Anton1975 Технический анализ и инвестиции

Зареєстрований:
5 лютого 2015

Останній раз був на сайті:
1 березня 2026 о 00:18

Підписчики (564):

Studen3

56 років, Житомир

Vadossssss

124 року, Черкассы

timasov

roman9

Максим Мехов

45 років, Херсон

tamila1976

Pvalent7

unknown unknown

Киев

Wladwest UA

56 років

k00010

56 років, Киев

Патріот України

50 років, Львів

Arturt

всі підписчики

Anton1975 — Технический анализ и инвестиции

6 травня 2017, 17:14

Недвижимость

С момента последнего обзора http://minfin.com.ua/blogs/anton1975/106404/ недвижимость пытается расти. Графики в наших условиях очень относительны, но на сколько мне известно, в том же Харькове последний год действительно наблюдается некоторый рост стоимости ликвидных объектов. Новые дома строят активно, как никогда.

Чем это вызвано? Основные факторы: отложенный спрос, прекращение активных военных действий, валютная стабилизация а так же массовое банкротство банков а значит, и недоверие к банковской системе. Но, думаю, главная причина — отскок сырьевых активов в рамках большого медвежьего цикла сырья. http://minfin.com.ua/blogs/anton1975/100359/

Еще интересная картинка: стоимость метра в граммах золота

Т.е сейчас м2 стоит в среднем 26 грамм золота, при том, что в начале 2000х метр стоил более 40 грамм, т.е. в золоте недвижимость очень дешева, и сейчас похоже дно (двойное?)

Рост 2000х четко совпал с бычьей фазой сырьевого цикла http://minfin.com.ua/img/u-pics/485398/1490730531.png очевидно, такой же подъем можно ожидать не раньше конца 2020х-2030 года, а нынешние попытки роста лишь отскок.

Думаю, что бычья фаза в сырье продлится еще 1-2 года, в этот период и украинская недвижимость покажет какой-то рост, особенно в 2018 году и возможно, продлится до 2019 года, пока не упрется в линию на графике

Переглядів: 11194, сегодня — 0

Стежити за новими коментарями

Коментарі - 116

+
+15: Борис Будяк; 6 травня 2017, 18:12; #

Вы забыли упомянуть главный аргумент в пользу роста недвиги, вот ваши же слова:

Начало хоть какого-то кредитования под разумный процент подтолкнет цены вверх.

Я лично считаю, что начало ипотеки-это точка разворота и, чем разумнее будет процент и доступность кредитов, тем больше будет рост.Условия ипотеки, прямопропорциональны цене-это хорошо наблюдалось до средины 2008г.

+
+14: Anton1975; 6 травня 2017, 18:37; #

Это очень сильный фактор роста в будущем, но пока его нет.

+
+49: zaNOza :); 6 травня 2017, 21:47; #

Есть рассрочки от застройщика под 0% при оплате 50% на 3 и 5 лет… И это не сильно повлияло на продажи.
не думаю, что начнётся рост сильный, очень много рекламы, очень много давления при просмотре и звонке: только сейчас и только 2 осталось… Меня всегда такой прессинг напрягал. Если будут расти цены на квартплату — то это очень невыгодное вложение… И не знаю откуда Вы, Антон, взяли данные, но у надежных застройщиков как было 1300-3000 за м2 (в зависимости от района) так и осталось. Да, просело, но не так как на вторичке. Более того у многих неправильные разрешительные документы и прочее

+
0: Anton1975; 6 травня 2017, 22:10; #

Я смотрю на график и на сделки, которые были у различных знакомых последний год. На счет застройщиков — там своя кухня, дорожает по мере окончания стройки (в идеале) и графики тут не при чем. Речь о вторичных продажах.
Новое жилье, по крайней мере у нас, если это эконом вариант лучше вообще не рассматривать, оно такого качества, что развалится очень быстро. А бизнес класс или премиум тоже сомнительная инвестиция — под сдачу окупаемость ниже, а для себя имхо за эти деньги лучше в доме жить.

+
+103: Борис Будяк; 6 травня 2017, 22:27; #

По поводу сдачи.Из личного опыта я сделал вывод, что лучше покупать жилье под сдачу в самом дорогом районе.Дело в том, что эти квартиранты так убивают ремонт, что порой, если квартира в дешевом районе, вся аренда на ремонт и уходит, а ремонт, что в квартире в дешевом районе, что в дорогом-одинаково стоит.В общем, я думаю, что вы поняли о чем я:)

+
+15: Anton1975; 6 травня 2017, 22:32; #

Да, у меня такая же информация на счет районов.

+
+15: zaNOza :); 6 травня 2017, 22:50; #

Хорошая квартира сдаётся офиц. То не проще открыть хороший хостел и вернуть деньги в несколько раз быстрее?..

+
0: Anton1975; 6 травня 2017, 23:09; #

Это уже будет не пассивный доход)

+
+15: zaNOza :); 6 травня 2017, 23:17; #

Сдача в аренду это не пассивный доход, несмотря на то, что некоторые так его считают

+
+30: Борис Будяк; 6 травня 2017, 23:24; #

А что по вашему пассивный доход? Если посуточно сдавать, то, конечно это не пассивный доход, а если на год и более, то пассивный…

+
+15: zaNOza :); 6 травня 2017, 23:38; #

При чем тут я?.. Есть определение…

+
+35: Artur13; 9 травня 2017, 8:44; #

Как человек, который немного занимается недвижимостью, вставлю своих 5 копеек.
Вторичку сейчас мало кто покупает, потому что она практически в одну цену с первичкой, а коммуникации скорее всего надо будет менять, энергоизоляция, лифты итд не терпят никакой критики.
Новострой под оренду не покупают, очень затратно, ремонт угробят итд. Под оренду берут вторичку. Заработок создается на купле/продаже. Оренда, это так, дополнительная мелочь :).

+
0: Борис Будяк; 9 травня 2017, 18:27; #

Напишите свое мнение про Чайку и лучший вариант, но по такой же цене.

+
0: Борис Будяк; 6 травня 2017, 22:12; #

1.50% оплаты и кредит на 3-5лет-это не ипотека, ипотека-это, когда оплата 5-10%, а кредит на 20-30лет… да, и сомневаюсь я, что там процент равен нолю-наверное, развод, как всегда, когда ноль стоит, то 1 или 10 неподалеку мелким шрифтом написано:)
2.Квартплата.Сейчас застройщики строят квартиры со счетчиками, вы, даже котел свой газовый можете в квартире поставить.Живете-платите, не живете-платите только за содержание дома 150-300грн./мес.
3.Вторичка(под понятием вторички, я так понимаю, вы имеете ввиду жилье советской эпохи).Сравнивать вторичку и новое жилье, это все ровно, что сравнивать новый и десятилетний автомобиль.Вся вторичка по хорошему годится, разве что, под снос.По сути вы покупаете право на квартиру в доме, который возможно, когда то построят на месте вашей трущебы.
4.Цена.В том же Киеве, цена однокомнатной квартиры может стоять от 20000долларов до 150000долларов-это в новостроях.Цена зависит от отделки и ЖК.

+
+15: Anton1975; 6 травня 2017, 22:31; #

Все так, но с точки зрения инвест. привлекательности (в Харькове, на счет Киева я не в курсе) вторичка может быть интересной. Сталинские дома в историческом центре простоят еще очень долго, да и обычную панель пока ни кто сносить не собирается. Ликвидные квартиры (5 мин от метро, в хорошем состоянии, не хрущ) покупаются/продаются очень быстро.

+
0: Борис Будяк; 6 травня 2017, 22:45; #

С моего городка, многие купили квартиры в ЖК Чайка.Лес, свежий воздух, шлагбаум с охраной при въезде в ЖК, цоколь-спортзал за 150грн./мес.для жителей ЖК, новая детская площадка, кафешка для жителей ЖК, салон красоты для жителей ЖК… Ну, разве все это можно сравнить с 5мин. от метро:)А цена та же! Да, и квартплата-в разы ниже… у каждого свой газовый котел:)

+
+15: zaNOza :); 6 травня 2017, 22:52; #

Маршрутка 10-15 грн… До метро 30 минут… И цены на квартиры в РАЗЫ ниже, канализации своей нет, подключения к Киеву на бортничи не законное… перекроют и захлебнутся и ваша чайка и от села София Куча кварталов и петровские кварталы и вишневые кварталы со стороны Киева…

+
+15: Борис Будяк; 6 травня 2017, 23:47; #

А я вообще общественным транспортом не пользуюсь, хоть и согласен, что на метро удобней, чем на авто… По поводу незаконного подключения… ну, ничего не могу сказать, скажу только, что у нас столько нарушений, в этих коммуникациях, что, если по закону, то любой город надо снести и заново отстроить:)У меня 10000вольт 4м от дома весит и через двор проходит, а по закону, такие линии должны идти по не жилой полосе-30м! А вы посмотрите-эти же десятки везде висят.А вы знаете, что в радиусе двух метров от каждого столба, ничего не должно быть:)Так что теперь делать:)

+
+15: zaNOza :); 6 травня 2017, 23:55; #

Да не вопрос, приехали на работу — заплатили по 25грн/час… Вообще у нас куча проблем из-за лимиты аля чайка: приедут оравой на машинах, побросают не на самых крайних станциях (там лЮмпены с босотой снимают, живут и, видимо вскрывают) а чуть ближе во дворах у метро — не возможно подъехать к себе.
маршрутки пригородные: проедут метро станций этак 10, два примиских автовокзала и центральный и прет до Бессарабки, университета, палаца Украина, а потом вопросы: а ЧО пробки?..

+
0: Борис Будяк; 7 травня 2017, 0:17; #

А может проблема не в лимите, а в маршрутках… на кой она мне сдалась! В нормальный автобус я бы еще сел, но в забыченную маршрутку-никогда, я лучше на такси, если что:)Нет, я не призываю маршрутчиков счимить, я призываю цену в маршрутках поднять-что бы маршрутчики автобусы могли купить!

+
+15: zaNOza :); 7 травня 2017, 22:05; #

Не лимИты, а лимитА

+
0: Борис Будяк; 7 травня 2017, 22:15; #

Я все правильно написал… читать надо лимитЕ.

+
0: Anton1975; 6 травня 2017, 23:01; #

Я в Киеве слабо ориентируюсь, это за чертой города? Продают 1 комнатную за 55 https://www.olx.ua/obyavlenie/155-prodaetsya-bolshaya-1komn-kvartira-v-zh-k-chayka-ul-lobanovskogo-IDiGx1g.html#2c2c1c6863
Не так и дешево по меркам Харькова. Я так понял, под сдачу рай-н не годится?

+
+15: zaNOza :); 6 травня 2017, 23:22; #

Есть моя цена, а есть рыночная…

+
+24: Anton1975; 6 травня 2017, 23:03; #

Что меня поражает в Киеве — это пробки и количество новостроек. Такое ощущение, что в стране бум рождаемости и вообще бум.

+
+15: kiraks; 7 травня 2017, 15:12; #

ЖК Чайка — *** . Знакомый снимает, а другой живет. Толщина стен — ширина кирпича: сосед по телефону разговаривает — все слышно. Вызвать ремонтную бригаду очень непросто и адски дорого. Скорая бесплатно не приезжает. В больницу за никчемной справкой или на прием к врачу в Боярку отправляют. Отзывы только негативные.

+
0: Борис Будяк; 7 травня 2017, 18:16; #

1.Толщина стен.Думаю, что легко решить с помощью шумоизоляционного материала.
2.Ремонтную бригаду по чем? И что значит не очень просто? Их что, на территорию не пускают?
3.Я уж 10лет, как не пользуюсь услугами бесплатной медицины.Никакие справки мне от врачей не нужны.Предпочитаю Добробут и Борис… о больницах в Боярке не слышал:)

+
+9: kiraks; 7 травня 2017, 22:54; #

1.Если купил квартиру, то можеш дополнительно сделать шумоизоляцию (не понимаю архитекторов, что делали несущие стены внутри квартиры, а не между). А если снимаете?
2. На ремонт кондиционера из Киева бригада не хочет ехать без дополнительной оплаты (600-700 грн за расстояние), подобные проблемы с сантехникой и т.п.
3. Далеко не у всех жильцов есть средства по 1200 грн за вызов медсестры из «Бориса» заплатить.
Чайка — не Киев и стоимость простой услуги считается как вызов межгородской (ближе мастеров нет). Будут маленькие дети или внуки за справками не побежите — полетите.

+
0: Anton1975; 7 травня 2017, 23:12; #

Бывает и не такое: в новом доме (Харьков) при перепланировке жильцы обнаружили, что кирпич уложен без раствора.
В бюджетных проектах используют самые дешевые китайские трубы которые начинают течь уже через год- два. И.т.д.

+
+8: Борис Будяк; 7 травня 2017, 23:33; #

1.Там до 5-ти этажей, может, там несущие стены такие тонкие предусмотрены расчетами?
2.600-700грн. за то, что приедет??? Вы ничего не путаете? За такие деньги с моего городка, который в 90км, хороший кондицыонерщик и хороший сантехник приедет, а если не срочно, то и за 100грн. заедут-они часто в Киев ездят.
3.Я вообще не понимаю зачем скорую вызывать? У меня как то ребенок ночью заболел-сели в машину… час сорок и мы в Борисе у дежурного врача, а жили бы на Чайке, то за 30минут бы доехали.Зачем мне медсестра? Мне врач нужен! У меня ребенку 4года.Какие справки? Для чего? За все четыре года жена ни разу не обращалась в райполиклинику…

+
0: kiraks; 8 травня 2017, 11:29; #

Вы всегда дома? И всегда в трезвом состоянии повезете ребенка? Если 5 дней нужно антибиотики проколоть дважды в день, угадайте сколько обойдётся сия процедура для недалекоглядных жильцов?

+
0: kiraks; 8 травня 2017, 11:31; #

В детсадик я так понял Ваш ребенок не ходит. А вакцины хоть прокололи?

+
0: Борис Будяк; 8 травня 2017, 15:08; #

Жена или я всегда рядом с ребенком.Я никогда не бываю пьяным до такой степени, что бы не смочь ехать за рулем, если это крайне необходимо.Да, и спиртное я употребляю редко.Я и жена без проблем сделаем любой внутримышечный укол… надо, то и по вене я сделаю… Мы не рожали ребенка для того, что бы в дошкольном возрасте за ним смотрел кто то другой, кроме нас… Это каким же конченным дебилом надо быть, что бы умышленно и без всякой причины заражать своего ребенка болезнями!!!-это я о прививках, разумеется:)Да, и, кстати, антибиотики в дошкольном возрасте-это плата за вакцины!!!

+
0: Борис Будяк; 8 травня 2017, 16:17; #

Я забыл упомянуть одну важную деталь! Прививки категорически противопоказаны детям с полноценным грудным вскармливанием, а если такового нет, то может их и надо делать-я не знаю… я в таком варианте вопрос не изучал.

+
+64: kiraks; 9 травня 2017, 8:09; #

Нда, медицинское образование у Вас сильно хромает.

+
+15: Борис Будяк; 9 травня 2017, 8:22; #

Я долго изучал вопрос прививок и пришел к выводу, что они нужны только в двух случаях:1)кардинальная смена жительства-например, переезд в Африку и т.п.,2)если просматривается приближение эпидемии-грипп не в счет, так как прививок от него не может быть.

И по поводу медицины-за последних 200лет, медицина продвинулась только в хирургии… ну, еще большое открытие-это антибиотик.

+
+15: zaNOza :); 6 травня 2017, 22:47; #

Тогда почему на графике цена за м2 в КИЕВЕ?

+
0: Anton1975; 6 травня 2017, 23:07; #

Общие тенденции в крупнейших городах аналогичные.

+
+15: zaNOza :); 6 травня 2017, 22:47; #

Не можете вы в квартире поставить котёл, во всяком случае в КИЕВЕ, нет таких новостроек (запрещено)

+
0: Борис Будяк; 6 травня 2017, 23:30; #

Так на Чайке стоят котлы… там, вроде бы, до 5этажей, то можно ставить и лифта, что бы не было…

+
+25: zaNOza :); 6 травня 2017, 23:39; #

А чайка и не КИЕВ…
у себя в селе хоть грубу стройте…

+
0: Борис Будяк; 6 травня 2017, 23:53; #

Да, Чайка и не моя:)Я вообще в 100км от Киева нахожусь, а от Чайки 90км… для меня, что 90, что 100км-это, по сути, одно и тоже:)А значит Чайка-это Киев:)

+
+15: zaNOza :); 7 травня 2017, 0:00; #

Соседский огород вряд ли ВАШ, хотя там сантиметры…

+
0: Борис Будяк; 7 травня 2017, 0:24; #

Да там, где я живу метр вправо, метр влево никто из-за этого не ссорится:)

+
+15: ballistic; 6 травня 2017, 23:17; #

«Есть рассрочки от застройщика под 0% при оплате 50% на 3 и 5 лет»
— в таких розстрочках зазвичай ціна вище на 20-30%, ніж при 100% оплаті.
А деякі забудовники ще й ціну не фіксують, залишають за собою право підвищувати вартість неоплачених квадратів.
Тому це не аналог іпотеки.

Я погоджуюсь з думкою, що як тільки з'являться довгі та дешеві кредити, то ціни на нерухомість поповзуть вгору. Але звісно, без росту економіки (доходів пересічних) дуже високо ціни не злетять.

+
+9: zaNOza :); 6 травня 2017, 23:27; #

В самой коррумпированной стране в мире нормальный здравомыслящий человек в долг не возьмёт… У нас ещё митинги и скандалы по старым валютным ипотекам не закончились… Вы даже не представляете сколько переуступок оформляется, сколько недостроев, суды забиты позовами

по поводу рассрочки- наберите убк после выходных и уточните (рыгионал, при яныке кучу вкусных мест отхватил) пока достраивает с опозданием год-два (но так все, есть и хуже по 5 лет или вообще элита центр)

+
0: ballistic; 6 травня 2017, 23:41; #

Якби зараз давали під ~6% років на 10, то я б взяв пару лямів в національній валюті.
Логіка така:
— попит на житло в Києві буде завжди, значний потенціал для росту цін є
— якщо почнуть давати іпотеку = бізнес повірив в країну
— важливо спіймати момент «розвороту», бо як тільки розвернеться, то ціни стрімко виростуть
==> якщо пазл складеться, то з дуже високою ймовірністю вийде гарний інвестиційний кейс

P.S.: Я ніколи в житті принципово не брав кредитів, навіть карткових (пара технічних овердрафтів не рахується). Бо в Україні не було і поки нема нормальних кредитів.
Але ж ми йдемо в Європу, а значить нормальні кредити мають прийти.
Сподіваюсь, дійдемо…

+
+15: zaNOza :); 6 травня 2017, 23:49; #

Ниже ставки нбу не дадут, льготные кредиты просто так не взять, часто густо (с учетом взяток) овчинка выделки не стоит… По 0% кредит — это не ипотека, а скорее рассрочка или лизинг (хотя это не к недвижимости)

+
0: ballistic; 6 травня 2017, 23:50; #

Ну ми ж йдемо в Європу. Коли дійдемо, то ставка НБУ має опуститися до європейського рівня.

+
+23: zaNOza :); 7 травня 2017, 0:05; #

Тот момент когда рассказала маме шутку, а она превратила её в жизненный урок.(с)
ваш сарказм не все поймут…

+
0: ballistic; 7 травня 2017, 0:14; #

В даному випадку я щиро сподіваюсь.
Хоча раціо підказує мені вкладатися в запасний план.
:)

+
0: Борис Будяк; 7 травня 2017, 18:31; #

Вам кредиты лучше и дальше не брать.Кредит категорически нельзя использовать в спекулятивных инвестициях.Только для бизнеса.Для жилья и автомобиля-в крайнем случае.

+
+15: Борис Будяк; 7 травня 2017, 0:06; #

Почему же? Я взял в долг, значит имею деньги, а если везде коррупция, то, имея деньги, я могу долг не возвращать, делясь с коррупционерами кредитом:)

Вообще то наоборот-в нашей стране стремно давать кредит, а не брать!!! Знаю я одного, взял квартиру в кредит и родил туда ребенка-18лет бесплатного пользования за 10% от стоимости:)Знаю второго-брал все, что давали и… тупо жил на эти деньги два года… работа у него была такая-кредиты брать:)Он и не думал их возвращать! Три года за ним ходили и… уже 6лет, как никто не трогает-СПИСАЛИ, а там долг под 100.000зеленки ему нарисовали:)

+
+15: zaNOza :); 7 травня 2017, 22:09; #

Если ты занял мало, человек зависит от тебя, если много — ты от него…

+
0: Борис Будяк; 7 травня 2017, 22:22; #

Мало-много-это понятие растяжимое:)В любой кредитной линии есть ограничение на одни руки.Много никогда не дадут из-за диверсификации кредитной линии.

+
0: Борис Будяк; 6 травня 2017, 23:33; #

Экономика уже готова к росту-денег нет:)Начнут кредитовать, то и доходы поползут вверх… они и так ползут потихоньку вверх…

+
+33: Anton1975; 6 травня 2017, 23:41; #

Я тоже так думаю. Почитаешь инет, послушаешь Романенко, Соскина и других — кажется, страна на грани и все скоро рухнет. Выходишь в реал: кафе забиты, куча новых дорогих тазиков, всюду пробки. Квартиры продаются, дома строят, жизнь продолжается.

+
+30: zaNOza :); 6 травня 2017, 23:43; #

Небіжчику перед смертю теж кращає

+
+9: ballistic; 6 травня 2017, 23:45; #

Завжди цікавила техніка підрахуйства цієї «соціології небіжчиків» :)

+
0: Anton1975; 6 травня 2017, 23:43; #

«Але звісно, без росту економіки (доходів пересічних) дуже високо ціни не злетять.» Возможен отскок на падающем тренде, а основное движение пока вниз.

+
0: Andrexpert; 7 травня 2017, 17:30; #

Вообще если исходить из того, что Киев есть производная от столичного статуса, то есть от потенциала подконтрольных территорий, то априори в наилучшем сценарии цены на недвижимость не смогут достигнуть пика идиотизма 2008 года, просто потому что подконтрольных Киеву территорий стало меньше.

+
0: Борис Будяк; 7 травня 2017, 18:23; #

Цена на недвигу на прямую зависит от уровня доходов граждан того места, где эта недвига находится.Хотя… логика в вашем мнении, конечно же, есть!

+
0: Anton1975; 7 травня 2017, 23:07; #

В реальных деньгах не смогут.

+
+55: markiza; 7 травня 2017, 21:51; #

Недвига будет дорожать в одессе, а в остальных городах с чего ей дорожать? откуда спрос на недвигу? Кому она тут нужна и вообще неизвестно что дальше тут будет

+
0: Борис Будяк; 7 травня 2017, 22:30; #

А с чего ей дорожать в Одессе?

+
+30: Anton1975; 7 травня 2017, 23:23; #

Наверное, из-за моря — под сдачу летом.

+
0: Борис Будяк; 8 травня 2017, 16:07; #

Вы в это верите? Там сезона то 2-4месяца… а остальное время:)

+
0: Anton1975; 7 травня 2017, 23:14; #

Тем не менее, спрос есть, как и на новые авто и все остальное. Неизвестно, что будет дальше? А где известно?

+
0: markiza; 7 травня 2017, 21:53; #

А кто сейчас понакупит недвигу через пару лет будут мечтать хоть с небольшим убытком продать

+
+40: Борис Будяк; 7 травня 2017, 22:38; #

Я считаю, что в недвигу надо вливатся только, если она нужна для жизни и бизнеса, а, как спекулятивный инструмент, она не годится-низкая ликвидность и большие риски.Хотя, если портфель равен ляму зеленки, то на сотку-полторы, наверное, можно влиться с целью сдачи в аренду… Это мое личное мнение и я не утверждаю, что оно правильное…

+
+15: Anton1975; 7 травня 2017, 23:27; #

На спекулятивных инструментах можно крупно погореть — чем выше прибыль тем выше риск.

+
0: Денис Денис; 9 травня 2017, 17:14; #

Если лям, есть коммерческая, торговая, складская недвига, там повыгодней

+
0: Anton1975; 9 травня 2017, 21:37; #

Сложно найти ликвидный объект.

+
0: Александр Чернов; 10 травня 2017, 13:49; #

Там не выгодней, примерно аналогично…

Добавьте что там надо больше затраты на ремонт и содержание (завхоз, уборка, энергетик). Если кабинетная система- то минус 45% от площади за счет холла, коридоров, туалетов и т.д…
+ те же отчеты в энергосбыт, аренда земли под строением у города и т.д…

В итоге особо разницы нет. Другой вопрос что освоить даже пол ляма квартирами в аренду- это уже будет головняк от их количества и организации этого дела… тут коммерческая начинает выигрывать.

+
0: Борис Будяк; 10 травня 2017, 15:05; #

За пол ляма в Киеве одну квартиру можно купить:)

+
+29: Anton1975; 11 травня 2017, 20:31; #

Нужно еще учитывать мировые тенденции — в коммерческой, особенно торговой недвижимости наблюдается застой переходящий в кризис перепроизводства. Всему виной рост инет продаж — спрос уходит туда, и столько торговых площадей просто не нужно. Крупные торговые комплексы у нас еще прибыльны, но туда мелкому инвестору путь заказан, а отдельно стоящие помещения могут со временем потерять инвест. привлекательность и многие ее уже потеряли.

+
0: Борис Будяк; 11 травня 2017, 21:05; #

Оборудованные TIR или, как их там, в общем стоянки под фуры с дешевой столовкой, душевой, стиралкой-как вариант, не имеющий отношения к интернет конкуренции, а больше привязан к месту передвижения фур.Ну, еще складские помещения… наверное, будут интересны… особенно, если в них кранбалки от 25т будут стоять-то есть можно будет брать на ответственное хранение контейнера до 20футов, такой себе контейнерный логистический центр.

+
0: Anton1975; 11 травня 2017, 22:41; #

Такие складские центры, судя по фильмам, в тех же штатах, довольно распространены. Где-то читал, что у нас спрос на маленькие склады превышает предложение. Но, это уже полноценный бизнес.
На счет TIR у меня сомнения — сейчас в перевозках застой. В том же Харькове раньше было движение во всех направлениях, а сейчас логистический тупик.

+
+30: Борис Будяк; 11 травня 2017, 23:56; #

Полноценный бизнес, это когда ты берешь такой склад в аренду и оказываешь такого рода услуги, а когда ты имеешь такой склад в собственности и сдаешь кому то в аренду, то это пассивный бизнес… бывает люди совмещают эти два бизнеса… Нормальных ТIRов, со слов одного водилы, с которым мне довелось 12часов в кабине провести, почти, нет в Украине, в таком вложении, главное это перспектива, а не то, что в пределах нескольких лет.Такие вложения окупаются через минимум 10лет, а то и 20лет:)Так же надо понимать, что Украина по логике-это транзитное государство должно быть, в котором Украина является мостом между Европой и Россией с другими государствами.С одной стороны в ТIRах перспективы, а с другой стороны, что касается недвиги у нас,-кто его знает, чем война закончится… может, она еще и не началась толком… печалька…

+
+15: Александр Чернов; 12 травня 2017, 11:51; #

За коммерческую и интернет- подмечено хорошо, согласен.
Но на остановках транспорта и т.д… самые ходовые места всегда будут заняты. Вот только адекватных цен на них нет, да и вообще они практически не продаются…

А что думаете по поводу офисов отдельно стоящих и небольших (до 1000 м2) зданий в 2-3 этажа?
Я думаю офисное и мелкопроизводственные площади вполне перспективны, а что говорят мировые тенденции?

+
+14: Anton1975; 15 травня 2017, 21:07; #

«Но на остановках транспорта и т.д» — места ходовые, но там другой момент — права собственности. Все это аренда у города, а значит, одно решение сессии и под снос. Очень рискованно, если вы не связанны с властями. «практически не продаются» все правильно, это бизнес чиновников изначально под аренду.

+
+14: Anton1975; 15 травня 2017, 21:11; #

Офисы, на сколько я слышал, сейчас не очень востребованы, популярные варианты в комплексах, но там уже существенные суммы и соответствующие риски. Проблема, как обычно, найти что-то ликвидное.

+
0: Борис Будяк; 15 травня 2017, 21:30; #

Отдельно стоящих и небольших (до 1000 м2) зданий в 2-3 этажа

Надо обратить внимание на суть вопроса-отдельно стоящие.Этот вариант интересен девелоперам.Такие объекты интересны под перестройку или снос и постройку большего здания.

+
+29: Anton1975; 15 травня 2017, 22:06; #

Тут уже идет речь о таких суммах, которыми навряд ли кто-то располагает из читателей этого блога. И даже если есть свободных несколько сот. тыс $ очень рискованно все вкладывать в один объект.

+
0: Борис Будяк; 16 травня 2017, 1:20; #

Та, да… но, все ровно, надо понимать, как движутся деньги, даже, если это миллионы, которые мало кому удается заработать… Можно, например, возле такого объекта халупку прикупить и ждать, когда крупный девелопер выкупит объект и подпарить ему свою халупку, а если не захочет покупать, то все равно она подорожает из-за того, что рядом с перестроенным объектом находится…

+
+44: Anton1975; 16 травня 2017, 11:25; #

Где-то читал, что по такому принципу работает Макдональдс: заранее скупает недвижимость вблизи места, где в будущем они будут строить ресторан. После открытия ресторана они ее продают со значительной прибылью.

+
0: Борис Будяк; 16 травня 2017, 16:33; #

Здесь еще то же интересный вопрос появляется.По принципу продается-не продается, недвигу можно разделить на две категории:1)продается-реальная цена, не продается-тоже продается, но по цене в 1.5-3раза выше рыночной:).Так что недвига-это дело неблагодарное… и купить бывает сложно и продать так же:)

+
0: Anton1975; 7 травня 2017, 23:25; #

Почему именно через пару лет?

+
+15: Борис Будяк; 8 травня 2017, 16:08; #

Так Ванга сказала:)

+
0: markiza; 7 травня 2017, 21:56; #

И потом… ожидается большая война по ванге

+
+47: Борис Будяк; 7 травня 2017, 22:29; #

Иди ванговать на другой ресурс:)Не в обиду, ну в натуре, это финансовый ресурс, а не сборище бабушек у подъезда:)

+
+15: 09104; 9 травня 2017, 12:49; #

Сдача в аренду — риск, конечно. Но и какая-то прибыль. Кто-то сдаёт посуточно, кто-то длительно. На длительное время проще найти клиента, чем на короткое. Некоторые пенсионеры сдают квартиру в аренду и перебиваются на даче. Хуже всего там зимой.
Первичка мало того, что дорогая, так ещё и внутриотделочные работы хозяин должен за свой счёт делать. Общественный коридор отделан, а вот квартиры — на шею хозяевам. Мягко говоря, не очень-то и выгодно получается.
На вторичке разнобой. Где-то метр дешевле, где-то дороже. Но возмущает, когда за одинаковую площадь в 2 раза отличается тарификация по обслуживанию дома. Зато есть хоть какая-то отделка.
С дачами вообще кошмар — в эту сторону никто не смотрит и многие хозяева снимают свои участки с продажи.

+
+15: Anton1975; 9 травня 2017, 21:29; #

Судя по реакции, это тема людям очень интересна, почти так же, как курс гривны.

+
0: Artur13; 9 травня 2017, 22:17; #

Люди зарабатывают на недвиге всегда, растет или падает она — не имеет значения. Зарабатывают не на продаже, как на валюте, металлах итд, а во время покупки. Для новостроя — это котлован с последующей продажей после сдачи дома. Для вторички — это выгодная ликвидная квартира. От вас надо умение определять ликвидность квартиры, рыночную стоимость, надежность застройщика, перспективы раена. Вот и все. А куда идет цена за м2 это абсолютно неважно. Под оренду это вообще отдельная тема. Коммерческая недвига это вообще другой вопрос. Инвестирование в паркинги и гаражи это третий вопрос. Вы намешали котлеты с мухами и с какими-то графиками :)

+
0: Artur13; 9 травня 2017, 22:32; #

Квартиру выгодно покупают, и максимум через год продают. Никто из перекупов не ждет 5 лет, пока вырастет цена. Люди зарабатывают на купле/продаже. Растет или падает м2, маржа остается. Проблема только в количестве сделок, сейчас их меньше.

+
+15: Anton1975; 9 травня 2017, 22:51; #

«Люди зарабатывают на недвиге всегда, растет или падает она — не имеет значения. » Кто-то зарабатывает, а кто-то теряет. Не могут зарабатывать все и всегда — это противоречит законам природы.
Графики как ни что другое полезны для анализа перспектив, при условии, что они чему-то соответствуют, что в наших условиях не факт.
Вместо критики раскройте тему, напишите о том, что знаете.

+
+30: Artur13; 10 травня 2017, 6:48; #

Дело в том, что волатильность недвиги низкая, зарабатывают не на колебаниях цены, они происходят очень медленно, зарабатывают на разнице в цене. Недвига падает вы говорите, какая падает? Вся? Новострой однушки в нормальных раенах уже растут, например. А трехкомнатные падают, это да. Здесь очень много нюансов, никаким графиком это не описать. Есть профильные сайты, Domik.ua например.

+
0: Борис Будяк; 10 травня 2017, 10:04; #

А у вас есть страница на каком то сайте, где вы продаете недвигу в Киеве? Я так понимаю, что вы по Киеву работаете?

+
0: Artur13; 10 травня 2017, 11:43; #

В Киеве я не работаю. Я не знаю не города, не застройщиков. Пару ссылок полезных для новостроек: domik.ua, novostroyki.lun.ua, zabudovnuk.com.ua
Вторичка: олх, дом.риа.

+
0: Александр Чернов; 10 травня 2017, 13:56; #

У меня в городе (Николаев) новостроек мало и цена на этапе котлована не сильно отличается от этапа ввода.

1. Можно коротко по вторичке, сам алгоритм деятельности?
2. Налоги при частой купле-продаже… Или моржа по вторичке должна быть выше?
3. Что Вы делали когда цена резко падала в 2014-15гг?

+
0: Artur13; 11 травня 2017, 19:00; #

1. как вариант покупайте не в Николаеве, в Одессе например, которая занимает 2 место в Украине по кол-ву новостроек. Алгоритм такой, что надо выгодно купить обьект, продать выше рыночной стоимости сложно.
2. Пока налог 5%, если продаете более 1 квартиры в году и владеете менее 3 лет.
3. Ничего не делал.

+
0: Александр Чернов; 11 травня 2017, 20:05; #

Вы работаете только по новостройкам или на вторичном тоже?
Можно подробнее за вторичный?

+
0: Artur13; 11 травня 2017, 20:39; #

Пока только с новостройками. Вторичка сейчас хороша только под оренду, имхо.

+
+13: kiraks; 12 травня 2017, 8:12; #

И тут моржа приплели. При чем тут морж?

+
0: Александр Чернов; 10 травня 2017, 13:52; #

Артур.
Откройте свой блог и просветите. :)

Вот только вопрос: при ПЕРЕпродаже недвижимости зазор должен окупить налоги?
-Когда цена на м2 падает как же зарабатывают на перепродаже недвижимости?

+
0: 09104; 10 травня 2017, 19:46; #

Перепродажа — дело рисковое.
Вторичка — важно, в каком районе находится жильё, внутреннее состояние, планировка и кубатура. Просто запущенное жильё с потолками 3,5 м может представлять больший интерес (для тех, у кого масштабные планы по перестройке), чем высота 2,5 м и ухоженное состояние. Из экономии кто-то может заинтересоваться жильём малой площади — меньше квартплата и обогреть проще.
Первичка — как правило, внутренняя отделка отсутствует. И рядом могут оказаться такие же охотники за наживой. Т.е., это уже реальная конкуренция.
Так что при перепродаже есть риск омертвления капиталовложений: купил, а продать не смог. Также плохо, когда низкая покупательная способность.

+
0: Денис Денис; 10 травня 2017, 21:22; #

А чем потолки 3,5 м представляют больший интерес при перестройке?

+
+23: DenBV; 10 травня 2017, 23:28; #

1. Наши люди очень любят мегамногоуровневые потолки из гипсокартона,
Еще больше их любят мастера гипсокартонщики, в одном месте и столько работы и сразу виден результат. Поэтому активно их советуют и лепят. в 90% случаев — смотрится ужасно.

2.Чисто визуальный эффект. Клиент заходит в квартиру с потолком 3,5 или в квартиру с потолком 2,6 — очень большая разница.

+
0: markiza; 11 травня 2017, 8:18; #

У меня 2,8 м что надо, больше ни к чему

+
0: 09104; 11 травня 2017, 10:34; #

3,5 м можно сделать ярусную конструкцию. Хотя в данном плане предпочтительнее 4 м.

+
0: Денис Денис; 11 травня 2017, 11:46; #

Понял, ярусная конструкция с подсветкой, а под ней сцена с пилоном

+
+15: Александр Чернов; 11 травня 2017, 19:54; #

Потолки 3,5м дают дизайну в стиле «классика» особый интерес…

К примеру: как вы представляете себе гипсовую лепнину на потолке в 2,5м?

Далее прогуглите «потолочная лепнина» и обнаружите кучу производителей по Украине… Сами подумайте- если ее производят, значит ее покупают и ставят, верно? И явно не в квартиру с потолком 2,5м…
НО это дело вкуса.

+
0: Денис Денис; 11 травня 2017, 20:13; #

Меня смутило — потолки 3,5 м представляют больший интерес при перестройке, именно перестройка. А с лепниной согласен, самому нужна, пока не гуглю — посещаю выставки

+
+15: Александр Чернов; 12 травня 2017, 11:55; #

Согласитесь, потолок в 4 метра это «мега круто», хотя за неимением оного некоторые говорят что и 2,7 норм.

Вот только в квартирах- это дореволюционные, непонятно сколько еще простоят…
А вот в частном доме- несомненный жирный плюс (хотя от некоторых людей пенсионного возраста слышал что их надо занижать а то дорого будет отапливать).
Так что тут еще и своя целевая аудитория.

+
0: Денис Денис; 12 травня 2017, 23:32; #

Верю и надеюсь, что долго. Предложил своим соседям отметить 100 — летие дома — смеються. Потолков в нечастных домах, пока более 4650 мм. не встречал

+
0: Борис Будяк; 13 травня 2017, 1:26; #

В Житомире, возле автовокзала, бывший Дом Обуви.Был двухэтажный.Второй этаж не менее четырех метров по ходу был-сделали два этажа о 2м, если не ниже:)Непривычно… под офисы раздавали… голь на выдумку хитра:)

Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися

Новини