Інвестиції у нерухомість: коли це вигідно

Сайт «Сегодня» розібрався, що відбувається з інвестиціями в нерухомість в Україні, який ринок краще вибрати – первинний чи вторинний, і за який час окупляться такі інвестиції.

2018 рік став рекордним за кількістю інвестиційних угод на глобальному ринку комерційної нерухомості. Згідно з даними компанії JLL, минулого року обсяг вкладень зріс на 4% і досяг максимального рівня за десятиліття – 733 млрд доларів.

Найбільше грошей інвестори вкладали у нерухомість Лондона – $36,4 млрд, Нью-Йорку – $31,4 млрд та Парижу – $27,2 млрд. На думку експертів, великі міста лишаються у пріоритеті, незважаючи на непомірно високі ціни.

Ринок комерційної нерухомості в Україні активно розвивається, однак залишається недооціненим

Українські міста не потрапляють у перелік найбільш затребуваних і цікавих для інвесторів, але ринок нерухомості тут теж не простоює.

Як розповіли «Сегодня» в інвестиційній компанії InVenture, за підсумками 2018 року практично в усіх сегментах комерційної нерухомості спостерігалося значне зростання попиту з боку орендарів, зниження рівня вакантності площ, що, відповідно, позначилося на збільшенні орендних ставок. «Це є основним індикатором для інвесторів, що спеціалізуються на інвестиціях в комерційну нерухомість, адже ці ознаки, як правило, призводять до зростання вартості квадратного метра в середньостроковій перспективі» — прокоментували в InVenture.

Ріст популярності українського ринку нерухомості серед іноземних інвесторів експерти пов'язують зі зменшенням якісних і доступних активів в інших країнах Європи. Український ринок нерухомості поки що недооцінений, а можливість зростання оренди є у всіх сегментах комерційної нерухомості – торгова нерухомість, офіси, склади тощо.

Термін окупності вкладень залежить від типу комерційної нерухомості

В InVenture пояснили, що середня окупність інвестицій сьогодні варіюється від 7 до 10 років, в залежності від сегменту комерційної нерухомості, розміру об'єкту, локації, ліквідності та інших факторів. У 2018 році компанія мала досвід супроводження кількох угод купівлі-продажу комерційної нерухомості з прибутковістю на рівні 12-15% річних. Крім того, деякі інвестори зацікавлені у стресових і проблемних активах, де рівень прибутковості і ризиків значно вище.

Інвестиції в житлову нерухомість не втрачають популярність

Ціни на житло в Києві достатньо високі: середня вартість одного квадратного метра в столичній новобудові становить близько 24 тис. грн. Однак багато що залежить від району: найдешевше купити житло у Деснянському районі, де один кв. м обійдеться в 16 800 грн. В Дарницькому районі ціна підніметься до 18 500 грн, в Солом'янському –до 22 700 грн, а в Голосіївському – до 24 тис. грн за квадрат.

Згідно даним різних порталів по нерухомості, середня ціна однокімнатної квартири в Києві становить 38 тис. доларів (близько 1 млн грн). Якщо взяти за орієнтир середню ціну оренди однушки з непоганим ремонтом близько 10 тис. грн, то інвестиції в таку квартиру відіб'ються за 8,5 років. Є й інший варіант – покупка нерухомості з метою подальшого продажу за більш високу вартість.

Популярність інвестицій у житлову нерухомість пояснив «Сегодня» директор компанії City Development Solutions Роман Герасимчук: «Інвестиції в житло є одним з найнадійніших інструментів заощадження коштів, про що прямо говорить кон'юнктура ринку в період 2016-2017 рр., коли багато власників банківських депозитів переводили їх у готівку з метою реінвестиції в квадратні метри».

Як вибрати об'єкт для інвестицій

Під час пошуку нерухомості для інвестицій в першу чергу потрібно зробити вібір між первинним і вторинним ринком. У компанії City Development Solutions відзначають, що первинний ринок житла має значні переваги у порівнянні з вторинним з точки зору прибутковості, але і ризики там вищі.

«За нашими даними, інвестиційний попит (купівля квартир з метою перепродажу або здачі в оренду) в окремих районах і новобудовах Києва ще два роки тому міг досягати 40% від загальної кількості угод. Зараз ця цифра менше, на рівні 15-20%. Нескладно підрахувати, що не менше 5,2 тис. квартир за останні два роки було придбано в новобудовах Києва як інвестиція», – каже Герасимчук.

Він додає, що прибутковість інвестицій у первинну нерухомість у разі перепродажу квартир після введення ЖК в експлуатацію може досягати 44% за 2 роки. Здача в оренду при вдалому виборі квартири може принести до 12% річних. Основний ризик інвестицій у новобудови – затягування термінів здачі в експлуатацію, яке для ринку в середньому становить від 6 місяців.

Обирайте кращі пропозиції столичних забудовників 

Связаться с застройщиком

Експерт пояснює, що поріг для інвестування в житлову нерухомість зараз починається від 500 тис. грн – за ці гроші можна придбати 1-кімнатну квартиру на околиці Києва, в 10-15 хвилинах їзди на маршрутці від метро. А ось вже за однокімнатну квартиру у пішій доступності до зручної транспортної розв'язки доведеться віддати не менше 900 тис. грн.

Такі суми виглядають непідйомними на тлі середнього доходу українців. Але зазвичай в Україні квартири набувають, розмінюючи вже наявну житлоплощу або вдаючись до кредитів і позик.

Плюси та мінуси інвестування у первинний ринок нерухомості

Роман Герасимчук пояснює основні моменти, які необхідно враховувати: «По-перше, потрібно дочекатися введення в експлуатацію і приведення території будинку в порядок, а цей процес може серйозно затягнутися. По-друге, в новій квартирі необхідно робити ремонт «з нуля», що в будь-якому випадку потребуватиме додаткового часу і коштів. Не варто забувати, що ремонти в новому будинку триватимуть як мінімум кілька років, а це шум і пил в будинку. До переваг можна віднести більш низьку вартість покупки, зростання вартості квартири відразу після введення в експлуатацію на 10-20%, і наявність відносно стабільного попиту на нове житло".

Щоб вибрати оптимальний варіант для інвестицій, краще звернутися за послугами до фахівців, які грамотно оцінять усі ризики і зроблять розрахунки на майбутнє.

Ми рекомендуємо співпрацювати з професійними брокерами, які добре знають ринок і мають в портфелі перевірені і ексклюзивні об'єкти нерухомості. Також не варто економити на юридичних послугах, залучайте досвідчених юристів для проведення due diligence і виявлення «підводних каменів», а також забезпечення чистоти угоди", – радять в компанії InVenture.

Вторинний ринок житла: нюанси інвестування

Формально у квартир на первинному ринку набагато більше плюсів, ніж у житла з історією. Адже первинка може похвалитися новими комунікаціями, обладнаними дворами і системою безпеки. А ось вторинне житло в нашій країні знаходиться далеко не в найкращому стані, а у багатьох будівель ще й закінчується термін експлуатації. До того ж вторинне житло в Україні і досі коштує дорожче, ніж первинне.

«Інвестування у вторинний ринок слід вибирати, якщо ви розраховуєте швидко здати квартиру в оренду з мінімальними витратами на ремонт. У такому випадку перший платіж можна отримати вже за місяць після покупки квартири. До недоліків слід віднести високу, у порівнянні з первинним ринком, вартість квадрата і певні складнощі з дослідженням історії квартири. Потрібно переконатися, що там не прописані неповнолітні, що немає заборгованості по комунальних послугах (або їх сума вирахувана з вартості квартири) і ще безліч питань», – зазначив Роман Герасимчук.

Він підсумував, що вибір інструменту інвестування – це завжди пошук балансу між прибутковістю і відсутністю ризиків. І цей вибір залежить від того, чого хоче інвестор – гарантовано зберегти гроші, забезпечити собі джерело пасивного доходу або заробити на перепродажі.

Інвестиції в закордонну нерухомість

Це не найпоширеніша практика, але бажаючі є. «На тлі політичної невизначеності напередодні виборів і в умовах низького зростання економіки, українці вже не перший рік розглядають можливість капіталовкладень у зарубіжні ринки нерухомості. Ми супроводжуємо сьогодні інвестиції наших співвітчизників у комерційну нерухомість на Кіпрі, у Греції та Великій Британії», – розповіли в компанії InVenture.

Таким чином, незважаючи на ризики, пов'язані з інвестиціями в житло, це один з кращих способів зберегти і примножити свій капітал. Особливо, якщо з розумом вибрати об'єкт для інвестування.