличение на 5% или 1 200 грн. На момент старта октября имеем рост средней стоимости лишь на 0,4% или 100 грн.

Почему так? Ну, во-первых, как я уже говорила, пересмотр цен к старту бизнес-сезона по ряду причин сказался на общей стоимости по рынку. Во-вторых, нельзя забывать о волатильности нацвалюты, росте цен на стройматериалы, снижении ставок по депозитам в гривне, которые все же вызывают повышенный интерес к недвижимости.

Почему не падают сильно и не растут. Потому что ограниченный покупательский спрос и общая макроэкономическая неопределенность из-за ситуации с коронавирусом сдерживает общий рост по рынку. Расти в цене себе позволить могут те, кто продают и сохраняют прежнюю динамику на площадках. А для этого нужна устойчивая финансовая модель (минимум 70% своих денег в проекте), высококонкурентная концепция в популярном нынче формате (многофункциональные ЖК, город в городе, live-work-play ЖК, эко-ЖК), опыт на рынке и портфель реализованных проектов.

В ближайшей перспективе нас ждет существенное балансирование спроса и предложения. Сложно придется проектам масс-маркета, их число будет постепенно снижаться. Перекос интереса в сторону сегмента комфорт+ все заметнее, застройщики в новых проектах могут отреагировать на него двумя способами: либо же созданием конкурентных концепций и форматом (большие инвестиции в проект), либо же притягиванием за уши своих площадок к ожиданиям современного покупателя.