Європейський бізнес уже заходить у житлові проєкти України: хто будує та звідки беруться гроші

► Читайте телеграм-канал «Мінфіну»: головні фінансові новини

Такі механізми обговорили у Севільї на третьому засіданні Міжнародної дорадчої ради з питань розвитку житлового фінансування в Україні, яке відбулося в рамках 39-го пленарного засідання Європейської іпотечної федерації — Європейської ради із забезпечених облігацій (EMF-ECBC). Україну представляв заступник міністра економіки Віталій Петрук.

Головна ідея — залучити до житла не лише бюджет

Українська житлова проблема вже настільки масштабна, що державних коштів недостатньо для її вирішення. За оцінкою «Укрфінжитла», потреба у відновленні житлового фонду становить близько $90 млрд. Одночасно компанія оцінює загальну потребу в житлі приблизно у 600 млн кв. м, а близько 14% житлового фонду було знищено або пошкоджено.

Тому держава та міжнародні партнери працюють над Національною платформою житлового фінансування. Її задум — об'єднати державні програми, банківські кредити, гарантії та приватний капітал.

По суті, йдеться про перехід від моделі, де житло фінансується переважно державою, до системи, в якій бюджет допомагає знизити ризики, а решту коштів можуть приносити банки та приватні інвестори.

Європейський бізнес уже заходить у житлові проєкти

Один із показових прикладів — бельгійська Revive, яка працює у сфері управління фондами та девелопменту.

У січні 2026 року компанія уклала меморандум з «Укрфінжитлом» про запуск програми Affordable Workforce Housing — доступного житла для працівників критично важливих секторів і домогосподарств із середніми доходами, які не можуть придбати житло за ринковими цінами, але водночас не підпадають під критерії «єОселі». Revive планує використати свій досвід роботи з житловими проєктами у Західній та Центрально-Східній Європі для створення масштабованої моделі в Україні.

Компанія вже говорить про створення окремого житлового фонду, який міг би залучати кошти міжнародних фінансових установ та професійних інвесторів. Тобто європейський бізнес розглядає українське житло не лише як соціальний проєкт, а й як потенційний інвестиційний сектор.

Інший рівень — європейські фінансові інституції. У червні Європейський інвестиційний банк оголосив пакет підтримки України більш ніж на €470 млн, до якого увійшли €50 млн кредиту для будівництва соціального житла та €50 млн гранту ЄС.

Європейський банк реконструкції та розвитку також запустив €100-мільйонну програму доступного житла. Вона передбачає приватно-керовану модель із перспективою будівництва до 1800 доступних помешкань у Київській області до 2029 року, із гарантією ЄС, яка частково покриває ризики першої втрати.

Німецький KfW, зі свого боку, повідомляє про понад €120 млн підтримки для створення доступного житла для внутрішньо переміщених осіб та інших вразливих груп і розвитку ринку доступної оренди.

Таким чином, європейська участь уже зараз має кілька форм: гранти, кредити, гарантії, інвестиції приватних девелоперів і допомога у створенні нових фінансових моделей.

Як тут працюватимуть облігації

Окремо у Севільї працювала International Secondary Mortgage Market Association (ISMMA) — майданчик, що об'єднує учасників вторинного іпотечного ринку. Його значення полягає в обговоренні механізмів, завдяки яким банки можуть не тримати всі довгострокові іпотечні кредити на власних балансах, а отримувати під них нове фінансування.

Один із ключових інструментів — сек'юритизація і облігації з покриттям.

Спрощено механізм виглядає так: банк або іпотечна компанія накопичує портфель житлових кредитів. На його основі можна створити цінні папери, які купуватимуть інвестори. Отримані кошти знову спрямовуються у кредитування.

У випадку облігацій з покриттям інвестор отримує додаткове забезпечення пулом активів, зокрема іпотечними кредитами. Сек'юритизація передбачає структурування та передачу прав на грошові потоки від кредитів інвесторам. Саме ці механізми в Європі використовуються для залучення довгострокового фінансування житлового ринку.

Україна вже зробила важливий крок у цьому напрямі. 16 вересня 2026 року Верховна Рада ухвалила законопроєкт № 15172 про сек'юритизацію та облігації з покриттям у другому читанні та в цілому. Станом на 24 вересня документ перебував на етапі оформлення для підпису.

Але самого закону недостатньо. Потрібні підзаконні акти, правила управління ризиками, стандарти активів та практичні механізми випуску таких паперів.

Читайте також: Іпотека зростає, але тримається на «єОселі»: банкірка назвала головні бар'єри ринку

«Укрфінжитло» вже готується до першого великого випуску

Потенційним першим великим емітентом може стати «Укрфінжитло», оператор програми «єОселя».

Голова правління компанії Євген Мецгер заявив у вересні, що «Укрфінжитло» готується після завершення війни вийти на міжнародні ринки із сек'юритизованими цінними паперами приблизно на €1 млрд. Компанія планує сформувати іпотечний пул обсягом близько $2−3 млрд, а радником у підготовці до виходу на міжнародні ринки виступає JPMorgan.

Це може стати принциповою зміною для української іпотеки: держава не просто виділятиме гроші на пільгові кредити, а намагатиметься перетворити вже видані іпотечні кредити на джерело нового довгострокового фінансування.

Як ми повідомляли, іпотека в Україні зростає, але без державної програми ринок майже не працює

Автор:

редактор новин Ярослав Дмитренко

Пише на теми: Економіка, фінанси, криптовалюти, технології, інвестиції