Податки на операції з нерухомістю: що змінює новий закон

Коли за продаж житла доведеться сплачувати податки

Найбільш обговорюваним питанням, пов’язаним з даним законом, було саме збільшення податкового навантаження в операціях з продажу нерухомості.

На щастя, була виключена з проекту закону до другого читання норма, яка передбачала оподаткування ПДВ операцій з продажу житла. Тому тут залишається все як і раніше: звільняються від оподаткування ПДВ операції з продажу житла, крім їх першого постачання.

Під першим постачанням житла розуміють першу передачу готового новозбудованого житла у власність покупця або перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла покупцю, який є іншою особою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації у зв’язку реконструкцією або капітальним ремонтом. Тому подорожчання житла, яким так лякали всі забудовники, не варто чекати.

Водночас депутати залишили інші поправки, якими збільшили податкове зобов’язання для фізичних осіб при продажі третього та наступного протягом року об'єкта нерухомості. Також за новими правилами оподатковується перший та подальші продажі житла, яким продавець володів менше трьох років.

Правила щодо першого та другого продажу для житла залишаються без змін — ви не повинні сплачувати податки, якщо продаєте перший протягом року об'єкт та володіли ним більше 3 років або який успадкували. Другий протягом року продаж житла, яким володіли більше 3 років, оподатковується за ставкою 5%.

Перший продаж житла, яким продавець володів менше трьох років, а також третій та наступні продажі житла, яким продавець володів більше трьох років — оподатковуються за ставкою 18%. Вона застосовується до суми, яка обраховується як «доходи від продажу мінус витрати на придбання».

Читайте також: Чому комуналка дорожчатиме й надалі

Закон передбачає можливість зменшити дохід від продажу нерухомості на такі витрати:

• кошти, сплачені платником податків (вами) як вартість цінних паперів та майнових прав, якщо придбання нерухомості відбулося шляхом погашення таких цінних паперів або майнових прав;

• кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;

• витрати, понесені на придбання такого об'єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

• якщо придбання об'єкта відбулося шляхом передачі його власнику в оплату його частки у статутному капіталі юридичної особи при виході власника зі складу учасників — вартість, за якою було передано такий об'єкт;

• вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;

• витрати на придбання об'єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, ціни, у тому числі вартість майна, що була передана як компенсація за такими договорами;

• реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкти нерухомості;

• вартість об'єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи, у тому числі іноземної, або утворення без статусу юридичної особи, у тому числі іноземного, платником податків — акціонером, учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою;

• витрати, понесені на будівництво такого об'єкта нерухомості;

• вартість об'єкта нерухомості, що був задекларований особою як об'єкт декларування у порядку одноразового добровільного декларування (в порядку податкової амністії).

Читайте також: Елітна нерухомість: що з’явиться на карті у 2022 році

А як щодо успадкованого житла

Щодо нерухомості, отриманої у подарунок, витратами вважатимуться лише сума державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв’язку з таким даруванням.

Щодо спадщини регулювання — нічого змістовно не змінилося. Перший продаж успадкованого житла — не оподатковується. Як і раніше, вимога про володіння таким об'єктом протягом трьох років до успадкованого майна не застосовується. Другий, третій та подальші продажі будь-якої успадкованої нерухомості — оподатковуються за ставкою 5%.

Необхідно врахувати, що якщо ви скористались правом на зарахування витрат при сплаті податку від доходу з продажу нерухомості, то в наступному році ви зобов’язані подати декларацію, де повинні відобразити даний дохід. Хоча податок від даної операції вам, як і раніше, необхідно сплатити перед нотаріальним посвідченням угоди.

Читайте також: Зарплати і пенсії: хто і де отримує найбільше, а хто — бідніє

Які податки будуть платити фермери

Зміни також торкнуться і фермерів, які сьогодні не оподатковують свій дохід, отриманий за рахунок власної агропродукції, зібраної з ділянки до 2 га. Відтепер, якщо розмір доходу від сільгосппродукції перевищує 12 мінімальних заробітних плат (на сьогодні 72 тис. грн), то такому фермеру необхідно буде подавати щорічну декларацію та сплачувати податок на доходи фізичних осіб — 18%, а також військовий збір — 1,5%.

Законом також вводиться мінімальне податкове зобов’язання щодо земельних ділянок — обов’язковий щорічний платіж на землю, котрий будуть сплачувати власники земельних ділянок площею від 50 соток. Такий платіж буде становити 4% від нормативно-грошової оцінки землі.

Вперше його необхідно буде сплатити в 2023 році. Звільнятимуться від сплати власники земельних ділянок, що розташовані в межах населених пунктів, в дачних та садових кооперативах, отримані в результаті приватизації в кооперативах, а також тих, які знаходяться в зоні відчуження.

За запитом місцевих органів влади податкові органи будуть зобов’язані протягом 20 днів надати звітність у розрізі платників податків на землю-юросіб. Місцеві органи влади, в свою чергу, мають повідомляти контролюючі органи про виділення за їхніми рішеннями земельних паїв.

Як будуть здійснюватися податкові перевірки

Законом передбачено, що податкові перевірки повинні супроводжуватись відеофіксацією. Так само передбачено право самого платника податків фіксувати на відео хід перевірки зі свого боку.

На щастя, були виключені поправки щодо надання можливості податковим органам накладати податкову заставу на все майно платника з моменту винесення податкового повідомлення-рішення. Все залишається як і раніше: податкова застава може накладатись тільки після того, як рішення суду, яким податкове зобов’язання вважається узгодженим, вступило в законну силу.

Трансформували і поправку щодо заборони виїзду за кордон директору підприємства, у якого є податковий борг. Спочатку хотіли дати право податківцям обмежувати директорів у праві на виїзд за кордон за мінімальної заборгованості, без жодних рамок за сумами, термінами боргів та без рішення суду. На даний момент умови змінилися. Заборону виїзду потрібно буде отримувати в суді при податковому боргу від 1 млн грн і несплаті його протягом 240 днів.

Як бачимо, правила «гри» стають все жорсткішими, все більше податкових зобов’язань покладається на бізнес та громадян, з метою поповнення надходжень до бюджету. Від прийняття законопроекту очікується додаткове надходження до бюджету близько 15−20 млрд грн в розрахунку на рік.

Автор:

Керівник практики податкового права Бец Ніна

ЮФ «Ілляшев і Партнери»