Земельная реформа: что делать?!

Принятие Закона Украины «О рынке земель» является одним из ключевых этапов осуществления земельной реформы и предпосылкой отмены моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, установленного пунктом 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины № 2768 — III от 25.10.2001 (далее — ЗК Украины).

В марте 2011 года Верховная рада Украины отклонила три законопроекта о рынке земель, ранее зарегистрированные в ВР народными депутатами Украины. В конце июня 2011 года Кабинет министров Украины внес в парламент собственный проект Закона «О рынке земель», который, скорее всего, будет принят на следующей сессии Верховной рады. Таким образом, в этом документе проанализирован именно правительственный проект Закона «О рынке земель» (далее – «Законопроект №9000-1»).

Среди ключевых новелл земельной реформы, которые могут повлиять на дальнейшую судьбу сельскохозяйственных и девелоперских проектов, я бы выделила следующие:

Приватизация земельных участков

Земельная реформа не затрагивает вопросов процедуры, нормативов приватизации земельных участков в Украине, а также не обременяет их преимущественными правами третьих лиц на приобретение земельных участков. Соответственно сохраняется внеаукционная процедура приватизации земельных участков, не претерпевает изменений процедура отвода земельных участков. Наиболее актуальным сценарием может быть приватизация земельных участков с целевым назначением для ведения фермерского хозяйства до 1 января 2012 года с изменением их целевое назначения на земельные участки для сельскохозяйственного подсобного производства или выведения из категории земель сельскохозяйственного назначения до 1 января 2012 года.

Если Вы посчитаете невозможным осуществить приватизацию земельных участков после 1 января 2012 года, то мы рекомендуем использовать целевое использование – «земли личного крестьянского хозяйства», чтобы исключить влияние следующих ограничений:

• ограничение на продажу (продажа в виде целостного имущественного комплекса не урегулирована и соответственно будет сложно осуществимой),
• наличие аграрного образования у покупателя фермерского хозяйства.

Публичная продажа земельных участков государственной/коммунальной собственности

Предполагается продажу всех земельных участков государственной или коммунальной собственности осуществлять публично, размещая на сайте Госземагентсва информацию о предполагаемой продаже вне зависимости от проведения/не проведения земельного аукциона Аренда земель с/х товарного производства нефермерским хозяйством. Юридические лица, не имеющие статуса фермерского хозяйства, и арендующие земельные участки для ведения сельскохозяйственного товарного производства не смогут приобрести их в собственность. Действующее законодательства не предусматривает возможности реорганизации ООО, ПАО в фермерское хозяйство. Площадь земельных участков, пребывающих в аренде, действующим законодательством не ограничена.

Запрет на изменение целевого назначение земельного участка с/х назначения

Планируется ввести запрет на изменение целевого назначения земельных участков с/г назначения (всех видов), которые были приобретены из государственной/коммунальной собственности с момента вступления в силу закона. Срок действия запрета — в течение 10 лет с даты приобретения.

Если следовать дословному толкованию нормы, то запрет распространяется на земельные участки с/х назначения, приобретенные на основании договора. Указанная норма является политическим решение, мы не исключаем риск ее существенного изменения в процессе принятия законопроекта в первом/втором чтении. Соответственно вам имеет смысл завершить процедуры связанные с изменением целевого назначения земельных участков до 1 января 2012 года или принять решения о том, каким образом вы будете осуществлять застройку земельных участков с/г назначения.

Изменение целевого назначения земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства, ведения фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства, приобретенных после 1 января 2012 года, допускается законопроектом как исключение из общего запрета, исключительно на основании утвержденных в установленном законом порядке схем землеустройства соответствующих административно-территориальных единиц, содержащих зонирования земель по их категориям.

Схемы землеустройства – это составляющая схем планирования территорий (за пределами населенного пункта) и прочих видов планировочной документации в соответствие с законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности», статья 45 закона Украины «О землеустройстве».

Преимущественное право на приобретение земельных участков частной собственности

Преимущественное право на приобретение земельных участков частной собственности для ведения ОСГ и товарного с/х производства получат Госземагентство, орган местного самоуправления, собственники смежных земельных участков.

Лицо, имеющее намерение произвести отчуждение земельного участка сельскохозяйственного назначения, обязано письменно уведомить субъектов преимущественного права на покупку земли, а также поместить объявление в местной прессе по месту расположения земельного участка, указав цену и другие условия, на которых он ее продает.

Новые функции Госземагентства

Распоряжаться земельными участками с/х назначения, за пределами населенных пунктов, будет Госземагентство и его территориальные управления. В пределах населенных пунктов распоряжаются земельными участками органы местного самоуправления (новая редакция пункта 12 Переходных положений ЗКУ).

Фермерские хозяйства

Фермерские хозяйства смогут приобретать любые земельные участки с/х назначения, в том числе земли для ведения товарного с/х производства, в отличие от других юридических лиц. Предполагается, что фермерские хозяйства смогут продаваться в пользу физических лиц как целостные имущественные комплексы. Учитывая, что подобные нормы предусмотрены для продажи предприятия как целостного имущественного комплекс (недвижимости) и действуют с 1 января 2004, однако на текущий момент не реализуются, то мы не исключаем высокую вероятность того, что указанная норма не сможет быть реализована на практике. В действующей редакции ЗК Украины право на покупку земель предоставлено гражданам Украины, имеющим сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве либо занимающемся ведением товарного сельскохозяйственного производства (ч.1 ст.130 ЗК Украины).

Законопроектом предлагается изложить в новой редакции статью 130 ЗК Украины и предоставить право покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения всем правоспособным гражданам Украины, независимо от образования и опыта работы в сельском хозяйстве или каких-либо других условий. Такие изменения позволят значительно расширить круг лиц, которые смогут приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Консолидация земель

Вводится процедура консолидации земель сельскохозяйственного назначения. Инициатором консолидации земельных участков с/г назначения для создания земельного массива являются лица, имеющие не менее 75% земельного массива. Согласие собственников 25% земельного массива не требуется, однако они также обязаны осуществлять мероприятия, предусмотренные проектом консолидации земель сельскохозяйственного назначения. Допускается бесплатная передача в собственность земель полевых дорог.

Право аренды земельного участка – товар

Право аренды земельного участка государственной, коммунальной собственности может быть отчуждено ее арендатором другим лицам, внесено в уставной капитал, передано в залог. Ограничение максимальной площади земельных участков товарного сельскохозяйственного производства. Законопроектом предусматривается, что максимальная площадь земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства в частной собственности одного лица в целом не может превышать 2100 гектаров (ст. 15 законопроекта). При этом, в зависимости от природно-сельскохозяйственной зоны установлены ограничения максимального размера земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства, которые могут находиться в собственности одного лица:

• Полесье — 1500 гектаров;
• Лесостепь — 1750 гектаров;
• Степь, Степь засушливая, Сухая степь — 2100 гектаров;
• Карпатская горная область — 900 гектаров;
• Крымская горная область — 1100 гектаров.

Площадь земельных участков другого целевого использования категории земель сельскохозяйственного назначения не ограничивается максимальными размерами.

Антимонопольные ограничения

Приобретение прав собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельского хозяйства связанными лицами осуществляется при условии предварительного получения разрешения на концентрацию субъектов хозяйствования. Сделки, осуществляемые без предварительного разрешения на экономическую концентрацию, в случаях когда такое разрешения является обязательным, являются ничтожными. При этом следует учесть, что законопроект вводить неоднозначные критерии для определения связанности лиц – наличие финансовых отношений через договоры займа, залога, поручительства, перевода долга. На мой взгляд, вступление в силу с 1 января 2012 года закона Украины «О государственном земельном кадастре», а также возможное принятие и вступление в силу закона Украины «О рынке земель», приведет к временному приостановлению ряда процессов, связанных с регистрацией прав на земельные участки в связи с наличием коллизий в документах, фактическим отсутствием наполнения кадастра и т. д.