Як перевірити надійність забудовника

Добудується будинок чи ні, залежить від трьох основних чинників:

— наміру забудовника його добудувати,

— його фінансової спроможності,

— дозвільної документації.

Саме в такій послідовності.

Чистота намірів

Постарайтеся з'ясувати, чого хоче забудовник — завершити проект або створити будівельну піраміду. На жаль, на ринку ще присутні «однодневкі» і ті, що бажають заробити на перепродажі проекту.

Фінансова спроможність

Перевірити фінансову історію будівництва можуть тільки профільні фахівці. Та й чи потрібна повна перевірка? Досить на першому етапі оцінити ризики фінансування:

— забудовник повністю самостійно фінансує будівництво, а продаж квартир починає на пізніх етапах готовності об'єкту або на етапі введення/після введення в експлуатацію — ідеальна ситуація, але вкрай, рідкісна.

— Забудовник фінансує будівництво за рахунок власних і кредитних коштів + ​​залучає кошти фізосіб за продаж прав на майбутні квартиру — прийнятна ситуація з невисокими ризиками фінансування (про «пакетних» інвесторів скромно умовчуємо).

— Забудовник фінансує будівництво тільки за рахунок коштів, які залучає від продажу прав на майбутні квартири та нежитлові приміщення — високий ризик того, що фінансування будівництва може зупинитися в будь-який момент — досить поширена практика.

Дозвільна документація

100% ідеальної документації не існує. 80% будівництв починаються з неповним пакетом документів, які дооформлюються в процесі будівництва. Нормальні будівельні компанії, як правило, на своїх сайтах викладають основні дозвільні документи. Якщо ж на сайті забудовника документація відсутня, а у відділі продажів говорять, що дозвільна документація — це комерційна таємниця, то потрібно бігти з цього відділу продажів. На які документи потрібно звернути уваги, якщо вам їх нададуть:

— рішення сесії про виділення земельної ділянки (звертаємо увагу на розміри, цільове призначення, використання, обмеження, зі складу яких земель виділяється ділянка).

— Документ, на підставі якого йде користування ділянкою (договір оренди, акт / Свідоцтво власності на ділянку, договір суперфіцію тощо Звертаємо увагу на умови договору).

— Містобудівні обмеження і умови, технічні умови, архітектурно-планувальні завдання (звертаємо увагу на терміни цих документів, вони мають обмеження за часом виконання).

— Проектна документація. З 09.06.2017 року необхідна обов'язкова експертиза проектів будівництва об'єктів 4-5 категорій складності. Також обов'язкова експертиза проектів будівництва об'єктів класів відповідальності (наслідків) СС2 (середні наслідки) і СС3 (значні наслідки). У нашому випадку коротко — СС2 (середні наслідки) — житлові будинки заввишки від 73,5 до 100 метрів і в яких від 20 до 300 постійно перебувають людей; СС3 (значні наслідки) — житлові будинки заввишки від 100 метрів і в яких постійно перебуває від 300 осіб.

— Якщо будівництво починалося до червня 2017 року — декларація про початок виконання будівельних робіт (для об'єктів 1 — 3 категорії складності), дозвіл на будівництво (для об'єктів 4 — 5 категорії складності). УВАГА! Декларація про початок будівельних робіт НЕ є дозвільним документом.

— Якщо будівництво починалося після 09 червня 2017 року, то дозвіл на будівництво для об'єктів відповідних класів відповідальності (наслідків) СС2 і СС3. Для класу СС1, початок будівельних робіт за заявницьким принципом.

— Ліцензії на будівництво, сертифікати, дозволи на проведення спеціальних видів робіт, відповідні категорії складності або класу відповідальності будівництва об'єкта. Звертаємо увагу на терміни дії ліцензій та дозволів.

— Картка (ордер) на тимчасове порушення благоустрою території.

— Наказ про присвоєння будівельного адреси нового об'єкта будівництва.

— Договору з генпідрядником / підрядниками про умови будівництва.

— Дозвіл спеціалізованих департаментів / управлінь / відомств у разі, коли будівництво ведеться в історико-архітектурних зонах, зонах відчужень і особливих умов використання земель, зонах обльоту аеропортів, зонах підвищеної сейсмічної небезпеки і т.д.

Залежно від ступеня готовності об'єкту:

— договору про підключенні до міських мереж,

— сертифікат про закінчення будівництва (декларація про готовність для 3-ї категорії, якщо вона була зареєстрована до 10 червня 2017),

— технічні паспорти БТІ,

— акт введення будинку в експлуатацію,

— довідка (розпорядження районної адміністрації) про присвоєння поштової адреси,

— документ про виплату пайовими внесками в інфраструктуру міста або замінюють ці виплати діях (створення парку за рахунок забудовника та передачі його місту, наприклад).

Почати перевірку можна самостійно:

— На публічній кадастровій карті знаходимо ділянку і визначаємо його статус, цільове призначення та правовий статус ділянки — користування / власність.

— На сайті містобудівного кадастру Києва можна дізнатися статус будівництва на сьогоднішній день.

Увага! На вищезгаданих ресурсах інформація не завжди достовірна і вимагає додаткової перевірки. Але, в більшості випадків для первинної перевірки можна сміливо користуватися.

Це далеко не повний список. Не всі документи можуть бути у забудовника на тому чи іншому етапі будівництва. Оцінюйте співвідношення ціна — ризики вкладень.