Михаил Артюхов Умный способ покупать и продавать недвижимость

Зареєстрований:
8 вересня 2010

Останній раз був на сайті:
17 жовтня 2024 о 04:11

Підписчики (19):

46 років, Харьков

044blog

37 років, Киев

72603898

GRAFOLEG

Херсон

IndaGame Games

34 року, Киев

9116

Винница

Lotos

Ceme4kin

Днепропетровск

Unlimit

Kiev

GTI

Херсон

alter

a1ter

всі підписчики

Михаил Артюхов — Умный способ покупать и продавать недвижимость

управляющий директор ARPA Real Estate

19 травня 2011, 13:40

Аренда или ипотека?

Вчера наша компания, совместно с банком «Таврика», давали пресс-конференцию об изменениях на рынке кредитования жилой недвижимости. Среди прочего интересного (о чем можно прочесть в лентах информационных агентств в разделе «Недвижимость») мы говорили и о новой программе кредитования банка «Таврика», процентные ставки которой сейчас ниже, чем у других банков, работающих в Украине (детали).

Аналитики ARPA Real Estate к этой пресс-конференции подготовили любопытное исследование, которым я и хочу поделиться с читателями блога. Это сравнение ежемесячных платежей по кредиту с ежемесячными платежами за аренду в аналогичных квартирах. Смотрите сами (иллюстрации по клику увеличиваются):

Получается, что при таких условиях становится намного выгоднее приобрести квартиру в кредит, так как ежемесячный платеж банку сопоставим с арендой. Интересно, что некоторые коренные киевляне предпочитают отдавать свои квартиры в центре города в аренду, а сами переезжают в пригород, где чище воздух, спокойнее и ближе к даче. В таком случае, арендными платежами можно оплачивать ипотеку и увеличивать собственность.

Михаил АРТЮХОВ

Опубликовано ARPA Real Estate

Update

В комментариях — вопросы по поводу первоночального взноса. Поэтому заливаю кредитный калькулятор по приведенным выше примерам.

Переглядів: 3059, сегодня — 0

Стежити за новими коментарями

Коментарі - 33

+
+23: Bzzz; 19 травня 2011, 13:46; #

Стоит наверное уточнить, что кроме ежемесячных платежей по ипотеке, есть еще как минимум первый взнос (30-50%), страховка (жизни и залога), возможно другие платежи. Или Я не прав?

+
+1: Михаил Артюхов; 19 травня 2011, 14:12; #

Да, Вы правы, есть первоначальный взнос и др. платежи. Специально добавил иллюстрации в текст, чтобы было видно о чем речь.
45% покупателей недвижимости, которые обращаются в нашу компанию, имеют сумму как раз для первоначальных платежей (допустим, 30 тыс. долларов) и готовы брать кредит, для того, чтобы жить в нормальных условиях. Но до вчерашнего дня банки предоставляли только «короткие» кредиты. Например, та же «Таврика» кредитовала сроком на 1 год, и выплаты по этим кредитам были непосильны для, например, менеджера среднего, да и высшего звена тоже. Поэтому, имея, например, на р/счету 30 тыс.долларов семья все равно жила в арендованной квартире. Посмотрите статистику, 34% арендаторов в Киеве — коренные киевляне: www.kontrakty.ua/life/news/capital/32214-kazhdyj-tretij-arendator-kvartiry-v-stolicze--kievlyanin
Уверен, что для них новая программа должна быть интересна.

+
+1: Bzzz; 19 травня 2011, 16:12; #

Спасибо.

+
+1: CMa; 19 травня 2011, 13:56; #

Да и сумму залога следует условно положить в банк под % и от арендной платы отнять эти %

+
+1: CMa; 19 травня 2011, 13:56; #

Извиняюсь сумму первого взноса

+
0: Михаил Артюхов; 19 травня 2011, 14:13; #

Ответил выше

+
+39: CMa; 19 травня 2011, 14:42; #

Хм а почему цена аренды взята для спальных районов Киева, а квартира «покупается» в Буче, цены там на аренду несколько ниже или же квартира на харьковском будет не 300 т. грн. а процентов так на 60-80 дороже

А по поводу печерска если мы 573 т грн. переводим в доллары это 71 625 долларов
и ложим в банк под 7% годовых то в год получаем 5 014 долларов, месяц 418 долларов
итого отняв их от стоимости аренды получаем 822 доллара цена аренды при аннуитете по вашим данным 1 027. А если в кредиту еще прибавать плавающую ставку ( которая вполне возможна в договоре), неопределенность с ценами на недвижимость, комиссии/страховки и другие скрытые платежы — то кредит по ипотеке на этих условиях становиться вообще печальным.

+
+8: kvv; 19 травня 2011, 15:53; #

Мне тоже «понравился» это тонкий ход сравнения аренды 1-к в Киеве и покупка в Буче!!!

+
0: Михаил Артюхов; 20 травня 2011, 15:35; #

Спасибо за комменты. Вижу, что надо уточнить некоторые моменты.
Буча — это пригород Киева, на маршрутке до метро от ЖК «Яблуневий» доехать быстрее или столько же, как с Троещины или Борщаговки. Я думаю, что в течении ближайших лет 10 жизнь в пригороде столицы будет таким же нормальным фактом, как и во многих других странах. Во всяком случае, так считают многие из тех, кто приобретает квартиры в Буче. Причем наши покупатели, также как и большинство посетителей сайта «Минфин», — люди думающие, которые в состоянии сами принять решение, взвесив самостоятельно все за и против данного месторасположения.
То, что касается вклада в банк: несомненно, если жилищный вопрос не беспокоит, если возможная инфляция не волнует, если на 100% уверены, что с банком ничего не произойдет и он также уверенно будет выдавать проценты по депозиту, как сейчас, — несомненно, вы совершенно правы.
Знаю, что эти условия интересны не только инвесторам, которые оценивают эффективность своих вложений (банк или новостройка), но и тем людям, которым действительно хочется жить именно в своем доме.

+
0: kvv; 20 травня 2011, 15:45; #

Вы не поняли! Если сравнивать новостройку в Буче, то сравнивайте с «вторичкой» в Буче. Если на Троещине, то с Троещиной. А так это называется «ввести в заблуждение».

+
0: Михаил Артюхов; 20 травня 2011, 15:54; #

Аренда 1к в Буче равноценна аренде, н-р, на Борщаговке.
Смотрите сами
пример: kvartiry.address.ua/sdajut/kievskaja-oblast/buchaulbogdana-khmelnickogo-2-1295213/
набор примеров: bucha.olx.com.ua/cat-363

+
0: kvv; 20 травня 2011, 16:35; #

Смотрите ЛУЧШЕ (там же):
Сдам Буча центр 1к.квартиру 2000 гривен. bucha.olx.com.ua/1-2000-0639339230-iid-108741739

Сдам Буча центр 3к.квартиру. ХОРОШИЙ РЕМОНТ!!! 3000 гр bucha.olx.com.ua/3-3000-0986878620-iid-108743868

+
+17: rosby; 20 травня 2011, 11:04; #

Не задавайте для автора неудобные вопросы — раз вы просекли фишку «развода» значит вы не целевая аудитория этой статьи :)

+
0: Михаил Артюхов; 20 травня 2011, 15:39; #

Rosby, Вы действительно считаете, что так продается недвижимость? Это не кола, для которой достаточно хорошей картинки в нужный момент.
В остальном, см. то, что я написал Bzzz.

+
+11: rosby; 20 травня 2011, 17:31; #

Просто вы стараетесь манипулировать мнением сообщества только со стороны продавца:
1) Вы говорите что банк может не выдать проценты или тело вклада — это понятно, но вы почему-то не упоминаете, что застройщик может просто напросто не достроить дом (депозиты хоть можно по корзинам разложить)- а это если взять статистику последних лет более вероятно?!
2) Вы целенаправленно упустили два минуса покупки недвижимости: а) что вам придеться одновременно платить и кредит и снимать жилье (ну год по данным застройщика) — дом то недостроенный б) что даже в зданом доме нужно сделать ремонт и напаковать, а это еще +500 долл/кв. м. и какой то период опять таки арендовать.
3) Сравнить г.Буча с жилыми масивами Киева глупо в качестве удобства перемещения — в часы пик маршрутка едет около часа — ближайших планов про расширение Варшавки кроме разговоров нет (напоминает разговоры про метро на Троещину)

+
+29: bobo; 19 травня 2011, 15:06; #

Дивлюсь в чесні Михалові очі та бачу як усі неімущі побігли оформляти кредит на покупку квартири

+
0: Михаил Артюхов; 20 травня 2011, 15:43; #

Взять кредит — это крайне серьезное и ответственное решение, особенно в свете событий последних 3-4 лет. Так что по поводу «побегут» большие сомнения.
В остальном — читайте комменты выше и ниже.

+
+24: yopti; 19 травня 2011, 16:20; #

Пример 2
1-комн. квартира на «Лесном». Цена — 50000$ При покупке доп.затраты на коммунал=12* 330 грн=495$/год

Кладем эти деньги в долл на депо под 9%. В год на выходе имеем 4500$
Если арендуем ту же квартиру за 3000 грн./мес (хорошая цена, можно за эти деньги носом ворочать, или поискаать и найти двушку в посредственном состоянии) — выходим на те же деньги. — 4500$/год.
При аренде получаем:
плюсы
— мобильность (при необходимости переезда, нет волокиты)
— относительная простота «освобождения» денег, в случае надобности.
— 500 доллгод бонуса
— тренд цены на недвижимость пока идет вниз. В потенциале, если решитесь таки покупать — будет больше вариантов для выбора.
минусы
— риски краха банка
— риски краха ин.валюты
— кони гос.регулятора (какой-нибудь принудительный перевод всех депо в нац.валюту)

Кажется все. Такими размышлениями я и оправдываю свое текущее состояние.

+
+1: kralvas; 19 травня 2011, 20:01; #

Вы тут забыли про вероятность роста цен на недвижимость — как весомый аргумент в пользу покупки в кредит. И в случае роста цен ставки неизбежно будут снижаться. Ну а в случае наличия другой квартиры — дополнительный доход от сдачи одной из двух квартир.

+
+5: yopti; 20 травня 2011, 10:01; #

В данном посте я рассматривал существующую ситуацию, а не абстрактную.
И на сегодня мы видим нисходящий тренд стоимости недвижимости в Киеве. Это вне сомнений.
В неопределенном будущем можно предполагать с разной вероятностью любые события: от введения военного положения и апокалипсиса до фантастического урожая шпината в черновицкой области.
Как только ситуация изменится — изменятся и входящие данные, и соответственно, выводы.

+
+1: kralvas; 20 травня 2011, 12:35; #

Зачем же утрировать. Тренд разворачивается очень быстро и недвижимость всегда будет наилучшей формой вложения денег, тем более сейчас, когда непонятно, какая валюта завтра будет стоить так же, как и вчера.

+
0: yopti; 20 травня 2011, 17:14; #

В подтверждение своих слов, приведите пожалуйста сравнение полученного дохода с суммы экв. 100 тыc $, вложенных на год
— в золото
— в депо
— в недвижимость
— в гречку ;)

Возьмите на выбор 2009 или 2010 год.
Заранее благодарен.

+
+1: kralvas; 20 травня 2011, 19:08; #

Ну вы о прошедшем ведь времени, так всегда проще — задним числом расчёты делать.
Риски меньше в недвижимости. Спрос в ней не удовлетворен, жилищный вопрос нерешаем по определению (берем в расчет мирное время).
Золото вообще пузырь. Да рост за последние 2года громаден, но этот процесс не бесконечен. И падение может быть не меньше этого роста.
Гречка портится. Да и нюансов много, начиная от того, где и как хранить и как реализовывать, заканчивая тем, на фиг она нужна по таким ценам — разве что самому тоннами потреблять.
Депо рискованно само по себе, плюс еще курсовой риск. Да и доходность мизерна. А ещё если примут эту хрень про то, что в случае ситуаций, близких к кризисным, банки смогут законно морозить вклады — так вообще можно забыть, что это такое.
Если ресурсов хватает — нужно диверсифицировать, разделять по корзинам. Если нет — то конечно начинать с недвиги. Это конечно не означает, что моё мнение бесспорно правильное. Но если у человека нет своего угла — инвестировать в золото странно.

+
+5: yopti; 21 травня 2011, 12:22; #

«Ну вы о прошедшем ведь времени, так всегда проще — задним числом расчёты делать.» — приведите пожалуйста расчеты те, которые удобны для вас. Только пусть взятые вами исходные данные вытекают из существующих экономическихполитических предпосылок в стране, а взяты с потолка.
Вы не ответили прямо на мой вопрос и сравнение доходности не сделали. Тем самым вы косвенно подтверждаете сравнительно низкую (если не отрицательную) доходность недвижимости как средства инвестиции в последние годы. Свои расчеты на сегодняшний день я привел в этом треде выше. Аренда на сегодня дешевле и выгоднее.
«Спрос в ней не удовлетворен, жилищный вопрос нерешаем по определению» Вы говорите об «платежеспособном спросе» или «спросе»? Если о просто «спросе»- то проведем аналогию: хотите ли вы иметь свой остров в экваториальнойсубэкваториальной зоне с пальмами виллой...? и я хочу, и каждый первый хочет. Значит ли это спрос безграниченогромен и инвестиции в такие острова — самый выгодный инструмент инвестирования? Отнюдь нет. С другой стороны платежеспособность населения объективно падает. Потому и «платежеспособный спрос» вынужденно уменьшается.
Золото — пузырь. ОК, но все более прибыльные инвестиции имеют более высокие риски. Это закон рынка. Потому, если хочется иметь высокодоходные инвестиции — надо уметь вовремя выходить из них. Вот например те, кто вышли из недвиги в 2008-2009 — те успели. Так и с другими инструментами.
«гречка портится» — бетон тоже стареет.
«депо:… Да и доходность мизерна.» — покажите, каким образом доходность с недвиги на сегодня может быть выше чем депо?
Есть еще много чего сказать, но не вижу смысла тратить время, когда оппонент не приводит достойных контраргументов, извините.

+
+5: kralvas; 22 травня 2011, 15:28; #

Нет смысла приводить расчеты какие-либо, и так все ясно — за прошедшие 2 года самое лучшее вложение — это золото. Если бы всё было так просто — взять и переложить предыдущие 2года на будущие. Никто и не сравнивал депо и доходность от недвиги. Тут речь о том, чтобы взять жильё для себя, не потерять при этом деньги. Депо же этого не гарантирует.
Вложив 100тыс уе в любой из предложенных вами актив, на выходе везде получим тот или иной прирост, можно только гадать какой именно (может и отрицательный). Но в случае возникновения той ж...., которую все ждут уже четвёртый год, наименее рискованным считаю недвижимость. На втором месте — золото. Но если еще у людей стоит вопрос с жильем — а он стоит у всех (нужно ведь про своих детей не забывать) — то и думать нечего — только недвижимость.
Сидеть на деньгах сейчас — это сидеть на пороховой бочке. Это моё ощущение просто, я могу ошибаться, и оппонировать вам не собираюсь — ваше дело, куда хотите, туда и вкладывайте — ваши ведь деньги.

+
+6: yopti; 23 травня 2011, 7:59; #

Конечно же не так просто, и конечно же и золото не будет расти вечно, как не смогла рости вечно недвига. Мы может быть немного по-разному расставляем акценты. Один говорит о том спекулятивных действиях, целью которых стоит получение максимально возможной (в рамках закона) прибыли, а другой о том, куда и как потратить кровные деньги. Есть категория, которая относится и к кровным, как к капиталу для спекуляций. Это их риски и их выбор.
Почему не недвига 2 года тому? — Потому что то, что стояло в 2008 70К, сейчас за 50 не хотят брать.
Почему не недвига в Киеве сейчас? — Потому что а) тренд еще уверенно идет вниз, и покупать то, что месяц от месяца дешевеет не очень разумно (конечно, если у вас нет сигналов о об ожидающемся переломе трендов) б) потому что если грядет великий писец, то жизнь в столице будет адской. При ожидании Песца, логичнее взять кусочек земли и хатку-завалюшку где-то в 100км и более от столицы. Ведь если будет нечего кушать, а вокруг вас более трех миллионов таких хе, — то и элитный бетон не погрызть. Ничего личного. Я сам ищу ответы на эти вопросы, собираю доводы.
Хорошей недели!

+
+19: RaSvet; 19 травня 2011, 17:54; #

«Интересно, что некоторые коренные киевляне предпочитают отдавать свои квартиры в центре города в аренду, а сами переезжают в пригород, где чище воздух, спокойнее и ближе к даче. В таком случае, арендными платежами можно оплачивать ипотеку и увеличивать собственность»
Это Вы зайчика за ушки притягиваете к нужному Вам результату.
Уж лучше арендные платежи класть на карточный депозит и покупать недвижимость напрямую, минуя банковские заморочки с кредитами. Оно и дешевле и спокойнее.

+
+1: znayka; 22 травня 2011, 18:43; #

Ой, не скажите, не за уши. Пока с арендных платежей на покупку накопишь — поседеешь. А кредит гасить за счет сдачи квартиры очень даже практикуют, потому как себестоимость ее содержания раз в 10 ниже арендной платы.

+
+25: BIG; 19 травня 2011, 22:39; #

Ребята, тут все понятно. Просто Михаил (Арпа) и Таврика вместе с застройщиком ЮЗТС пытаются выдать желаемое за действительное.
На самом деле приведенные расчеты не имею ничего общего с реальностью. Самое главное — Михаил сравнивает аренду в готовом доме и смутную инвестицию в непонятный долгострой от ЮЗТС — ведь это всего лишь строящийся дом и менеджер среднего звена не сможет туда переехать со своей семьей, а будет ждать 3 года пока ее построят, а потом будет ремонт год делать, и на пятиый год туда переедет. И все это время этот менеджер что будет делать???
Снимать квартиру :)

+
0: heyzues; 19 травня 2011, 23:42; #

Аренда, если потеряешь работу, только с арендуемой площади выгонят…

+
0: yopti; 20 травня 2011, 10:04; #

Если потеряешь работу, то может и не выгонят, т.к. деньги вместо того чтоб быть отданными в составе первого взноса кредита, будут доступны (на депо, или в матраце).

+
0: masho; 21 травня 2011, 12:38; #

И еще мне не совсем понятно — почему сравнивается аренда уже готовой квартире и кредит на жилье в строящемся доме (который при наших реалиях может и год и два и пять еще строится, плюс потом ремонт с нуля делать). А где это все время жить то?

+
0: pov; 22 червня 2011, 0:01; #

Очень неудачная попытка рекламы Вашей программы… Ввиду поведения банков вовремя кризиса, многие согласятся, что имея квартиру (которую можно сдавать) лучше накапливать средства на депозитах (или под подушкой) и не в коем случае не пользоваться КРЕДИТОМ банка. Потрудитесь составить более детальный обзор с описанием всех затрат, включая плавающую процентную ставку по кредиту, которую банк поднимет при малейшем понижении курса гривны… 2008 год уже позади.

Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися

Новини