Про новий Житловий кодекс і соціальне житло

В Україні готуються переписати Житловий кодекс. Другий рік поспіль йде обговорення нового Житлового кодексу. Мінфін опублікував інтерв’ю з пані Оленою Шуляк, головою комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування.

У цьому дописі про те, до чого готують українців, які є протиріччя озвучених заяв, що прозвучало неоднозначно, кому вигідні зміни, хто виявиться вигодонабувачем у кінцевому рахунку.

Те, що Житловий кодекс, чинний з радянського минулого давно настав час змінити – питання беззаперечно вірне, то чому ж так довго товчемо воду в ступі? Неможливо висунуту бодай якийсь аргумент проти того, що з оновленням Житлового кодексу Україна запізнилися на 15−20 років. Але, як завжди, диявол ховається в деталях.

На даний час були підняті питання (із тих, про які знову були підсвічені) нового Житлового кодексу обертаються навкруги соціального житла. Адже воно, в теорії, повинно вирішити питання і черг на отримання житла «від держави», і його будівництва, і пошуку джерел фінансування. Розв’язати питання черг за рахунок створення нової програми «Єдина інформаційна житлова система» — це буде той ще виклик. Хоча, у єОселю теж мало хто вірив, а ця іпотечна програма реально не тільки надала можливість деяким категоріям українців придбати собі житло, а й уберегла деяких девелоперів від банкрутства. Тому, і успіх нової програми буде полягати у бажанні влади її розвитку та пошуків джерел фінансування.

Як зазначається, сьогодні в Україні є чималий фонд приватного житла, який потенційно може бути використаний під соціальну оренду. Може укладатися відповідний договір між власником житла й органом місцевого самоврядування. Тобто місцевий орган управління зможе взяти таке приватне житло в оренду (чи можливо його комунальне підприємство, типу «МіськЖитлоСоцЗабезпечКварт») за договірною ціною і потім надавати його соціальним орендарям за тією ціною, яку вирахують, проаналізувавши дохід родини.

І ось тут починаються неоднозначні питання (хоча, ніхто і не обіцяв, що буде легко). Тобто виходить, що приватні інвестори, які володіють великими пулами нерухомості, вже зараз не в змозі забезпечити собі доходність з власної нерухомості? Можливо це відбувається на фоні значного спаду доходів українців, які не можуть собі дозволити орендувати житло за ринковими цінами. То, чому б їм, приватним власникам житла, не скористатися допомогою держави. Цікавий бізнес концепт вимальовується, тільки є одне питання: чи не буде держава доплачувати власникам житла з місцевих бюджетів різницю між ринковими та соціальними цінами? Чому б і ні? А якщо ні, то де сенс приватним власникам житлової нерухомості здавати свою нерухомість державі, щоб отримати менше доходів, ніж можна було отримати з ринку? Як говориться, поки питань більше ніж відповідей. Але це не критично, при бажанні, всі питання можна розв’язати.

Ще одна складова наповнення банку соціального житла – це банк довгобудів. І тут мене реально насторожила думка про те, що держава, своїми законами може перетворити довгобуди на соціальне житло. І тут виникає ще більше питань. Які саме довгобуди можуть змінити свій статус і перейти в категорію соціального житла. Звісно ж, промисловій чи офісній нерухомості ніхто не буде змінювати її статус. А от житлові довгобуди – це перші кандидати на зміну статусу. От тільки що робити з тими інвесторам, які вклали у ці довгобуди свої кошти? Чи можливо існують на первинному ринку Україні довгобуди, які вже побудовані на 15-30-60% і у них немає інвесторів з моменту старту продажів? Очевидно, що зміна статусу довгобуду, у якого є і власник, якась девелоперська компанія, і інвестори, фізичні та/чи юридичні особи без розв’язання питань їх власності, зайде в глухий кут. А найбільш проста схема: «забрати все і поділити», якось не укладається в принципи дій країни, в якій заборонена комуністична ідеологія.

От і виходить, що найбільш простий шлях до соціального житла – це будівництво нової нерухомості. І цей шлях буде непідсильним без дешевих іноземних кредитів. Ох, вже ці кредити, державі б розрахуватися з кредитами, які накопичуються під час війни. Але, без цього вже ніяк, це вже доля онуків та правнуків сучасного покоління. І тут виникає чергове питання: якщо побудовані об’єкти нерухомості не будуть реалізовані за ринковими цінами, то у будь-якого будівельника виникне слушне питання: до з чиєї кишені будуть урівноважені терези між витратами на будівництво і (недо)отриманими доходами?

Також, залишається питання необхідного об’єму соціального житла для…. Тут вже треба рахувати не лише населення українців, яким потрібний соціальний захист, а й взагалі б зрозуміти, скільки нас залишилося зараз і залишиться після кінця війни. Про демографічне питання вже було багато сказано і це велика біда і проблема України, не лише як держави, а так і країни.

При наявності багатьох питань, позитив у всьому цьому те, що вже зараз, кожен охочий може не лише долучитися до обговорення нового Житлового кодексу, а й планувати свій майбутній розвиток бізнесу з врахуванням тих змін, що настають і нових реалій життя, при умові, що країна побачить новий закон. Час змін, нова Україна.