Гаражний скандал: чому масово зносять київські гаражі й що робити їх власникам

Власники гаражів влаштували акцію протесту і перекрили вулицю Туполєва. Результату це не дало. Як пояснили в КМДА, гаражний кооператив не має чинного договору про оренду земельної ділянки, а, отже, є незаконним. Тобто гаражі просто зрівняють з землею без будь-якої компенсації власникам.

Подібні прецеденти в столиці не рідкість. Свого часу були скандали зі знесенням гаражів на Оболоні, Печерську, Солом'янці, Троєщині. Причини демонтажів тоді називали різні — ремонт або будівництво дороги, порушення технічних норм, громадські інтереси та ін. Але результат, як правило, завжди один — на місці зруйнованих гаражних кооперативів незабаром з'являлися новобудови або паркінги.

І, швидше за все, витіснення гаражів з Києва продовжиться, — прогнозує керівник агентства «Еврорейтинг» Григорій Перерва. Особливо ризикують власники гаражів, розташованих в найбільш цікавих для забудовників ділянках. Тим часом, такі об'єкти продовжують продаватися, і багато водіїв охоче їх купують.

«Мінфін» дізнався, чи варто купувати гаражі і на що потрібно звернути увагу, щоб не втратити свої гроші.

Гаражі поза законом

Історія з демонтажем декількох десятків гаражів на Нивках почалася із затвердження плану реконструкції вул. Туполєва. За дев'ять місяців тут планується привести в порядок ділянку довжиною більш 3 км — перекласти інженерні комунікації, теплові і електричні мережі, дощову каналізацію, розширити проїжджу частину до 4-х смуг, облаштувати велодоріжки, відремонтувати тротуари та ін. Наполеонівським планам влади завадив гаражний кооператив. Виявилося, що документи у нього не в порядку (немає чинного договору оренди землі), що дозволило чиновникам віднести майданчик до об'єктів самовільного будівництва. За вітчизняним законодавством, в цьому випадку максимум, на що можуть претендувати власники гаражів — завчасне попередження про знесення. Про жодні грошові компенсації або виділення земельної ділянки на заміну відібраної мова не йде. Ця формальність, власне, і була дотримана. «Усі власники самовільно побудованих об'єктів були попередженні про демонтаж заздалегідь, хоча під час робіт конфліктували. Всі роботи по знесенню гаражів відбуваються в присутності правоохоронних органів », — говориться в повідомленні департаменту транспортної інфраструктури КМДА.

«Багато гаражів свого часу зносили також на Солом'янці, в районі вул. Урицького, де зараз стоять новобудови, на Троєщині, Обологі », — говорить керівник агентства Best & Seller Ірина Луханіна. І, на її думку, гаражні війни в столиці триватимуть. Адже вільних ділянок в Києві залишається все менше, а гаражні кооперативи є для забудовників порівняно легкою здобиччю. Прогнози ріелторів підтверджують і самі чиновники. У лютому цього року, під час демонтажу близько 60 гаражів на вул. Жилянській, радник мера Дмитро Білоцерківець заявив, що близько 90% гаражів в Києві — незаконні і тому підлягають знесенню. «Стратегічного плану по знесенню гаражів поки немає. Але порядок в місті потрібно наводити — будемо думати над концепцією. Вважаю, що великі території, де облаштовані незаконні гаражі, потрібно зносити і будувати там легальні паркінги», — пояснював тоді Білоцерківець.

«Слабке місце багатьох кооперативів — питання оформлення земельної ділянки. Нерідко землю виділяли у тимчасове користування, в подальшому ділянку планувалося пустити під інші потреби. Як наприклад, на Туполєва — земля під гаражами дійсно планувалася під будівництво дороги», — розповів «Мінфіну» урбаніст Григорій Мельничук.

Інша причина, з якої гаражі втрачають свій законний статус — закінчення терміну оренди ділянки. «Часто складається ситуація, коли вже існуюче будова не має правовстановлюючих документів і документів на землю (договору оренди, свідоцтва про право власності тощо). При цьому далеко не завжди вона є об'єктом самочинного будівництва. Деякі гаражі були побудовані на підставі діючих на той момент дозволів органів місцевої влади. Разом з тим, через складні бюрократичні процедури або недбалості власників багато з таких об'єктів вчасно не отримали необхідні документи і не були внесені в містобудівельну документацію», — пояснив партнер юридичної компанії» JN Legal " Ян Левітас. Як наслідок, при плануванні розвитку територій інтереси власників таких будівель враховані не були. На їхньому місці можуть бути заплановані сквери, розв'язки або інші будови, що автоматично призводить до конфлікту інтересів.

З ним згоден і Григорій Перерва: «Багатьом кооперативам земля виділялася ще в радянські часи в довгострокову оренду. Але пізніше ці договори «забували» продовжити або ж влада відмовляла в їх продовження, а гаражі, природно, ніхто не прибирав », — зазначає він. За словами експерта, багатьом гаражним кооперативам свого часу виділяли землі, які, як вважалося, були непридатними для інших цілей. Скажімо, в промислових зонах, на ділянках, де було заборонено вести житлове будівництво через забруднення території, близькості підземних вод та ін, Тому власники побудованих там гаражів відчували себе в безпеці. Але стандарти придатності ділянок для житлового будівництва останнім часом переглянули. І там, де ще вчора будувати не можна було, зараз активно закладають висотки.

Застрахованими від зайвої уваги забудовників залишаються хіба що нечисленні гаражні кооперативи, які мають оформлені за всіма правилами документи, або ті, хто зумів приватизувати земельні ділянки. Втім, як стверджує Ірина Луханіна, навіть це не є стовідсотковою гарантією від захоплення. Як розповів «Мінфіну» експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов, забудовник, який націлився на ділянку під гаражами, починає з переговорів з керівництвом кооперативу. Потім намагається отримати згоду на вирішення питання у більшості власників. На цьому етапі їм пропонується більш-менш пристойна грошова компенсація. Коли «добро» більшості отримано, забудовник починає діяти більш агресивно, тому інші члени кооперативу можуть отримати за своє майно по мінімуму.

За словами керуючого партнера адвокатського об'єднання «Група Бізнес Партнерів» Тетяни Проскурні, влада може прийняти рішення про знесення і законних гаражів. Але тільки в разі суспільної необхідності. «Подібні дії органів влади визначені спеціальним законом № 1559-VI, який передбачає випадки, коли можливо добровільне і примусове вилучення у громадян їх майна, порядок визначення ціни викупу, компенсації вартості вилученого майна, порядок і умови прийняття рішення про викуп майна, а також порядок безпосередньо самого викупу майна », — пояснила юрист.

Як і за скільки купувати

На сьогоднішній день в Києві налічується близько сотні гаражних кооперативів, в кожному з яких до сотні гаражів. Не менш 20% цих об'єктів виставлені на продаж. Ціни різні і залежать від місця розташування і статусу гаража.

За словами Ірини Луханіної, гараж на околиці в кооперативі, який не може похвалитися наявністю всіх необхідних документів, коштує від 5 тис. доларів. Такий же незаконний гараж, але розташований в більш цікавому для потенційного покупця місці, може виставлятися і за 10-15 тис. доларів. Об'єкт в повністю законному кооперативі або на приватизованій ділянці коштує вдвічі дорожче і ціни можуть досягати 30 тис. доларів. Саме такі суми просять за гаражі, зокрема, на Печерську. Хоча, по суті, за такі гроші в Києві вже можна знайти квартиру, — каже Ірина Луханіна.

Відносно високі ціни на гаражі пояснюються кількома причинами. Це, по-перше, привабливість таких об'єктів для бізнесу (в них часто відкриваються невеликі СТО, автомийки, точки продажу запчастин, прийому вторсировини і ін.). По-друге — дефіцит парковок і їх дорожнеча. Скажімо, якщо гараж реально купити за 5 тис. доларів, то за місце на підземному паркінгу доведеться викласти вже не менше 15 тис. доларів.

Але купівля гаража — вельми ризикований захід, — попереджають ріелтори.«Навіть в законних кооперативах продажі йдуть за тіньовими схемами. Колишній власник просто представляє покупця керівництву, а той вносить ім'я нового власника в свій список. І угода вважається оформленою», — розповіла Луханіна.

В будь-якому випадку ріелтори радять, перш ніж приймати рішення про покупку гаража, грунтовно вивчити всі наявні документи.

А нинішнім власникам гаражів експерти радять об'єднуватися і діяти. Кращою правовим захистом завжди є превентивна підготовка шляхом правильного оформлення прав на землю. «У разі вже існуючого конфлікту потрібно оскаржити рішення органу місцевого самоврядування в суді. Сучасна судова практика знає випадки не тільки задоволення подібних позовів, а й стягнення компенсації з органів місцевого самоврядування за неправомірне знесення або пошкодження приватного нерухомого майна», — підсумував Ян Левітас.

Марія Коливанова