Читать на русском

Новобудови в Києві чи передмісті: що обрати

Всього пару років назад київські новобудови для більшості громадян були недосяжною розкішшю. Та й сам вибір нового житла залишав бажати кращого: будували, в основному, красиво і дорого.

Всього пару років назад київські новобудови для більшості громадян були недосяжною розкішшю.

Так що бюджетним покупцям, у яких було на руках $ 25-30 тис., доводилося обирати: витратити заощадження на покупку старої квартири в Києві (хрущовки або гостинки) або на нові «квадрати» в найближчому передмісті. Тож не дивно, що в 70% випадків перевага віддавалась останньому варіанту.

У 2017 році ситуація суттєво змінилася — київські забудовники стали повертати покупців до столиці.

«Мінфін» розбирався в тому, на що слід звернути увагу, вибираючи між новобудовами Києва та області.

Трохи цифр

Передмістя Києва забудовуються ударними темпами. За 9 місяців 2017 року забудовники Київської області ввели в експлуатацію 1, 233 млн кв.м. загальної площі житла. За даними компанії «Олімп консалтинг», це приблизно 13 500 квартир. Для порівняння: в Києві за аналогічний період ввели в експлуатацію 1, 09 млн кв.м. або 12 000 квартир.

А ось ситуація з продажами виглядає не так оптимістично. За даними компанії ARPA Real Estate, 30% житла, яке було введено в експлуатацію в передмісті, залишилося непроданими. У Києві цей показник набагато краще — за різними оцінками він становить 10 — 15%.

Київ нарощує оберти

За даними спеціалізованих порталів, на початок грудня 2017 в Києві будувалося 332 житлові комплекси. Причому 70% всіх проектів в столиці доводилося на шість великих забудовників. І в цьому «плюс» столиці: покупці житла схильні більше довіряти великим компаніям, ніж маленьким приватним забудовникам, на яких тримається передмістя. 

Читайте також: Гід по рейтингу заміської нерухомості

Радує і цінова політика київських компаній. Ціни на споруджуване соціальне житло в столиці в минулому році були цілком співставні з цінами в передмісті. Наприклад, в таких об'єктах як ЖК Жуляни, ЖК Art Парк, ЖК Orange City, ЖК Welcome Home та інш. вартість «квадрата» стартує від 13-14 000 грн.

Приваблюють столичні забудовники і цікавими архітектурними рішеннями. Багато з них починають будувати квартири з більш продуманим плануванням.

Забудовники передмістя загрались

До недавнього часу головним козирем приміських забудовників була порівняно низька ціна квадрата. Ще у 2016 році інвестувати в споруджуваний об'єкт можна було за ціною від 7500 за квадратний метр. У 2017 ця планка піднялася вже до 9-10 000 грн. / кв.м. А середня ціна новобудов у Київській області, за даними аналітичних компаній, становить 14 000 грн за «квадрат». «Знижувати вартість забудовники вже не можуть. Більшість наразі працює на межі рентабельності, пропонуючи квадрат на 10-15% вище за собівартість », — говорить в своїх коментарях керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG Ростислав Симонов.

Читайте також: Де під Києвом жити добре

Розбалувані за кілька попередніх років високим купівельним попитом, далеко не всі забудовники Київської області змогли швидко переорієнтувати свої відділи продажів і навчити їх боротися за покупця.

«Рівень підготовки ріелторів та співробітників відділів продажів забудовників Київської області дуже низький. Більшість з них вважають себе «зірками», не розуміючи, що якою б продуманою не була маркетингова стратегія, обличчям об'єкта для покупця завжди буде «продажник», — розповідає Анатолій Топал, віце-президент Асоціації управителів нерухомістю.

Крім того, якщо в 2015-2016 роках більше 40% квартир в новобудовах передмістя купували, щоб в майбутньому заробити на здачі житла в оренду, то зараз більше 70% купують житло для себе. Це пов'язано з поступовим зниженням цін на оренду. Адже пропозицій досить багато, а попит потроху падає. Тому вкладати в будівництво з метою здачі в оренду стає невигідно.

А ось в Києві якраз навпаки, інвестори починають активніше скуповувати житло під «здачу». «У цьому році були випадки, коли люди викуповували квартири поверхами. Така історія може повторитися і в 2018 році, якщо приватний інвестор, якому потрібно зберегти гроші, шукає можливості тут, в Україні, а не на ринку нерухомості за кордоном. Як правило, це малометражні квартири в об'єктах, розташованих близько до станцій метро », — говорить керуючий партнер RED Community Тетяна Шульга.

Останнім у списку, але далеко не останнім за значимістю, є проблема комунікацій. Ситуації, коли в зданих будинках по кілька років немає газу і світла, стали типовими для таких популярних населених пунктів як Ірпінь, Буча, Бровари.

Хоча в питанні розвитку інфраструктури в передмісті видно явний прогрес. Всього рік тому більшість покупців нерухомості в Київській області відзначало відсутність магазинів, соціальних об'єктів та іншої інфраструктури. Зараз таких претензій стало більше до столичних об'єктів. Мало хто готовий жити в столиці, але при цьому добиратися до найближчого дитсадка або школи 20-30 хвилин на машині.

Далі буде

Більшість аналітиків упевнена, що в 2018 році попит буде поступово зміщуватися в бік Києва. В області буде спостерігатися ефект перенасичення ринку. Через це може зупинитися до 10-15% будівництв. Цілком ймовірно, що при цьому великі компанії почнуть поглинати більше дрібних забудовників.

«А ось на столичному ринку житлової нерухомості ми не спостерігаємо перенасичення і не бачимо передумов для демпінгу», — каже Ростислав Симонов.

Тому очікувати, що ціни на новобудови істотно впадуть, не варто. Навіть якщо вони знизяться в доларовому еквіваленті, то в гривні, швидше за все, буде зростання в межах 5%, — вважають експерти.

Яна Довгань

Коментарі - 53

+
+99
seaman
seaman
10 січня 2018, 9:30
Когда Ирпень стоил 9тыс грн/м2, еще смысл был там брать, а по 13 тыс. пусть сами там живут
+
0
ballistic
ballistic
11 січня 2018, 0:05
«Когда Ирпень стоил 9тыс грн/м2»
— це коли бакс був по 8?
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
11 січня 2018, 3:52
+
0
seaman
seaman
11 січня 2018, 10:19
На луне другие цены ЖК Грин Сайд — 11900-13000грн/м2 https://novostroyki.lun.ua/%D0%B6%D0%BA-green-side-%D0%B8%D1%80%D0%BF%D0%B5%D0%BD%D1%8C
+
0
ballistic
ballistic
11 січня 2018, 10:20
Є й по 7500.
Ціни може й залишились, але якість змінилася, тому й черги бажаючих нема…
+
0
seaman
seaman
11 січня 2018, 10:14
В конце 2016г. у застройщика с бигборда
+
0
ballistic
ballistic
11 січня 2018, 10:27
Хочете сказати, що якийсь забудовник підняв ціну за рік на 44%?
Якщо це правда, то це аномалія.
+
0
seaman
seaman
11 січня 2018, 10:44
На луне есть графики изменения цен.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
11 січня 2018, 11:11
На луне хотелки очень большие. Буратин всё меньше становится- так что у них странный подход к делу
+
0
ballistic
ballistic
11 січня 2018, 11:28
«На луне есть графики изменения цен»
— так є, і цей графік вказує, що ціни за рік майже не змінилися.
+
+54
Perseo
Perseo
10 січня 2018, 9:45
Как бы этот строительный пузырь не лопнул. 30% не реализованного жилья — тревожный звоночек. В стране, где официально 12% населения — нищие. А по факту половина пенсионеров на минималке в 50 долларов.
+
+37
Anko
Anko
10 січня 2018, 11:34
Никто из застройщиков не скажет реальной цифры «% непроданных квартир» в доме.
+
0
yarg
yarg
10 січня 2018, 13:01
А что — кто-то рассматривал пенсионеров как целевую группу потребителей нового жилья? сомневаюсь.
Все рассматривают именно те 20 %, которые с доходом от 2-3 тысяч долларов в месяц
+
+15
BuzzLightyear
BuzzLightyear
10 січня 2018, 14:34
20% от кого, простите?
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
10 січня 2018, 17:32
20% от 2-3к баксов зп, а если не верите- значит ватан итд итп- ярг-стайл =)
+
0
yarg
yarg
10 січня 2018, 18:11
Ватан — это из другой области.
Ватан — это человек орущий «режь хахлов -спасай русский мир!!!»

они квартиры не покупают. они отнимают у соседей.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
10 січня 2018, 18:19
По вашей риторике- как раз я подчеркнул нужное =) встречают по одёжке
+
+10
AleksandrBank
AleksandrBank
10 січня 2018, 9:56
Обзор поверхностный, но в то же время правдивый. Под Киевом застройщики уже не смогут строить дешовый квадратных метров, так как с учетом стоимости материалов и ростом на них цен, а также большого фактора «откатов» для всех, в т.ч. проблемы с «активистами» — требуют немалых ресурсов. Понятно в Киеве такое же, но намного помягче.
Бигборд с рожей Инженера Сити парка — думаю многим активистам после этого захочется «врезать» ему…
+
+42
70380872
70380872
10 січня 2018, 12:20
А как у всех получается сравнивать киевские «социальные» термитники по 20+ этажей и достаточно малоэтажный пригород? :) Я понимаю, что большинство украинцев квартиру выбирают по принципу «хоть что-то», но все же. Новострой в Киеве с нормальной этажностью и площадью вокруг совсем не «социальный».
+
0
Senior Pomidor
Senior Pomidor
11 січня 2018, 10:03
Многоэтажность — не всегда признак «социальности».
Есть достаточно много неплохой недвиги этажностью 20+ и в Киеве.
+
0
yarg
yarg
11 січня 2018, 10:11
Да что вы такое говорите? Ну конечно двухэтажные бараки в зеленой зоне вокруг ДВРЗ гораздо круче этих нелепых высоток в Мариинском парке или на Кловском.
+
0
70380872
70380872
11 січня 2018, 14:40
Я и не спорю) Не все высотки в Киеве «социальные», но, кажется, все «социальные» дома — высотки. Тем более что хорошая дорогая недвижка в доминирующей современной башне — это нормально. А вот однотипные гетто-коробки какой-нибудь условной патриотики — ну, такое себе.
+
0
yarg
yarg
11 січня 2018, 15:35
Так пятиэтажки сейчас просто никто не строит. Невыгодно.
Иначе говоря — сейчас вообще все дома — высотки (за исключением нескольких малоетажных проектов на весь Киев)
и эти высотки есть и социальные и премиальные и суперпремиальные…
+
0
Senior Pomidor
Senior Pomidor
11 січня 2018, 15:53
Это тоже вполне естественно. За землю нужно заплатить, а до этого еще и откатить. После этого строить на ней менее 16 этажей — квартиры золотые получатся :)
+
+7
yarg
yarg
11 січня 2018, 18:04
Откатить — это сказка, которую бизнес вспоминает, когда нужно обосновать завышенную цену.
А спросить — кому откатили, сколько, зачем, где прокуратура — начинается «бе и ме».
+
+5
Ukrmercy
Ukrmercy
11 січня 2018, 18:30
Если называть фамилии, даты и суммы- можно проблем нахвататься. Вам наверное легко говорить так, когда вы ничем не рискуете. Босякам всегда легче давать советы как правильно вести дела. (с)
+
0
yarg
yarg
11 січня 2018, 21:34
Да ладно… Киевские власти меняются полностью (до старших специалистов в отделах) уже третий раз за последних 5 лет. Но ни один «взяткодатель» не сказал — «я был вынужден платить вон тому Сан-Санычу, которого вчера поперли» Тоже боялись? не верю.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
12 січня 2018, 6:38
Я на таможне как кашлял с 2003го одному и тому же человеку, так и кашляю. Говорящие головы меняются, остаьные могут только выходить на пенсию =)
+
0
Senior Pomidor
Senior Pomidor
12 січня 2018, 9:40
У Вас есть опыт покупки земли под коммерческую недвижимость?
Я сомневаюсь…
+
+15
Ukrmercy
Ukrmercy
12 січня 2018, 10:03
Именно под коммерческую- есть. Земля под магазин, цех для производства. И там м там кашлял за разрешительные документы БТИ, за ввод в эксплуатацию, за то что все живущие рядом задним числом согласны на постройку итд итп. Еще вопросы будут? Украинцы делятся на 2 типа: те кто давал на лапу и был как все, или горлопанил с задних рядом про честность и остался у разбитого корыта. Не то чтобы я не был за коррупцию, просто в ущерб своим интересам действовать- мне не по душе
+
+7
yarg
yarg
12 січня 2018, 10:39
Украинцы делятся на две категории — на тех которые не платят — и им *** на эту возню и на тех кто как кот, наступивший себе на яйца — сами платят — и сами жалуются на коррупцию. На себя же.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
12 січня 2018, 11:02
Есть у меня знакомая цветочница, дружим с ней- работает в другом районе, поэтому не конкурируем и поэтому и дружим. Как-то она упоролась со всей этой лабудой про честность и решила абсолютно всё сделать прозрачным и честным, чтобы не платить ни копейки на лапу. Первым кто пришел были СЭС, вода которую использовали для ваз в которых стоит живая срезка- выливали в унитаз, естественно… они запросили документы на цветы, мол есть ли в них какие-нибудь пестициды или гербициды. Документов естественно не было, и ей выписали штраф за то что в стоки, вероятно, сливает запрещенные вещества. Потом была пожарка, и раскритиковали магазин, мол куча нарушений связаных с опасностью пожара, материалы отделки- можароопасные. Знающие люди, в курсе, что полностью непажароопасных отделочных материалов практически нет, по нормам Украины. А те что есть- мрамор, базальт, гранит- фонят выше нормы =) В общем- по кругу её натянули на приличную сумму. С тех пор, она спокойно кашляет. Мелкий и средний бизнес так и живут, и был бы у вас свой- вы бы это знали
+
0
yarg
yarg
12 січня 2018, 11:38
Т.е. коррупция всех устраивает потому, что работать честно — дороже.
Ну так это понятно. Заплатить ГАИшнику 50 гривен на карман вместо 500 гривен штрафа (потому что 500 платят толко лохи), а потом жаловатся на коррупцию и аварийность. Наше все.
+
0
Senior Pomidor
Senior Pomidor
12 січня 2018, 11:51
Это не Вам было.
yarg настойчиво пытается доказать, что можно купить землю в Кеве без откатов. Видмо ни разу не сталкиваясь и не имея опыта, у людей еще остаются подобные иллюзии… )
+
0
Anko
Anko
12 січня 2018, 11:55
Yarg — Ukrmercy вам про то, что у мелкого бизнеса нет средств/возможностей «бодаться» с проверяющими/контролирующими органами, дешевле — дать на лапу, да — способствовать коррупции, и продолжать зарабатывать, т.к. мелкий торговец кормит сам себя.
+
+7
yarg
yarg
12 січня 2018, 12:18
У меня нет иллюзий насчет того, что криминальный путь — дешевле и проще.
дать взятку — и решить вопрос. Убить — и нет проблемы.
У меня есть непонимание — почему люди идущие этим путем возмущаются насчет коррупции и преступности. Они же сами ее выбирают. Не сын порошенка. Они.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
12 січня 2018, 12:43
Что значит работать честно? Человек попробовал честно- его штрафуют на ровном месте на большие деньги. Т.е. выбор простой: ты или кашляешь, или закрываешься в связи с тем что разорился. Варианта 3- нет. И я про гаишника ничего не говорил, вроде как обсуждали только бизнес-вклады в чиновников и растаможку.
+
+15
Ukrmercy
Ukrmercy
12 січня 2018, 12:47
Вы предлагаете по-честному тунца лососнуть и наёмных метлой погнать? С криками: долой коррупцию на мусорник пойти копаться? В ЕС всё чётко сказали: не будут НАБУ работать- ничего в Украине не будет. Будут пачками на кичу залетать коррупционеры- тогда появится смысл честно всё делать, но не раньше. Из жизненного опыта: порядочный спд пожаловался на вымогательство взятки со стороны налоговика, дело раскрутили, налоговика из Днепра перевели в Кривой Рог. Т.е. его не посадили, а таким образом «понизили». Того предпринимателя проверяющие бомбили до победного, пока не закрылся. Удачи вам в борьбе с ветряными мельницами
+
+15
Ukrmercy
Ukrmercy
12 січня 2018, 12:49
У вас логика пубертата. С такой логикой, давайте рассмотрим вариант: газ из расеи идет в ЕС, там идёт к нам и мы его используем. На деле- виртуальный реверс… Но это же страна агрессор! Как мы можем его покупать, спонсируя при этом террористов которые убивают наших граждан и отжимают территории? По вашей логике, нужно полностью отказаться от всего импортного газа который может являться подспорьем для расеи. И замерзнуть всем насмерть, и остановить предприятия, и с пеной у рта орать: здабулы.
Вот и вся ваша логика. Сразу виду босяка.
+
0
yarg
yarg
12 січня 2018, 13:19
А НАБУ здесь причем? они за пол-года превратились в рассадник такой коррупции, которая остальным органам и не снилась. Одна только «агент Катерина» с зарплатой в 10000 гривен, двумя Мазератти и 3 домами под Киевом чего стоит…
+
0
yarg
yarg
12 січня 2018, 13:21
Странная у вас логика.
Мы должны делать то, что выгодно нам. Выгодно покупать газ — покупаем. Допустимо все. что нам на пользу.
А замерзать насмерть — это ваши методы.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
12 січня 2018, 13:47
«Мы должны делать то, что выгодно нам. Выгодно покупать газ — покупаем»- дело в нюансах и правильно говорить в случае про газ, не «выгодно», а «нет выхода». Так что- как выше я и писал: когда нету выхода и не хочешь остаться у разбитого корыта- будешь платить как миленький.
«А замерзать насмерть — это ваши методы.»- нет, это как раз вы предложили с вашим: «нэ даваць на ляпу»
+
0
yarg
yarg
12 січня 2018, 13:59
Все это прекрасно.
Но тогда не понятно — почему же вы так протестуете против коррупции, которая вам реально выгодна?
Я понимаю что платить взятку за загрязнение воды выгоднее чем ставить очиститель. Но еще и жаловатся при этом на коррупцию…

Сразу уточняю — уже третий год у нас мораторий на проверки бизнеса. Никто никуда не ходит. Поэтому говорить « а они найдут к чему придратся» — некорректно. Не найдут потому что не прийдут. Собственно там и ходить-то некому уже. Всех разогнали. А жалобы на коррупцию — остались. Странно, да?
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
12 січня 2018, 15:39
«Я понимаю что платить взятку за загрязнение воды выгоднее чем ставить очиститель. Но еще и жаловатся при этом на коррупцию…»- суть не в загрязнении. Суть в том, что СЭС не даёт разрешительные документы по загрязнению на срезку цветов. А требовать её имеет полное право. Законодательная и исполнительные власти Украины- это беспредельщики, на них я и жалуюсь. А то что по этим понятиям (законом такое стыдно называть) орудуют чинуши всех мастей- это не поменять, пока не поменять законодательную и исполнительную власть.
Пример: почему сэс имеет право требовать справки которых они не выдают? Где полный перечень разрешённых отделочных материлов для пожарки? И тысячи подобных вопросов. Вместо всего этого, кучка горлопанов принимает закон о переименовании городов, улиц, итд. Как говорил мой приятель: чучельная революция негидности.
+
0
yarg
yarg
12 січня 2018, 17:18
А какая связь санэпидемстанции и переименования улиц?
что значит «вместо этого»?
типа жильцы дома по улице Клары Целкин, которые хотят переименовать ее в Вишневую должны не переименованиями заниматся, а список противопожарных материалов писать?
революция — не доллар чтобы всем нравится. Мне она тоже не нравится — но я же не истерю.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
12 січня 2018, 17:31
Т.е. вместо того чтобы принимать полезные законы, принимаются законы а-ля переименование улиц и вы это хаваете? Всё больше и больше, Украина начинает походить на рашку. Это печалит.
+
0
yarg
yarg
12 січня 2018, 17:50
А вы думаете что типа есть норма — принять 5 законов. И вот вместо 5 полезных законов — мерзкие майдауны приняли 5 переименований улиц. так, чтоли? И полезные законы остались непринятыми. лежат в ящике и плачут…
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
12 січня 2018, 17:55
Полезное, как видим по примеру- не принимаются. А про майдаунов- то вы чётко все написали.
+
0
yarg
yarg
12 січня 2018, 18:03
А когда улицы не переименовывали (до майдаунов) — много полезных законов напринимали? где же они?
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
12 січня 2018, 18:23
Наверное царя-яныка с престола за это и сбросили, не? Это же к лучшему стремились, не так ли? Если нет, и всё осталось как было, то зачем тогда надо было город городить? Где же покращення?
+
0
yarg
yarg
12 січня 2018, 22:02
Не знаю. я его не свергал. я думаю там у каждого были свои мотивы.
но все-таки — где-же крутые законы, которые принимались пока небыло злых майдаунов? ааа. понял. царь-янык мешал. А до него — злой ющенко… а до него — кучма, кравчук… совок…
Что там о плохих танцорах говорят? вечно им что-то мешает.
+
0
Ukrmercy
Ukrmercy
13 січня 2018, 4:38
Т.е. вы не прочитали ремарку про: зачем город-городить, если нет изменений к лучшему? Прочитайте, будет полезно.Ой, да вам же парировать это нечем. Вас загнали вашими же словами, хехе =)
+
+12
Ukrmercy
Ukrmercy
10 січня 2018, 17:31
««Но снижать стоимость застройщики больше не могут»- уже приводил пример, когда в Болгарии и Польше квадрат выходит дешевле, с учётом того что сама земля дороже, рабочая сила дороже, стройматериалы дороже. Неужели «грань себестоимости» это меньше 100% чистой прибыли, включая «дать на лапу за разрешение»?
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися