Ринок житла. Підсумки року і прогнози на 2018

Ринок нерухомості пов'язаний безпосередньо з купівельною спроможністю населення. Всім очевидно, що незважаючи на падіння цін, більшість українців все одно не може собі дозволити придбати власне житло. На що розраховують будівельники? Чи зможуть вони продати побудовані квадратні метри? Чи варто пересічному українцеві вкладати свої кровні в новобудови або краще не ризикувати і придбати житло на вторинному ринку, тим більше, що ціни там падають?

Ярослава Чапко, директор City Development Solutions.

Ярослава Чапко

Пропозиція на ринку дійсно перевищує попит. Однак більшість квартир, які пропонуються сьогодні, будуть добудовані не раніше 2019-2020 рр. Основне питання, від якого залежить розвиток цього сектора, чи вистачить у забудовників власних коштів, щоб добудувати розпочаті об'єкти в умовах невеликих обсягів продажу. Сьогодні багато хто з них фінансують будівництва переважно за рахунок продажу квартир, а покупці навпаки прагнуть інвестувати на більш пізніх етапах будівництва, знижуючи свої ризики. Тому розвиток первинного сектора житла буде багато в чому залежати від наявності власних джерел фінансування у забудовників. Ризик зупинки будівництв є, але оскільки більшу частину ринку займають системні великі забудовники, у яких є фінансове плече, цей ризик притаманний більш дрібним компаніям, які фінансують будівництво за рахунок грошей покупців.Другий фактор, який може допомогти ринку поглинути квартири, що будуються, — запуск програм іпотечного кредитування з невисокими відсотковими ставками.Якщо оперувати гривневими цінами, то очікувати зниження цін на первинному ринку житла нижче 12-14 тис грн / кв м навряд чи варто. Навіть це вже на межі собівартості будівництва. Більш того, забудовники, які працюють в самому нижньому ціновому сегменті, будуть намагатися підвищити свої ціни, оскільки дорожчають будівельні матеріали, ростуть зарплати і інші витрати.

На вторинному ринку ситуація буде залежати від темпів розвитку первинного сегмента. Якщо припинеться будівництва, то обсяг угод на вторинному ринку значно зросте. Мені здається, що цінам є куди ще посунутися на 10-15% мінімум. Оскільки сьогодні великий обсяг вторинного ринку представлений спекулятивними квартирами — тобто купленими на первинному ринку в будинках, що будуються. Їх намагаються перепродати з хорошим запасом прибутку. Крім цього, продовжує дешевшати застаріле житло — панельки, хрущовки, малосімейки.

Анатолій Топал, віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю.

Анатолій Топал

На первинному ринку житла є ознаки затовареності. Дійсно, пропозиція випереджає попит. Але при цьому в багатьох популярних комплексах з реалізацією все в порядку. У другій половині 2017 року багато забудовники вийшли з пропозиціями щодо кредитування та розстрочки, що дозволило залучити покупців.

Що буде з цінами на житло далі, залежить від економічної ситуації в цілому в країні. Якщо не буде поліпшень і реального збільшення доходів громадян, то вже до середини 2018 роки ми зможемо спостерігати зниження фінансового потоку від приватного інвестора в новобудови. Деякі будівництва можуть бути заморожені на невизначений період часу. Шанси на користь реалізації такого сценарію дуже високі. За оцінками експертів, будівництв, які «зупинять крани» в 2018 році, може бути до 10 — 12% від існуючих сьогодні. Моя особиста думка — головне питання — не економіка, і не кількість квадратних метрів понад попиту. Головне — повернення довіри до забудовників в цілому і впевненість у захисті вкладених коштів в будівництво.

Що стосується вторинного житла, то ціни повільно (на 0,5 — 1% в місяць) будуть йти вниз. «Декомунізація» в нерухомості триває. Як і раніше, бачимо зниження попиту і цін на квартири в будинках масової радянської забудови (хрущовки, чешки, брежневки і т.д.). Відсутність доступних кредитних грошей, зниження доходів громадян, сильна цінова конкуренція з боку первинного ринку (можливість розстрочок і кредитів) — всі ці фактори говорять про те, що тенденція до зниження цін може зберегтися і наступного року.

Олена Шуляк керівник сектора «Будівництво» Офісу ефективного регулювання (BRDO)

Олена Шуляк

Говорити, що найближчим часом «бульбашка» на ринку нерухомості лусне, підстав недостатньо. Швидше — ціни на первинну нерухомість більше не можуть рости, через те, що купівельна спроможність обмежена рівнем доходів.

Ціни на житлову нерухомість на первинному ринку практично досягли порогу рентабельності. Проте продажі житлової та більшості сегментів комерційної нерухомості, в першу чергу, залежать від рівня доходів населення і підприємств малого і середнього бізнесу. А зараз він знаходиться на вкрай низькому рівні. Тільки в Києві, за даними експертів, майже 60 тисяч квартир в новобудовах не продані і як мають всі шанси не бути реалізованими найближчим часом. Фактор низької купівельної спроможності не дозволяє очікувати значного зростання цін на первинну житлову нерухомість, а рівень витрат на організацію будівництва, в свою чергу, не сприяє можливості їх зниження.

Ринок вторинної нерухомості також залежить від багатьох факторів. Очікувати зниження цін на «вторинку» в престижних районах з добре розвиненою інфраструктурою в 2018 році не варто. Але при цьому можливі коливання цін на житло так званого середнього класу і економ класу, самого затребуваного на даний момент в Україні, в межах 5% в річному вираженні.

Ростислав Симонов, керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG

Ростислав Симонов

Побоювання про формування так званої «бульбашки» на ринку житлової нерухомості зовсім не обгрунтовані. Немає навіть ознак її виникнення, оскільки цей ринок формують всього лише кілька компаній. Біля 70% ринку «тримають» 7 компаній, а 50% обсягу і зовсім належить двом: Укрбуд і Київміськбуду. Ці забудовники можуть контролювати свої обсяги введення житла в експлуатацію. Отже, очікувати різкого падіння ринку не варто. Основні оператори на певному етапі можуть знизити темпи введення в експлуатацію, і, відповідно, вирівняти попит і пропозицію.

А ось на вторинному ринку в цьому році все ще спостерігалося зниження цін. Падіння склало $60 в порівнянні з 2016 р, а в гривневому еквіваленті — близько на 3 тис. грн. за квадратний метр. Така ситуація виникла через те, що вторинний ринок житла залишається під тиском первинного, де забудовники прагнуть пропонувати більш вигідні умови для стимулювання попиту.

Ймовірно, ми будемо спостерігати незначне збільшення цін, але різких змін в 2018 р, швидше за все не відбудеться. Зокрема, ціни на первинному нерухомісті економ-класу і далі залишатимуться стабільними і цілком порівнянними з показниками останніх трьох років.

Слідкуйте за цікавими і ексклюзивними матеріалами «Мінфіну» в Telegram