Як впливає якість інфраструктурних рішень на вартість метра квадратного в новому будівництві та в чому проблема українського ринку девелопменту

Як ми уявляємо собі інфраструктуру об’єкту та як нам про це розповідають маркетологи девелоперських компаній? Зазвичай, це перелік того, що ми будемо бачити навколо, тобто перелік фізичних об’єктів та їх призначення, які будуть знаходитися в межах будівельного майданчика.

Інфраструктура та її якість має прямий вплив на вартість нерухомості. Базова формула: кожен вкладений в інфраструктуру долар збільшує вартість метра квадратного на два долари. Спрощено: один вкладаємо — один заробляємо — тобто 100% рентабельність без прив’язки до інших ціноутворюючих факторів.

В українських об’єктах бізнес-класу (для висотного будівництва) «націнка на інфраструктурні фішки» сягає від 300 до 600 доларів на кожен квадрат житлової чи комерційної нерухомості. Для малоповерхового будівництва ця цифра може бути у півтори рази вищою, а в преміум класі — немає межі досконалості.

Ці гроші інвестори витрачають не даремно. Це інвестиція у майбутню екосистему в якій вони планують жити чи у майбутнє збільшення вартості нерухомості з часом, якщо об’єкт розглядається лише як інвестиція.

Українські забудовники дуже ретельно ставляться до концепції та позиціонування майбутнього об’єкту нерухомості, оскільки український ринок нерухомості є дуже конкурентним (на відміну, наприклад, від європейського) та прорахунки у баченні об’єкту можуть суттєво вплинути на продажі та на рентабельність об’єкту в цілому.

Інфраструктура комплексу разом із фасадами стає візитною карткою об’єкта будівництва але після здачі об’єкту із функціонуванням тієї самої інфраструктури і виникають проблеми, вирішення яких може займати довгі роки. Виявляється, що поняття «інфраструктура» — це дещо значно ширше ніж те, що ми можемо побачити зовні чи всередині.

Вікіпедія на наш запит видасть наступне формулювання:

Інфраструкту́ра (від лат. infra — «нижче», «під» та лат. structura — «будівля», «розташування») — сукупність споруд, будівель, систем і служб, необхідних для функціонування галузей матеріального виробництва та забезпечення умов життєдіяльності суспільства.

Говорячи простими словами, інфраструктура це не тільки про фітнес-клуби, садочки, кількість км бігових доріжок та тощо — це і про інженерні системи та служби, які необхідні, щоби підтримувати її беззупинну роботу та належний рівень догляду за нею.

Основною причиною проблем, які виникають після введення об’єкту в експлуатацію є відсутність в забудовників довгострокової бізнес стратегії яка включає в себе бізнес з експлуатації об’єкту. І хоча сучасні компанії прагнуть експлуатувати побудовані ними будівлі, але процеси будівництва та експлуатації досі мало пов’язані між собою та вирішують різні задачі.

Задачею будівництва є побудувати об’єкт належної якості за мінімальну кількість грошей. При цьому на речах, які життєво необхідні службі з експлуатації щоби бути ефективною в довгостроковій перспективі — економлять, тому що під час будівництва це розглядається як додаткові витрати. В результаті після здачі будівлі керуюча компанія отримує об’єкт з масою проблем, які потребують вирішення та які роблять її роботу нерентабельною.

В той же час, саме експлуатація займає біля 80% витрат в життєвому циклі будівлі, а лише 20% — це проектування та будівництво. Забудовникам треба приділяти більше уваги системам керування будівлею для зниження витрат з експлуатації та почати рахувати скільки прибутку принесе кожен долар вкладений в IT-інфраструктуру будівлі та побудову ефективних процесів на протязі всього періоду з її експлуатації.

Що робити інвестору, щоби отримати саме те за що він заплатив

Наразі немає правової бази, яка б могла в повній мірі убезпечити інвестора від підміни понять забудовником під час та після завершення будівництва — заявлена загальноосвітня школа може виявитися приватною, а замість продуктового магазину під вашими вікнами може відкритися стоматологія. Це не кажучи про те, що мобільний додаток мешканця чи обіцянки розумного будинка можуть взагалі залишитися лише в рекламних брошурах. Зазвичай, розуміння як саме буде працювати майбутня інфраструктура знаходиться лише на рівні ідеї та забудовник не готовий гарантувати її реалізацію згідно з візуалізаціями чи рекламними месенджами.

Найкращим діючим механізмом для інвестора є вимагати від забудовника розробити стандартний додаток до інвестиційного договору із дуже детальним описом всієї інфраструктури з її призначеннями, IT-інфраструктури об’єкту, які функції будуть доступні та коли. Також там повинні бути прописані суттєві штрафи за порушення зобов’язань чи строків, щоби у забудовника не було спокуси вирішувати ці питання «в індивідуальному порядку».

Якщо інвестор вже має договір за яким він купує лише метри квадратні, а все інше залишається на розсуд забудовника та поза договірними відносинами, то залишається лише опція суспільного розголосу та коллективного тиску на забудовника через ЗМІ.