Як збивають ціни на київське житло

Втім, покупці все частіше не готові задовольнятися стандартним торгом від господаря, і йдуть на всілякі хитрощі, щоб збити ціну до мінімуму. Такий підхід вже дав результати: ціни на старі квартири в столиці ще більше впали.

«Мінфін» розбирався за які гроші можна купити квартиру на вторинному ринку і що буде з цінами далі.

Пішли по квартирах

Експерти стверджують: в Києві сформувався величезний відкладений попит на житло. В останні 3-4 роки столична вторичка переживає кризу, але потреба в квартирах нікуди не поділася. Людям, як і раніше, потрібно з'їжджатися, роз'їжджатися, обзаводитися власною квартирою. А так як господарі, яким потрібно терміново продати свої апартаменти, все більше схиляються до хорошого торгу, на ринку з весни цього року сталося пожвавлення. «В останні півтора-два місяці попит активізувався. Причому клієнти не тільки дивляться квартири, а й покупають. Навіть в травні, незважаючи на велику кількість свят, було досить багато угод», — розповіла «Мінфіну» директор АН Best & Seller Ірина Луханіна.

Самий «живий» зараз — сегмент квартир вартістю до $100 тисяч. Потенційні покупці полюють або на найдешевші квартири, або на апартаменти в нових будинках, зданих в експлуатацію 5-7 років тому, побудованих за сучасними технологіями (цегла, монолітно-каркасна технологія), в хороших районах і з хорошим плануванням.

Активізацію в економ-сегменті підштовхнуло зниження цін. Так, одиничку в Києві, правда, не в найкращому стані і в непрестижному районі, зараз можна знайти за $18-20 тис. Це на $2-3 тис. дешевше, ніж ще рік тому. «Наприклад, в Дарницькому районі однокімнатну квартиру площею 22 кв.м цілком реально купити за $18 тис. Квартири площею 28-30 кв.м виставляють по $25-28 тис. За такі ж гроші або трохи дорожче можна придбати і двушку», — зазначає Ірина Луханіна.

Серед покупців більш комфортабельного і дорого житла багато іногородніх, які хочуть вигідно вкласти свої заощадження і заробляти на оренді. «Наприклад, квартиру за $100 тис. реально здавати по $800- $1200 на місяць, а якщо віддати апартаменти в управління спеціалізованому агентству, заробіток можна збільшити, як мінімум, в 1,5 рази за рахунок подобової аренди, — каже Луханіна.

Квартири, які «потрапляють» в свою цільову аудиторію за якістю і ціною, продаються швидко — протягом місяця. Разом з тим, аналітик компанії SV Development Сергій Костецький зазначає, що як і раніше багато житла, яке «висить» в базах даних ріелторів не те що місяцями — роками. «Те, що виставляється за завищеними цінами, люди навіть не дивляться. Не хочуть йти на перегляди і просити знижку, чекають, поки господар перепише цінник сам, або ж шукають інші варіанти», — стверджує він.

Мінус $1 000 за «одиничку»

Власники столичних квартир не в захваті від тотального знецінення їх майна. І, природно, не поспішають влаштовувати розпродажі. Почасти в цьому винні самі ріелтори, які не працюють з продавцями і не допомагають їм сформувати ринкову, а не взяту з потоку ціну. З іншого боку — знижувати ціни все ж доводиться, адже в потилицю господарям старого житла дихають продавці квартир в новобудовах.

«Конкуренція старого житлового фонду з новим звичайно ж відчувається. Все більше покупців просто не хочуть вкладати гроші в морально і технічно застарілі будинки, тим більше, що вони не енергоефективні, що важливо при нинішніх цінах на комуналку. А з деякими об'єктами, наприклад, хрущовками, побудованими в 60-х роках минулого століття, і зовсім склалася проблемна ситуація — термін їх експлуатації добігає кінця, капітальні ремонти ніхто фінансувати не буде. Тепер вони — на балансі самих мешканців і ОСББ, а значить, і платити будуть вони, а це сотні тисяч, а то й мільйони гривень», — розповів «Мінфіну» директор агентства« Євро-Рейтинг» Григорій Перерва. 

За даними SV Development, в середньому по Києву ціни на вторинне житло за останні пару років впали незначно — з $1175 кв.м до $1150 кв.м. Лідерами по знеціненню квартир стали самі непрестижні столичні райони — Дарницький (зараз за квадратний метр житла на вторинному ринку там просять $892, що майже на $35 дешевше, ніж в 2016р), Дніпровський ($ 1 тис. Проти $ 1,04 тис. / Кв.м), Святошічскій (мінус $ 30 / кв.м, до $ 988 / кв.м). Тобто в тій же Дарниці або на Святошино середньостатистична однокімнатна квартира площею до 30 кв.м подешевшала в середньому на $1 тис.

Але це середні ціни. Насправді найчастіше знижки бувають набагато більше і доходять, на прикладі все тієї ж однокімнатної квартири в 30 кв. м, до $2-4 тис. І, природно, чим більше бюджет покупки, тим більша знижка.

Як полюють на київське житло

Багато покупців вирішили взяти ситуацію в свої руки. Вони навмисно «полюють» за хорошими квартирами і знижують на них ціни. З'явилися навіть свого роду схеми пошуку дешевого житла. «Наприклад, клієнти доглядають квартиру, але вона їм не підходить за ціною. Об'єкт беруть на замітку, відстежують найменші коливання ціни і купують, вибравши момент, коли продавець стає найбільш поступливішим», — розповідає Луханіна. За її словами, утворилася ціла група покупців, які таким чином «ведуть» цікаві їм об'єкти. Зрозуміло, що це стосується саме квартир з певною доданою вартістю — в хороших будинках і районах, з цікавим плануванням, з ексклюзивними видами та ін. Таке ж полювання, до слова, йде і на заміські котеджі. За оцінками експертів, дефіцит квартир за ринковою ціною зараз становить близько 35%, тому покупцям доводиться йти на усілякі хитрощі, щоб придбати потрібне житло.

Цінове полювання — найменш шкідливе з них. Є і більш жорсткі сценарії. Наприклад, ріелтори розповідають, що багато покупців заздалегідь вибирають агресивну стратегію поведінки і, приходячи на перегляди, різко критикують стан квартири, вказуючи власнику на різні недоліки. Мета одна — збити ціну до мінімуму. «Скажімо, можуть буквально «розмазувати господаря по стінці». Кажуть, що він запустив квартиру, інтер'єри давно не в моді і його житло чи не найгірше з того, що виставлено на продаж. Причому нерідко потенційних продавців накручують самі ріелтори, проводячи з ними інструктаж напередодні переглядів. За стилем поведінки такі тандеми покупців і ріелторів більше схожі на колекторів, ніж на звичайних клієнтів. Але нерідко такі агресивні технології дають свої результати і люди реально  поступаються», — розповів «Мінфіну» один з ріелторів, який попросив не називати його імені.

Новий рекорд — «одиничка» за $15 000

Ріелтори кажуть: подальша ситуація на київській вторинці буде залежати, в першу чергу, від загальної економічної ситуації в країні і, відповідно, платоспроможності наших громадян. А так як великого прориву у вітчизняній економіці не очікується, особливих приводів для оптимізму у аналітиків немає.

На активізацію попиту може вплинути відродження банківського кредитування. У травні цього року парламент прийняв в першому читанні законопроект №6027-д, який передбачає внесення змін до низки законодавчих актів, що стосуються банківського кредитування. У НБУ вже заявили, що законопроект «забезпечить вирішення проблемних питань, які створюють системні перешкоди для відновлення кредитування і створюють додаткові ризики діяльності національних та іноземних інвесторів».

Зокрема, в документі чіткіше прописали механізми застави і поручительства, усунули можливість неправомірного виводу об'єкта з застави, що знизить ризики для банків, а також підвищили захищеність позичальників (наприклад, якщо банк підвищує відсотки по кредиту, позичальник може погасити весь борг без попереднього дозволу фінустанови). «Це дійсно може стати поштовхом для ринку», — вважає Луханіна. За її словами, багато покупців потребують докредітовання і не проти позичити до 15-20% від бюджету покупки.

Але незалежно від того, чи запрацює кредитування, на ринку в найближчий рік збережеться тенденція знецінення неліквідного »житла — малогабаритних одиничок в хрущовках і панельках в непрестижних районах (в Дарниці, на Тріщині, Святошино та ін.), — вважає Григорій Перерва. Такі квартири можуть впасти в ціні ще на 7-10%. Наприклад, нижня планка ціни на однокімнатні квартири в Києві може знизитись до $15 тисяч.

Разом з тим, таке ж житло, розташоване в хороших місцях (біля метро, ​​в престижних районах — на Оболоні, Печерську, Лук'янівці та ін.), дешевшати не буде, — вважають ріелтори. Навряд чи стане знецінюватися і порівняно якісне житло в умовно нових будинках. Навпаки, як тільки продавці новобудов заявляють про зростання вартості будівництва або подорожчання матеріалів, власники квартир в зданих нещодавно будинках роблять спроби підвищити цінники на свою нерухомість. Тому потенційним покупцям і далі доведеться йти на хитрощі, щоб вибити знижки.

Марія Коливанова