Банкам снова предоставили возможность забирать в собственность ипотечную недвижимость без суда

Минюст своим приказом от 17.02.2010г. N324/5 внес изменения во Временное положение о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, согласно которого договора ипотеки, содержащие оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя, заключенные или измененные после 14.01.2010г., являются основанием для регистрации ипотекодержателем (в частности банком) права собственности на ипотечное имущество за собой.

Для регистрации права собственности на ипотечное имущество банку необходимо предоставить в БТИ пакет документов, предусмотренный Временным положением (5 документов). История вопроса.

На самом деле принятые новшества с законодательной точки зрения не есть по своей сути революционными, скорее это то, что должно было быть сделано с момента вступления в силу Закона Украины «Об ипотеке», который предусматривает, что соответствующий договор ипотеки с оговоркой об удовлетворении требований ипотекодержателя есть непосредственным основанием для приобретения банком прав собственности на объект ипотеки.

Изначально Временное положение признавало договор ипотеки как основание для регистрации права собственности на ипотечное имущество, но с 30.05.05 г. этот договор был исключен из перечня правоустанавливающих документов, на основании которых производится регистрация права собственности на ипотечное имущество. Это существенно ограничивало в правах банки, посколько в случае нарушения должником своих кредитных обязательств, им ничего не оставалось как идти в суд или (в допустимых случаях) к нотариусу для принудительного обращения взыскания на предмет ипотеки.

С принятием Минюстом приказа N324/5 банки реабилитировали частично в правах по поводу реализации ими внесудебного способа обращения взыскания на ипотечное имущество, но только в части договоров ипотеки, которые имеют в себе оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя, заключенные или измененные после 14.01.2010 г.

Отдельно стоит обратить внимание на формулировку «изменённые после 14.01.2010 г.», ведь учитывая, что в изменениях к Временному положению ничего не указано о природе таких изменений, есть все основания утверждать, что это любые изменения, внесенные в договор ипотеки после 14.01.2010 г. (например, в части срока кредита, процентной ставки по кредиту и т.д.). Скорей всего банки не смогут отказать себе в удовольствии организовать кампанию «с просьбой» к заёмщикам о заключении ими соответствующего допсоглашения к договору ипотеки (например при осуществлении реструктуризации).

В тоже время не стоит думать, что такие «поблажки» для банков подтолкнут их к тому, чтобы начать активно принимать себе на баланс ипотечное имущество, ведь обслуживание такого имущества требует существенных ресурсов от банка (хозяйственные расходы, налоги, трудовой ресурс и т.д.). При этом согласно требований законодательства срок, в течение которого банк может держать такое имущество у себя на балансе без начисления амортизации не должен превышать 12 месяцев. Следовательно банку необходимо до конца этого срока выставить на рынок для продажи как можно большее количество приобретенной недвижимости, что может попросту обвалить в цене эту недвижимость (как и сам рынок) и в конце концов приведет к убыткам банка при осуществления таких операций.