- 29 вересня 2011, 9:00
Цены на квартиры в 2012 году скорее будут расти, чем падать
Как в свое время, до кризиса, при оценке динамике цен на квартиры не учитывали перегрев рынка ипотечного кредитования, так и сейчас при оценке динамики цен в 2012 году не обращают внимание на последние изменения законодательства, связанного с рынком ипотечного кредитования.
Одним из главных факторов, сдерживающих сегодня активность на рынке недвижимости, является отсутствие ипотечного кредитования. Большая часть сделок с недвижимостью осуществляется за счет личных средств физических лиц, а этих средств явно недостаточно. В то же время, несмотря на то, что многие банки декларируют наличие ипотечных программ, объемы новых кредитов остаются на очень низком уровне.
По итогам июля 2011 года банки выдали новых ипотечных кредитов (с учетом пролонгированных) на сумму 347 млн грн. Это очень мало, если вспомнить, что общий размер уже существующего портфеля ипотечных кредитов для населения составляет около 78 млрд грн. А при этом портфель уменьшается, так как население погашает больше ипотечных кредитов, чем берет новых.
Главной причиной, сдерживающей рост ипотечного кредитования населения, называют ставку по кредитам. Она, действительно, влияет на количество желающих полить ипотечный кредит, но все же не является главным фактором. А главным фактором в данной ситуации является недоверие банков к потенциальным заемщикам. Это вызвано прежде всего тем обстоятельством, что существующая система решения споров показала свою несостоятельность. Как результат, в банках накопилось большое количество старых проблемных ипотечных кредитов, процедура урегулирования которых до сих пор не ясна.
Принятие Закона N7351 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, которые регулируют отношения между кредиторами и потребителями финансовых услуг» позволяет радикально изменить существующие отношение между банками и заемщиками и дает хороший задел для настоящего развития ипотечного кредитования.
В большинстве стран мира долгосрочные ипотечные кредиты имеют плавающую ставку. Это позволяет банкам без особых проблем выдавать кредиты на 20-30 лет. В Украине практика использования кредитов с плавающей ставкой начала внедряется после кризиса. Но для того, чтобы кредиты с плавающей ставкой удовлетворяли и банкиров, и заемщиков, необходим четкий и понятный всем ориентир, по отношению к которому эту ставку рассчитывают.
Закон N7351 возлагает на НБУ установление такого ориентира в виде индекса ставок, по аналогии с зарубежным LIBOR. Это защитит заемщиков от разного рода спорных методик расчета ставок, которые используются сейчас в банковском секторе. Согласно закону, на стадии выдачи кредита заемщику устанавливается его персональная кредитная надбавка (ставка плюс индекс НБУ), которая не может изменяется банком в течении всего срока действия договора, даже если срок договора будет 30 лет. Ставка для физического лица будет изменятся по мере изменения индекса НБУ. И как западноевропейские заемщики интересуются ставкой LIBOR, так и украинские заемщики будут интересоваться индексом Нацбанка и сожалеть, что индекс никак не хочет снижаться.
Очень принципиальное требование Закона N7351 — обязательство банка при выдаче кредита указывать всю сумму комиссий и доплат, в том числе связанных со страхованием объекта залога. Это даст возможность заемщику четко оценить свои финансовые возможности, но самое главное — снимет конфликты с банком в процессе уплаты процентов и комиссий за весь срок кредитного договора.
Что же касается процентных ставок по ипотечным кредитам, то на текущий момент средняя ставка по такого рода кредитам составляет 16,7%. И до конца текущего года она может только вырасти. Но уже в следующем году можно ожидать ее снижения до 12-14%. Позже ставка по ипотеке может снизиться до 7-8%, с учетом снижения в будущем, прежде всего, индекса НБУ. Это должно способствовать увеличению количества желающих получить ипотечный кредит.
Почему банки сегодня устанавливают высокие ставки по ипотечным кредитам и требуют большой первоначальный взнос? Это связано с тем обстоятельством, что банки вынуждены в цену ипотечного кредита включать затраты на возможное будущее взыскание объекта залога. Существующая система взыскания залоговой недвижимости очень сложная и дорогостоящая. Поэтому требования отдельных банков, чтобы заемщики внесли первоначальный взнос на уровне 50%, — это вынужденная мера в результате сложившихся обстоятельств. Закон N7351 радикально меняет систему взыскания залоговой недвижимости, проводя ее к европейскому варианту.
После вступления закона в силу физическое лицо, которое будет получать ипотечный кредит, одновременно будет подписывать у нотариуса и договор ипотеки, согласно которому приобретаемая недвижимость выступает объектом залога до момента полного расчета по кредиту.
При этом физическое лицо должно уяснить на стадии подписания ипотечного договора, что недвижимость покупается за деньги банка и поэтому является фактически подконтрольной банку до тех пор, пока тот не получит деньги за кредит.
В случае, если физическое лицо своевременно и полном объеме не погашает ипотечный кредит, банк имеет право предложить должнику самостоятельно продать недвижимость, купленную за счет кредитных денег, и погасить кредит. Если заемщик не может или не хочет рассчитываться по ипотечному кредиту, то банк на основании ранее заключенного у нотариуса договора ипотеки распоряжается по своему усмотрению объектом залога, купленного за счет кредита.
Скорее всего банк просто продаст недвижимость другому лицу, и за счет полученных денег погасит кредит заемщика. В этом случае лицо, которое ранее купило эту недвижимость в кредит, может арендовать эту недвижимость у нового собственника. А если он не хочет арендовать или условия аренды его не удовлетворяют, то он будет обязан в течение 30-ти календарных дней покинуть объект недвижимости. Только в случае, если он добровольно не хочет арендовать или выселяться, тогда новый собственник имеет право обратиться в суд для принятия решения о принудительном выселении.
Согласно Закону N7351, если суд принимает решение о принудительном выселении, то в решении суда должно быть указано новое место жительства, в которое переселяются заемщик и его семья. Не допускается выселение физических лиц «на улицу». Исключение может составит только ситуация, при которой физическое лицо уже владеет другой недвижимостью.
Закон пытается сбалансировать интересы и банка и заемщика при заключении ипотечного кредита. С одной стороны, заемщик получает гарантию, что банк не будет в процессе обслуживания ипотечного кредита менять условия кредитования и тем самым повышать стоимость кредита для заемщика. С другой стороны, банк получает возможность без особых проблем забрать недвижимость у лиц, которые не хотят платить по кредиту.
Возрождение рынка ипотечного кредитования однозначно приведет к росту спроса на рынке недвижимости. Некоторые эксперты оценивают спрос на недвижимость в размере десяти миллионов семей, которые хотят приобрести новое жилье. Даже если десятая часть этого спроса теперь сможет получить ипотечные кредиты, это станет тем шагом, который развернет украинский рынок недвижимости, как в свое время в 2002 году зарождение ипотечного кредитования дало толчок удорожанию недвижимости в Украине.
|
130
|
- 20:01 Головне за середу: у США остаточно схвалили допомогу Україні, у бюджет надійшов транш від ЄС на 1,5 млрд євро
- 19:46 У контексті емісії біткоїн остаточно став дефіцитнішим ніж золото — експерти
- 17:30 Курс валют на вечір 24 квітня: євро на міжбанку зросло на копійку
- 16:18 Інвестори DOGE купують ці нові мемні криптовалюти
- 15:52 Обсяг надходжень готівки до кас банків за січень-березень зріс на 4,8%
- 14:33 Binance спалила майже 2 млн BNB на $1,17 млрд
- 14:13 Tether буде заморожувати USDT-адреси, пов’язані з підсанкційними особами
- 14:02 Банки продовжують знижувати готівковий курс долара
- 13:34 Вперше з початку повномасштабної війни банки прогнозують підвищення якості портфеля
- 13:17 SEC запросила штраф у $5,3 млрд для Terraform Labs та її засновника До Квона
Коментарі - 124
то хотелки--тех кто Застрял в Бетоне…
Квартири за 30-40куе купувати недоречно — хрущі мало кому цікаві.
за 60-100куе можна знайти цікаві варіанти. Звичайно люди з ЗП 12-20куе на рік в Україні — не рідкість, але в переважної білбшості з них квартирне питання вирішено.
dengi.ua/news/87202_Nacbank_priznalsya_v_nesposobnosti_pobedit_tenevoj_rynok_valyuty.html
Ви їм вірите?
При чем это реально сделать…
— Сколько будет ежемесячный платеж семьи по кредиту?
— Какой доход семья должна доказать в банке?
— Если ставка изменится через 3 года: на -3%, на +3%, то как изменится ежемесячный платеж по кредиту?
Сколько нужно получать, чтобы общий доход на семью в месяц составлял 10000-15000 грн в зависимости от банка
И где теперь Леман Бразерс, Укргазбанк? Чужие уроки ни чему не учат …
У риэлторов осенние надежды не оправдались, цены продолжают идти вниз.
Вы понимаете что 20%-30% при декларируемой инфляции в год типа в 7%-8% это просто попытка надуть сдувающийся пузырь который опять таки лопнет. Все уже придумано до нас — 1кв.м. = 1ср.зпл. Все что выше это уже переплата и выручка горе — спекулей.
Вот с чем я согласен точно, не будет такого ажиотажа по раздачи кредитов как до кризиса. Будут большая проблема справка о ЗП. Мало того что будут требовать чтобы ЗП была большой, так еще и будут приставать, где Вы работаете, на сколько надежная эта компания и структура
А на сегодня, насмотревшись на горе-ипотечников, мало кто пожелает на много лет брать большой кредит
В стране мы кой живем....??? :) нет никакой уверенности в завтрашнем дне.
Это вам не заграница, когда человек, если и остался без работы и жилья, то получает пособие (хоть и минимальное) но за то пособие он (там) может себе позволить снять жилье ( по их меркам скромное) питаться и одеваться, а некоторые за то пособие умудряются и путешествовать.
Я общаюсь не только с риэлторами, но и с людьми. Так все в один голос заявляют, что в кредит (на недвижимость) никогда. Говорят, что если нет возможности купить, то лучше снимать и остальное откладывать, чем залазить в ипотеку… ну, а если останутся без работы, то на собранные деньги лучше уж купить домик в деревне и выращивать картошку, чем остаться без средств к существованию, да еще и на улице.
А вот с ипотекой сложней… нет денег заплатить… то можно лишиться своих деньжат, этой квартиры… и еще быть должен… и опять таки искать новое место проживания…
Есть у меня такие знакомые, имели 3-х распашенку, взяли кредит на большую 3-х комн+на ремонт.
А теперь главный добытчик семьи лишился своей доходной работы, соответственно кредит не тянут, пытаются продать эту с ремонтом квартиру, и продав ее они на оставшиеся деньги не смогут купить себе даже однокомнатную…
Поэтому, мое мнение, ипотека -это страшнее, чем аренда…
30 сентября 2011, 13:39
#
всё правильно пишешь…
прикинем на ГЛАЗ… Даже 15% годовых… этож 150% за десять лет…
кому выгодно?
канечно только Банкам…
расчёт Прост… если уже встрял в Ипотеку--то типа будут тянуть…
Александр пишет про рост цен…
а я Спрашиваю на чём Расти бум?
Инвестор должен видеть Перспективу… а какая Она в Украине?
а тупо набрать Недвиги---которая не приносит доход… это Глупо
Я не призываю покупать квартиры в кредит. Каждый поступает как может. Я просто констатирую факт, что теперь банки будут меньше боятся выдавать ипотечные кредиты. А брать их или не брать дело личное.
Ломать копья не вижу смысла…
Время покажет…
Недвижимость будет стагнировать… ещё много лет…
На всякий случай — это не просто желание, а желание подтвержденное наличием денег.
Но классическая американская мечта «свой дом»
[Считаем 200 000/180 мес (15 лет)=1111,11 платеж по телу кредита + % 2833,33 грн (200000*17%/12) в итоге получаем 3944,00 грн. платеж в первый месяц кредитования. При том что аренда такой же квартиры обходится на 900 грн. меньше.]
Шановний, де ви бачили щоб квартиру за вартістю 200 000 грн можна було здати за 3 000 грн в міс. Якщо бути більш адекватнішими: в сьогоднішніх українських реаліях така квартира мала б коштувати мінімум 400 000 грн. Враховуючи вище наведені розрахунки маємо не 3944.00 грн а майже 8 000 грн.
Вы написали полную лажу и пытаетесь ее защитить и оправдать.
Самодурство всегда вылазит боком.
Рано еще об этом думать. Пока только падение до реальной стоимости, а может и ниже.
Помимо самих кредитов например у меня в анализе РН есть пунков 30 еще и поверте все они неутешительны для роста цен на РН.
Вот такая несложная заморочка.
В США ипотека под 4% и средняя з/п 2000 долл.
При таких условиях у них по ценам на РН провал.
С какого перепугу у нас в Киеве при 400 долл з/п (+ будет еще падать после второй волны спада и падения курса гривны) цены начнут расти?
Надеюсь вы понимаете, что я говорю не каких-то месячных всплесках цен на РН (торговых шумах).
Никто не говорит, что только кредиты это одни из факторов, которые влияют на рост цены на недвижимость. Но и мировая история и наша показали, что спрос на недвижимость и рост цен существенно зависит наличия рынка ипотечного кредитования. К слову, у нас рынок ипотечного кредитования активно начал развивать в 2004 году, если посмотреть динамику цен даже в Благовесте, то очень заметно рост влияние ипотечного кредитования на этот рынок. Но тогда был бум, поэтому цены росли на 100% и больше, сейчас такого бума не будет, поэтому и рост будет медленный
Сейчас все идет к падению мировых рынков, а здесь в Украине будет расти??? Из-за ипотеки??? :) Проснитесь.
Проблемка по банковскому сектору 40%. Непонятно, что делать с тем что навыдавали + оно будет давить на цены РН.
И давайте понимать, что ипотечное кредитование зависит от доходов и возможности это кредитование обслуживать.
Надеюсь не надо объяснять, что спрос — это подтвержденное денежными средствами желание купить, а не просто желание или желание влезть в ипотеку. И доходы по региону оставляют желать лучшего.
При том банки не особо любят кредитовать пузыри и падающие рынки :) Поэтому помечтать можно, но не более.
Не будет роста, фундамент не дает так понимать ситуацию. При том ожидания на рынке поважнее ценника на рынке. А ожидания посмотрите по голосованию комментов.
Сейчас нет рынка недвижимости — на данный момент это «недвижимый FOREX» с кредитным плечём.
Говорить о росте в условиях поглощения 17-23 месяца по Киеву, надо очень не понимать специфику РН и когда ценник может расти. Плавный рост возможен только тогда, когда инфляция догонит текущий ценник на РН, только потом может рост пойти в рамках инфляции. Пока еще рано.
До 2015 года можете отдыхать с ростом.
смысл Вкладывать кошти--когда нет перспективы роста?/ стихами прям написал/
хотелки--Застрявших бетоне понятны… но есть Суровая Реальность… она совсем другая…
А на ближайшее десятилетие навряд ли найдутся люди которые «купится» на эти сказки какими бы сладкими они нибыли.
Но проходит время и все кажется таким обыкновенным.
Только можно еще уточнить (у меня проблема с понимание процентных пунктов ;-), если индекс допустим 13.2%, то его рост на 10 процентный пунктов = 23.2%?
И еще, по Вашему мнению будет ли в практике установление границ колебания плавающей ставки в договорах — максимального и минимального уровня ставки?
Границ не будет. Но поймите Индекс, это не одни банк. Например Укрсоцбанк поднял на ставки на 5 п.п., а вот Ощадбанк только на 1.п.п. в среднем индекс будет расти медленее чем ставки в отдельных банках. И самое главное при расчете этого индекса не учитывают ставки по депозита мелких банков. Там может быть рост и 10. п.п. и больше
На сегодня, у нас выходит что мин полтора года ушло до возвращения ставок по депозитным договорам до адекватного уровня. И то не у всех. Но они в индекс не попадают. Хотя конкурируют за ресурс с теми, кто в индекс попадает все равно.
И если прикинуть ситуацию 08 года, вот что получится если на дату выдачи займа его обслуживание для заемщика было ну например до 50% от располагаемого дохода, а при резком росте индекса — стало около 100% располагаемого дохода. Или вообще превысило располагаемый доход. По документам. Заемщик тогда просто платит и все, и если он платит то все ок со стороны банка. Или же будут какие-то дополнительные требования к нему сразу и на упреждение?
Банк будут изымать залог, только при условии, если заемщик отказывать платить и проценты и погашать кредит вообще. Если заемщик частично погашает кредит, банк не имеет право изъять залог. Это и сейчас и и это осталось и дальше. Другое дело, что банк имеет право начилсять пеню за задержку платежа
Тезис верный при условии, что все остальные факторы, которые влияют на РН, будут неизменные. Что маловероятно.
Да и будет ли оно, это возрождение? Оно им надо, этим банкам?
Плавающая ставка. А что, раньше были кредиты на 20-30 лет на фиксированной ставке? Ха-Ха.
«Но было бы ошибкой только кредиты выдавать физическим лицам по покупку чайников,»
Судя по текущему предложению на рынке кредитования, с данным тезисом не мешало бы и банки ознакомить…
допустим у нас есть 30% ( первый взнос на кредит) т.е. около 21 000$. И еще +4 000$ на оформление (адвокат, маклер, комиссия банку) заметим что этой суммы наврятли хватит на все сопутствующие расходы.
1. Берем кредит на 15 лет и покупаем квартиру. Тогда выплата по кредиту будет около 735$ в месяц.
2.если арендовать такую квартиру ~ за 500 $ в месяц а откладывать 235 $, на депозит на который первоначально положить 25 000$, то через 15 лет мы получим (процент по депозиту — 9% гoдвых) 85 000$ — двух комнатная квартира. нет рисков, привязки к месту и ликвидные деньги в кармане в течении 15 лет.
Каждый выбирает свой вариант…
Единственно, что в Вашем примере не учтено, это рост цен на недвижимость за 15 лет
т.е. по 0,1% в месяц. Это не рост, а так, осенний всплеск. Обычно осенью цены подрастают больше.
Вот ваш коммент.
29 сентября 2011, 10:39
«Проблема в том, что банки теперь «дуют на воду», как результат просто боятся давать кредиты не имея гарантий, что будет потом.»
Здесь я с вами согласен. Пока пузырь не сдуется банки рисковать не будут. Потому как речь идет о потере денег.
А спустя двое суток, тут же, ваше мнение меняется практически диаметрально.
1 октября 2011, 11:49
«Я просто констатирую факт, что теперь банки будут меньше боятся выдавать ипотечные кредиты. А брать их или не брать дело личное.»
Если бы Вы были собственником банка или достаточно крупным акционером банка согласились бы на то чтоб ваши деньги (т.е. деньги банка) направлялись в ОЧЕНЬ сомнительные(рискованные) кредиты как то ипотеку? Т.е. «не имея гарантий, что будет потом.» Вы бы стали рисковать своими собственными средствами? Уверен, что нет. Либо да, но под очень большие проценты, что мы щас и имеем.
Вы «советуете» одной стороне (банковскому сектору) не «дуть на воду» и «констатируете факт» для другой стороны (недалеким людям желающим влезьте в долги) взять на себя непомерные риски и опять столкнуть лбами обе стороны. У одних будут убытки, банкротства, депозитчики под стенами НБУ, а с другой стороны сломанные судьбы целых семей. Опять играть в рулетку?
«Боятся» работать с клиентами с липовыми справками о доходах. Ведь если в месяц нужно платить ~5тыс.грв, то и доход д.б. >10тыс. Да ведь у большинства в 2006-7гг не было такого легального дохода. Все это понимали и всех устраивало.
«Меньше бояться», потому что требования к клиенту повысились, да и законодательство для банков улучшилось.
Опять же ИМХО. Че-то подозреваю, что у одной части таких молодых людей жилищный попрос решен благодаря «жизненной ситуации», а вторая часть молодых людей которе умудрились начать сразу с такими доходами — хорошо умеет думать головой.
верно сказано, особенно если учесть, что 80% -это больше 50% ;-)
kubkaramazoff.livejournal.com/53045.html
1980г = 100%
2010г — 150% (Беларусь) 50% (Украина)
Не будем говорить о нынешнем кризисе в Беларуси. Почему такая разница?
В Беларуси жёсткий контроль рентабельности и льготные кредиты,
в Украине бешеная рентабельность и грабительские проценты. Удельное вложение денег, имхо, в разы больше, но кому они уходят?