Выгодно инвестировать в недвижимость на вторичном рынке или на первичном?

Если есть деньги, их необходимо куда-либо вложить. Как вариант можно рассмотреть рынок недвижимости. Многие покупают квартиры или офисные помещения, чтобы сдавать их в аренду,  и получать при этом ежемесячный дополнительный доход. А кто-то покупает недвижимость с целью перепродать ее. Варианты есть, но главным остается вопрос: выбрать первичный или вторичный рынок? Предлагаем сегодня это обсудить.
 

  

 

Генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина: «Это зависит, в первую очередь, от суммы и цели инвестирования. Если сумма относительно небольшая, до 100-150 тыс долл, а цель – сохранить средства, лучше приобретать квартиру в новом доме (у застройщика). Такая недвижимость, в отличие от устаревающего жилого фонда, не потеряет в цене и будет в будущем постепенно расти, приумножая сумму инвестиций. 

Если цель – не только выгодно разместить свободные средства, но и получать доход от сдачи жилья в аренду, стоит присмотреться к готовым домам недавнего периода застройки (3-10 лет). В этом случае стоит уделить особое внимание месторасположению объекта. Удачны для аренды квартиры в приближенных к деловому и культурному центру районах с удобной транспортной развязкой. Желательно нахождение поблизости крупных офисных центров и высших учебных заведений.

Если говорить о сумме инвестиций, превышающей 150 тыс долл, стоит задуматься о коммерческих объектах. Особенно эффективны с точки зрения прибыльности от аренды ритейл-объекты (бутики, тематические магазины), а также помещения под кафе-рестораны. Естественно, приобретать такую недвижимость нужно в местах большого потока людей и обязательно с выходом на фасад.

В общем, применительно ко всем видам недвижимости с точки зрения окупаемости и роста стоимости объекта инвестирования, более выгодна покупка на первичном рынке. В то же время, с точки зрения отсутствия рисков и возможности получать доход от аренды, более оправдана вторичная недвижимость».
 

   

 

Директор АН «Альянс» Владислав Шубравский: «Под недвижимостью условимся понимать квартиру.

С моей точки зрения, выбор зависит от нескольких факторов:
1. Располагаете ли вы всей суммой сразу для покупки недвижимости.
2. Рассматриваете ли вы возможность взятия ипотечного кредита.
3. Инвестируя в недвижимость, вы предполагаете вернуть свои деньги до 5-лет, или вы рассматриваете больший период времени.

Если у вас нет всей суммы сразу для покупки недвижимости, но вы не намерены связываться с ипотечным кредитом, и при этом у вас есть стабильная и хорошо оплачиваемая работа, то выбирать не приходится – вы заключаете договор с застройщиком, вносите от 30% стоимости квартиры сразу, а остальные 70% выплачиваете в течении 2-х или больше лет, поэтапно выкупая квартиру. То, что я сейчас наблюдаю на рынке недвижимости, позволяет сделать вывод, что более 40 % потенциальных покупателей идут этим путем.

Но у этой схемы есть два неприятных и незаметных на первый взгляд изъяна. Изъян первый: ваша потерянная прибыль. В течение 2-х или больше лет ваши деньги на вас работать не будут. То есть, ваши средства, не будучи переданы застройщику, а будучи положенными, например, в банк на депозит, принесли бы очень неплохие проценты. И это те деньги, которые вы теряете.

Например, в последний раз, когда я рассчитывал клиентам их возможную потерянную прибыль, речь шла о 12 тыс долл США. И это то, что по сути дела увеличивает стоимость квадратного метра вашей квартиры. Далее. Когда дом будет, наконец, построен и сдан в эксплуатацию, квартиру сразу, как правило, использовать не удастся – нужно будет делать ремонт. Это очередные вложения и потерянная прибыль, как от гипотетического депозита, так и от гипотетического дохода от сдачи квартиры на это время в аренду. И это также в реальности увеличивает стоимость квадратного метра вашей новой квартиры. И если все как следует посчитать, то вы самостоятельно придете к любопытному выводу: продать сразу после ремонта квартиру в «свежепостроенном» доме и выручить все вложенные средства (учитывая потерянную прибыль) вряд ли получится. Если же вы предполагали продать квартиру через 10 или более лет, тогда, инвестируя в квартиру на первичном (а не на вторичном) рынке, вы поступаете верно. Объяснять почему, думаю, не нужно.

Теперь об изъяне втором: кризис и экономическая нестабильность. Речь идет о том, что современные схемы постройки многоэтажных домов предполагают бесперебойный поток покупателей до тех пор, пока все квартиры не будут проданы – тогда у застройщика есть средства собственно достроить дом и сдать его в эксплуатацию. Если очередной виток кризиса оставит без средств тех, кто планировал покупать квартиру на первичном рынке и приток покупателей остановится или сильно поредеет, тогда ваш «новострой» с высокой долей вероятности превратится в «долгострой», в котором намертво будут «заморожены» ваши деньги. И подобный «сценарий» я бы советовал учитывать.

Если же вы располагаете всей суммой сразу и инвестируете в недвижимость на срок около 5-ти лет, или вас не пугает ипотека, тогда имеет смысл выбирать квартиру на вторичном рынке, где вы сразу оказываетесь в привилегированном положении. Еще бы, ведь покупателей с «живыми» деньгами сейчас крайне мало. 

На данный момент, под покупателей в основном «рядятся» те, которым надо что-то продать свое, то есть, денег на покупку сразу у них нет. И одновременно с пониманием того, что «конкурентов-покупателей» у вас практически нет, приходит понимание того, на какой размер скидки (торга) вы можете рассчитывать. Особенно в том случае, если приглянувшаяся квартира находится в срочной продаже.

Скажу откровенно: в настоящий момент, если у вас есть реальные деньги, можно приобрести прекрасные квартиры с ремонтами, мебелью и бытовой техникой в отличных районах города. И эти квартиры моментально можно сдать в аренду, получая довольно приличный пассивный доход, а при необходимости – и перепродать. Но решать, конечно, вам».
 

Мнение авторов и блогеров «Минфина»:
 

RaSvet: «Инвестирование всегда предполагает получение дохода. Доход от недвижимости можно получить либо за счёт разности её стоимостей в момент приобретения и в момент последующей продажи. Либо за счёт сдачи недвижимости в аренду. Ответ на вопрос: «что выгоднее на сегодняшний день?» весьма неоднозначен. Возросли риски. Риски долгостроев и мошенничества в первую очередь. И даже пресловутый Киевгорстрой сегодня не может являться 100% гарантией от рисков. На вторичном рынке мошенничество и аферизм растут в прогрессии.

На мой взгляд, оптимальным вариантом на сегодняшний день является приобретение недвижимости на первичном рынке, с последующими ремонтом и сдачей в аренду».
 

Владимир Беляминов: «Стоит понимать — кому выгодно? С точки зрения развития государственной экономики, безусловно, в глобальном понимании, выгодно инвестировать в строительство нового жилья.

С точки зрения частных капиталовложений — тоже стоит понимать, какие стоят задачи: либо иметь свое жилье, либо в долгосрочной перспективе быть владельцем нематериальных активов.

Инвестиции в недвижимость — это всегда выгодные капиталовложения, будь то жилье на вторичном или первичном рынках. Поэтому все относительно».
 

А как вы считаете, что выгодней: инвестировать недвижимость на первичном или на вторичном рынке?