Бізнес в квадраті: скільки можна заробити на комерційній нерухомості

Але на ринку є об'єкти, за якими покупці зараз полюють навіть більше, ніж за квартирами. «Мова йде про комерційну нерухомість. Простий приклад — якщо виставити одну і ту саму ж квартиру на першому поверсі житлового будинку на продаж, але в першому випадку — як житло, а в другому — як площа під магазин, то потенційних покупців в останньому випадку буде вдвічі більше. Інвестори зараз масово шукають приміщення під подальшу здачу в оренду, адже попит просто зашкалює, а ставки — зростають», — розповіла «Мінфіну» керівник агентства нерухомості Best&Seller Ірина Луханіна.

Добре заробити можна на найрізноманітніших об'єктах — починаючи з квартир на перших поверхах хрущовок і закінчуючи фешенебельними торговими і офісними центрами. Головне — «потрапити» в свою цільову аудиторію і не переплатити.

«Мінфін» проаналізував ринкову пропозицію і прикинув в які об'єкти зараз краще вкладати гроші.

Старі, але «робочі»

Найчастіше потенційні інвестори шукають комерційні площі в старому житловому фонді. Незважаючи на те, що хрущовки, гостинки та панельки давно застаріли і морально, і фізично, здати приміщення в оренду під магазин, офіс, перукарню, кафе там найпростіше. Плюс — такі об'єкти порівняно недорогі, що дозволяє спробувати свої сили в дохідній нерухомості, не ризикуючи при цьому великими капіталами.

«Квартири, виведені з житлового фонду, як правило, невеликі — від 35 кв.м. Але при бажанні можна знайти і площі побільше — до 170 кв.м. Відповідно, і коштують вони недорого. Приміщення під комерцію на 20% дорожче, ніж квартири, але тим не менш, цілком доступні. За $50 -70 тис. можна придбати колишню «одиничку» до 40 кв.м в спальному районі», — розповіла Луханіна.

Шукаєте альтернативу депозитам? Поміркуйте про інвестиції в нерухомість 

На такі квартири зараз активно полюють численні шоу-руми, які вже «виросли» з інтернет-магазинів, але поки не мають достатньо коштів на оренду великих приміщень в центрі. Тому вони готові знімати невеликі майданчики на околицях. На оренді таких приміщень реально отримати $15-20 за квадратний метр. Тобто та ж колишня «одиничка» в хрущовці, яку в якості житла можна було здати максимум за 7 тис. грн., в якості шоу-руму або магазину може приносити вже $600-800. За нинішнім курсом це близько 17,1- 22,8 тис. грн. на місяць або більше 270 тис. грн. на рік. Тобто окупити такі вкладення (за умови, що ви придбали приміщення за 50 тис. доларів) реально вже за 5-6 років.

Правда, на практиці все буває не так гладко. По-перше, не виключено, що самостійно доведеться вирішувати питання переведення об'єкта з житлового фонду в нежитловий, по-друге, — можуть виникнути проблеми з комунікаціями, проводкою, так як в старих будинках вони досить зношені, а комерційні фірми, як правило, потребують підвищених обсягів електроенергії (30-50 кВт). Тому, не виключено, що доведеться додатково вкласти $5-7 тис.

$20 000 з орендаря

В якості альтернативи можна розглянути нежитловий фонд, вбудований в житлові будинки. Тут пропозиція набагато ширше, так як включає приміщення, які спочатку проектувалися як комерційні — і в старих, і в нових багатоповерхівках.

Та й самі орендарі такі площі люблять більше, ніж колишні квартири. Підвищеним попитом користуються об'єкти в центрі столиці та розташовані по лінії метро. Їх готові знімати під магазини, салони краси, ресторани. Останнім часом багато орендарів серед приватних клінік найрізноманітнішого профілю. Площі там побільше, ніж в старих хрущовках — 100 -200 кв.м. Але і ціни вищі — від 100-150 тис. до 300-400 тисяч доларів і більше. Фасадні приміщення в центрі Києва коштують від $2,5 тис. за квадратний метр, тобто площі під скромний магазин в 100 кв.м обійдуться вам не менше $250 тис.

«Але можна вкластися, наприклад, в новобудову на стадії початку будівництва, тоді ціна може стартувати від $800 за квадрат», — радить Луханіна.

Здавати такі приміщення можна буде за хороші гроші — від $20-30 в спальних районах до $50 за квадрат у фасадних будівлях в центрі міста. Тобто те саме приміщення в 100 кв.м зможе приносити власнику до $5 тис. на місяць.

Як розповіли «Мінфіну» ріелтори, є приміщення в центрі Києва, де за оренду просять величезні гроші — до $20 тис. на місяць (за 100-150 кв.м). Тим не менш, вони не простоюють — як тільки з'їжджає один орендар, тут же заселяється інший.

Щоб не звузити коло майбутніх наймачів, потенційному інвестору ще на етапі покупки варто поцікавитися технічними параметрами приміщення. Наприклад. більшість ресторанів потребує підвищених лімітів по електропостачанню (не менше 30-50 кВт), тоді як у багатьох об'єктах, навіть в центрі міста, гранично допустиме навантаження на мережу — тільки до 10 кВт.

На магазинах — до 15%, на складах — до 8% річних

За словами експерта ринку нерухомості Михайла Артюхова, приміщення до 1-2 тис. кв.м прийнято вважати неінвестиційною нерухомістю. На них можна заробляти, але в середньому, не більше 8% річних.

Інвестиційна нерухомість стартує з 2 тис. кв. м площ і вкладень до $5 млн. Але і приносить вона більше — 10-12% річних. «Наприклад, якщо на здачі площ в оренду звичайним магазинам можна заробити 6% річних, то в ТЦ середня дохідність 10-15% річних», — говорить експерт. Нерухомість під готельний бізнес приносить в середньому до 8-12% на рік, а під склади — до 6-8%. Додатковий плюс в тому, що цей бізнес неметушливий і порівняно неклопіткий. Часто приміщення можна купити вже разом з орендарями, — розповів Артюхов.

До слова, вкластися у великі сучасні центри зараз можуть не тільки інвестори з великими капіталами. «Багато бізнес- і торгових центрів не тільки здають площі в оренду, але і продають їх «шматками», скажімо, по 200-500 кв.м, поверхами. Ціни — від $800- 1 тис. за квадрат», — каже Ірина Луханіна.

Генеральний директор Arricano Real Estate Plc Михайло Меркулов зазначає, що цінність торгових площ пропорційно зростає в залежності від локації — в якому ТЦ вони представлені, який його формат і концепція, чи в змозі він залучати платоспроможних покупців. Залежно від цього складаються і орендні ставки. «У якісних об'єктах ставки в доларах підвищуються на 5-10% в рік. Дохідність за готовими об'єктами збільшується на 10-12% на рік», — підсумував він.

Робочі місця в роздріб

Ще один модний зараз формат — так звані ко-воркінги. Це свого роду відкриті офіси, де в оренду здаються окремі кабінети, відкриті простори або навіть індивідуальні робочі місця. Облаштувати такий ко-воркінг можна навіть у звичайній квартирі.

Головне — продумати концепцію, зробити хороший ремонт і закупити все необхідне офісне обладнання, включаючи техніку для презентацій, ноутбуки, зарядні станції та ін. «Ко-воркінгам надають перевагу фірми стартапи, IT-ншники, підприємці-початківці. У них досить високі вимоги і до офісного середовища, і до додаткових бонусів, скажімо, виду за вікном, дизайну приміщення. Плюс — ко-воркінг — це ще й атмосфера. Наприклад, там можна проводити тематичні лекції, заняття йогою та ін.», — говорить Луханіна.

Але і платити за такі рішення готові непогано — в Києві є ко-воркінги, в яких оренда робочого місця коштує $200 на місяць. Тобто обладнавши десяток таких місць, реально отримувати до $2 тис. на місяць. Наприклад, якщо обладнати ко-воркінг в приміщенні за $200 тис., тобто, середня окупність складе менше 8 років.

Марія Коливанова