Забудовники вийшли на стежку війни

Забудовники вийшли на стежку війни. Вони через суд заблокували введення нових будівельних норм якраз напередодні набрання ними чинності.

В кінці серпня київський Окружний адміністративний суд призупинив дію нових державних будівельних норм (ДБН). Останні, по суті, на той момент ще навіть не діяли, але повинні були отримати законний статус з 1 вересня.

Втім, Мінрегіон, який ці норми і розробляв, здаватися не має наміру. Як повідомив на своїй сторінці в Facebook заступник міністра Лев Парцхаладзе, подано клопотання про скасування рішення суду. А самі ДБН, нібито, вступили в силу за планом, тобто з початку нинішнього місяця.

Блокування нових норм Парцхаладзе розцінив не інакше як «рейдерську атаку на комфорт і безпеку людей». У той же час експерти впевнені, що запуск ДБН в існуючому вигляді спровокує переділ будівельного ринку, видавлювання з нього дрібних забудовників і, як наслідок, — подорожчання житла.

«Мінфін» розбирався чому нові норми, які галузь розробляла більше року, в результаті опинилися в центрі скандалу.

Змусили суд

Окружний адмінсуд відклав запуск нових ДБН «до з'ясування обставин», тобто на невизначений час. Причина блокування банальна — позов компанії ТОВ «Старонаводницький парк». Та в своїй позовній заяві стверджує, що введення нових норм завдасть їй істотної матеріальної шкоди. Зокрема, забудовник вважає, що запропоновані Мінрегіоном норми не відповідають чинному законодавству. Якщо вони набудуть чинності, компанія буде змушена зупинити роботи на ряді своїх об'єктів, оскільки внести в них зміни і підігнати під нові правила, нібито, просто нереально.

До недавніх пір широка громадськість взагалі мало що знала про компанію «Старонаводницький парк». Вона не входить в список найбільших столичних забудовників і, власне, навіть не є забудовником в класичному розумінні, а більше спеціалізується на ландшафтних розробках.

Але її позов — далеко не єдиний. Насправді у виробництві зараз сім подібних справ, — повідомив Лев Парцхаладзе.

Він також прогнозує, що кількість незадоволених будівельників, які потягнуться до судів, намагаючись відстрочити введення нових норм, буде тільки зростати. А глава Мінрегіону Геннадій Зубко назвав демарш будівельників ні багато ні мало — «рейдерством реформи будівельної галузі».

«Мотиви нинішньої судової атаки на нас — відстрочити вступ в дію нової ДБН, відстрочити введення європейських норм безпечного і комфортного життя!… Ми підготували подання до суду про проведення розгляду справи відкрито і прозоро. Ми підготували клопотання про скасування запобіжного заходу. Ми розуміємо, що це не остання спроба зупинити реформу з боку тих, хто має на меті тільки прибуток, але не хоче будувати за цивілізованими європейськими нормами і стандартами. Ми розраховуємо на підтримку з боку всіх активних і небайдужих громадян», — заявив Геннадій Зубко.

Про що написано в нових ДБН

Забудовники домагаються блокування не всіх ДБН, а тільки однієї з них — «Планування і забудова територій». Але її важливість для будівельного ринку та рядових українців переоцінити складно. Ця норма, зокрема, вводить поняття так званих «будівельних ліній». Скажімо, «блакитна лінія» обмежує висотність забудови в залежності від розміру населеного пункту. Наприклад, в селищах і невеликих містах з населенням до 50 тис. осіб не можна буде зводити будинки вище трьох поверхів.

«Зелені лінії» будуть проходити на межі парків, ландшафтних та рекреаційних майданчиків. Їх забудовувати заборонено за будь-яких обставин.

Крім того, нововведення торкнуться щільності забудови. Максимально допустима норма — 540 осіб на гектар. «Щоб мікрорайони не перетворювалися в кам'яні джунглі. Зараз є об'єкти, де щільність населення перевищує 2 тис. осіб на гектар», — прокоментував Лев Парцхаладзе.

Окремим пунктом в ДБН йдеться про інфраструктуру, про яку зобов'язаний подбати забудовник (дитсадки, школи, спортивні майданчики та ін.).

Широкій громадськості пропозиції Мінрегіону припали до смаку. І це зрозуміло: чиновники пообіцяли впорядковану і максимально комфортну для людей забудову. А також «табу» на знищення парків і скверів, з чим в останні роки відчайдушно боролися активісти.

Але експерти давно попереджали, що для більшості забудовників нові норми явно невигідні. «Вони збільшують собівартість будівництва, і не завжди виправдано. Якщо врахувати, в якій кризі зараз знаходиться галузь, додаткові витрати по кишені явно не всім компаніям. Скажімо, забудовникам тепер доведеться інвестувати в енергоефективність будівель, а це дуже дорого», — зазначає експерт з нерухомості Михайло Артюхов.

Норма «Планування і забудова територій» обговорювалася з профільною громадськістю більше року, і в підсумку була прийнята і опублікована в кінці квітня 2018 року.

Після цієї дати, як стверджують в Мінрегіоні, у компаній було 90 днів для отримання роз'яснень та підготовки до нововведень. Але, як видно, забудовники обрали інший спосіб — заблокувати нові правила.

Новобудов — менше, ціни — вище

Щоб поставити нові ДБН на паузу, забудовники скористалися нестикуванням в документах самого Мінрегіону. У наказі №100, який ввів норму «Планування і забудова територій», є прогалина. Там не прописано, як бути з об'єктами, на які вже розроблена проектна документація — зводити їх по старому або ж переробляти документи під нові норми. А якщо не врегульовано це питання, то незрозуміло, що робити з будинками, які вже будуються, — пояснила асоційований партнер, адвокат АФ «Goro legal» Яна Біла.

Як пояснив «Мінфіну» партнер юридичної компанії JN Legal Ігор Опадчій, «призупинення наказу Мінрегіону відбулася в порядку забезпечення адміністративного позову. Забезпечувальні заходи мають тимчасовий характер — до вирішення спору по суті та набрання чинності відповідного судового рішення або до моменту їх скасування апеляційною інстанцією», — говорить юрист. Інші експерти вважають, що нові норми можуть бути заблоковані протягом, як мінімум, 3-4 місяців.

Михайло Артюхов зазначає, що дійсно є питання до того, як будуть вводити нові стандарти. «Формально вони повинні поширюватися тільки на нові об'єкти, які будуть зводитися вже після зміни правил. Але, наприклад, що робити, якщо мова йде про будівництво окремого корпусу ЖК. Сам об'єкт не новий і проектувався давно. Але не виключено, що нові корпуси вже не будуть відповідати прийнятим нормам», — зазначає експерт.

За словами Ігоря Опадчого, «при проектуванні і будівництві забудовник повинен керуватися чинними на той момент містобудівними умовами. Тобто набрання чинності нових ДБН не вимагає внесення змін до вже виданої дозвільної документації. Але при розробці нових містобудівних розрахунків ми радимо враховувати нові ДБН, хоча вони і тимчасово заблоковані. Це вбереже від колізій в подальшому. Хоча в будь-якому випадку наявність судової справи викликає додаткові складності і невизначеність», — підсумував юрист.

Самі забудовники не поспішають коментувати скандальну тему. З «Мінфіном» погодився поспілкуватися лише один представник будівельної компанії, та й то на умовах анонімності.

За його словами, ринок уже давно лихоманить через нові ДБН. «Мінімум півроку отримати дозвільні документи на будівництво за «старими» нормами фактично неможливо. Забудовники заздалегідь взялися підганяти свої проекти під нові стандарти. А деякі взагалі взяли паузу. Так що варто очікувати вакууму нових проектів. Допускаю, що буде якийсь негласний мораторій на видачу дозвільної документації: адже поки потрібно видавати за старими нормами, які формально все ще діють. За новими — ще не можна, адже така документація може бути оскаржена, наприклад, зацікавленими в земельній ділянці конкурентами», — розповів експерт.

Михайло Артюхов вважає, що нові ДБН вигідні, в першу чергу, великим будівельним компаніям, у яких є «фінансова подушка», що дозволяє реалізувати всі побажання чиновників.

«Більш того — саме лідери ринку, нібито, лобіюють якнайшвидше впровадження нововведень. Як тільки це відбудеться, дрібні забудовники і навіть компанії середньої руки просто не витримають конкуренції і будуть змушені вийти з цього бізнесу», — прогнозує Артюхов.

«Чистка» ринку дозволить забудовникам підвищити ціни на квадратні метри. Вже зараз в компаніях заявляють, що є всі підстави для подорожчання житла на 20-25%. Але переписати цінники їм заважає демпінг з боку конкурентів (іноді знижки досягають 40% від заявленої ціни).

Марія Коливанова