Інвестиції в нерухомість. Що робити, якщо забудовник не виконує обіцянки

Як інвесторам боротися з недобросовісними забудовниками, «Мінфіну» розповіла юрист практики корпоративного права Juscutum Олена Оленич.

Здача будинку — перенесення термінів

Найбільш поширена проблема, з якою стикаються інвестори — перенесення термінів здачі об'єкта. У цій ситуації головне — не панікувати завчасно. Якщо забудовник переносить терміни здачі будинку на один-три місяці, в цьому немає нічого страшного. На жаль, така практика є поширеною. Часто такі затримки виникають в силу нечіткої взаємодії при підключенні будинку до комунальних послуг з підприємствами, які надають дані послуги.

Читайте також: Парад столичних довгобудів

Якщо ж терміни здачі затримуються або переносяться на шість і більше місяців, вже потрібно бити на сполох. В першу чергу, інвестору варто письмово звернутися до забудовника для отримання роз'яснень — чому переносяться терміни здачі об'єкта. З цього моменту будь-яка комунікація між інвестором і забудовником повинна відбуватися в письмовому вигляді — листи і відповіді на них будуть гарною підмогою в разі судового розгляду. Також необхідно звернутися до конкретного договору — чи вказані там точні терміни здачі об'єкта інвестиції або тільки «зразкові», які санкції для забудовника прописані за невиконання зобов'язань. Якщо в договорі вказані точні терміни і санкції за їх порушення вас влаштовують, сміливо пишіть лист на ім'я директора забудовника. В ньому вимагайте виплатити зазначену в договорі суму санкцій. Як правило, в таких випадках забудовники виплачують інвестору належну суму. Але бувають ситуації, коли без судового розгляду обійтися важко.

Анулювання або відсутність дозвільних документів

Ще одна проблема, з якою стикаються інвестори — це анулювання або відсутність дозвільних документів. В такому випадку об'єкт нерухомості ризикує залишитися замороженим довгобудом. В ідеалі, забудовник повинен розірвати всі договори і повернути вкладені інвесторами гроші. Але на практиці ще жоден забудовник не вчиняв такого.

Вихід з такої ситуації є, хоча простим його не назвеш. Всім інвесторам об'єкта нерухомості необхідно об'єднатися, створити ініціативну групу, залучити юриста і виходити на прямий діалог із забудовником. Якщо забудовник не йде на переговори і не намагається знайти можливість врегулювати цю ситуацію, крім подачі позову в суд, можна створити обслуговуючий кооператив і замінити забудовника. В такому випадку інвесторам, можливо, доведеться дофінансувати будівництво. Сума такого дофінансування буде залежати від етапу, на якому знаходиться будівництво, але все ж це буде кращий варіант, ніж залишитися і без інвестицій, і без квадратних метрів.

Чужа земля

Будівництво на ділянці, на яку у забудовника немає права власності або користування, чи яку відведено під інші цілі — поширена проблема. Будівництво будинку на такій ділянці може привести до того, що навіть повністю закінчений будинок буде неможливо ввести в експлуатацію. А значить, буде неможливо і оформити права власності на житлові метри.

Виходом з цієї ситуації може стати оформлення забудовником документів на ділянку, яка забудовується. Як правило, це документи на право користування земельною ділянкою, особливо якщо справа стосується землі, яка знаходиться в комунальній власності.

Пообіцяли одне — побудували інше

Бувають і ситуації, коли забудовник отримує дозвільні документи на будівництво одного об'єкта нерухомості, а за фактом зводить абсолютної інший. У цьому плані досить показовою є судова справа щодо одного з житлових комплексів в передмісті Києва. Крім того, що земельна ділянка, на якій побудували комплекс, не була відведена для зведення багатоквартирного будинку, були допущені й інші порушення: Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) не отримала вихідні дані (містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки, технічні умови, завдання на проектування), не була розроблена в установленому порядку проектна документація, не було документу, який дає право на виконання будівельних робіт (декларація про початок виконання будівельних робіт).

Після того, як забудовник не виконав приписи ДАБІ, інспекція подала позов з вимогою зобов'язати його знести незаконний об'єкт будівництва. Окружний адміністративний суд м.Києва повністю задовольнив позов і зобов'язав знести житловий комплекс. Київський апеляційний адміністративний суд залишив скаргу забудовника без задоволення, при цьому залишивши постанову Окружного адміністративного суду м.Києва без змін. На сьогоднішній день касаційна скарга забудовника знаходиться на розгляді у Великій палаті Верховного Суду. Якщо вона залишить рішення в силі, це забезпечить формування єдиної правозастосовчої практики в будівництві багатоквартирних будинків.

Приклад цього житлового комплексу повинен змусити всіх інвесторів не просто вкладати гроші в будівництво, а робити це раціонально, попередньо проаналізувавши пакет документів забудовника із залученням юристів. В такому випадку вищеописані заходи не знадобляться інвестору, бо він своєчасно отримає право власності на свої бажані метри.