Пролонгировали, пролонгировали, да и выпролонгировали!

Сделки с арендой недвижимости, заключающиеся на срок не менее трех лет, подлежат нотариальному удостоверению. Простая, на первый взгляд, норма ст. 793 Гражданского кодекса до сих пор вызывает вопросы на практике: нужно ли нотариально удостоверять договоры аренды недвижимого имущества, срок действия которых в результате автоматической пролонгации превышает три года?

Самый простой и часто применяемый способ обхода дополнительных расходов на нотариуса – перезаключение договора. Учитывая, что пролонгация договора возможно только по обоюдному согласию (невозражению) сторон, проще перезаключить договор. Для этого необходимо подписать лишь несколько бумаг: акт о возврате недвижимости арендодателю (по завершению срока аренды), новый договор (аналогичный прекращенному – на срок до трех лет) и акт приема-передачи имущества арендатору. Фактически же никаких телодвижений по выезду-въезду никто не совершает.

Но что если перезаключить договор вовремя не смогли (не успели, не посчитали нужным и проч.), и срок его действия в результате неоднократной пролонгации уже превысил трехлетний барьер? Фискальщики с радостью трактовали и трактуют такую недоработку в свою пользу, признавая договоры недействительными (незаключенными вследствие отсутствия нотариального удостоверения).

Это грозит, как минимум:

доначислениями по налогу на прибыль у арендатора (расходы на аренду признаются незаконными),
да еще и со штрафными санкциями.

Оспаривание упомянутых доначислений, как правило, небезрезультатное. Для этого необходимо растолковать сущность понятия «договор». Если считать, что в ст. 793 ГК речь идет о договоре не как о правоотношении, длительность которых составила 3 года или более, а как о двухсторонней сделке, то к нотариусу обращаться не нужно.

Ведь сделка согласно статье 202 Гражданского кодекса является действием лица, направленным на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей. Другими словами — разовым действием. В рассматриваемом случае заключение договора — это одно разовое действие, а его автоматическая пролонгация — другое. Ни в одном из данных случаев не возникают правоотношения длительностью три года или больше.

В мае 2013 года подтвердил такую позицию Пленум ВХСУ (постановление №12 от 29.05.2013). В частности, указывается, что к нотариусу необходимо обращаться только в случае, если продление срока договора оформляется дополнительным соглашением об изменении срока договора. В случае автоматической пролонгации – поход к нотариусу не нужен.

Интересно, что за два года до Пленума ВХСУ наши юристы пришли к тому же заключению и опубликовали эту позицию на сайте нашей компании.