Квартира с сюрпризом: что нужно знать, покупая жилье в Европе

Но, как отмечает руководитель агентства «Евро Рейтинг» Григорий Перерва, это вовсе не значит, что теперь наши граждане кинутся скупать весь европейский неликвид.

Во-первых, по $50 000 смогут вывести все взрослые члены семьи (конечно, если сумеют подтвердить источник происхождения средств), а затем объединить бюджеты и купить уже что-то более-менее стоящее. Во-вторых, можно положить деньги на депозит в одном из европейских банков и поднакопить недостающую сумму на квартиру вашей мечты.

При выборе недвижимости за границей управляющий партнер Fortune Capital Ltd Юлия Ржевская советует ориентироваться не столько на цены, сколько на перспективы.

«Лучше еще до покупки просчитать, не окажется ли квартира за границей «проблемной», какие дополнительные бонусы она может принести владельцу и сколько на ней реально зарабатывать в будущем», — говорит Ржевская.

Быстро, но с нюансами

Самые простые правила покупки жилья для иностранцев — в странах Восточной Европы и Прибалтике.

К примеру, в Болгарии процедура одинакова и для местных граждан, и для нерезидентов. Договор купли-продажи готовится всего 3-4 дня. Нотариусу нужно заплатить 2% от суммы сделки. Еще один дополнительный платеж — государственный налог в 150 евро.

Но есть и подводные камни: скажем, в Болгарии иностранец не может оформить на себя земельный участок. То есть, если вы присмотрели виллу, то приобрести можете лишь само строение. Чтобы решить вопрос с землей, предприимчивые болгары рекомендуют оформлять участок на местного жителя, в чем обещает помочь сам продавец.

Ситуация усложняется, если продавец дома не является собственником земли, что случается нередко: по завещанию дом и землю часто оставляют разным людям. Тогда придется платить реальному владельцу за аренду участка.

Еще проще купить квартиру в Грузии. Там сделку берутся оформить вообще за 2-3 часа. Покупателю нужен лишь загранпаспорт, деньги на апартаменты и порядка 40 евро на государственный регистрационный взнос.

В Литве нотариус также подготовит все необходимые документы в течение трех дней. Сама сделка регистрируется в государственных органах в течение 10 дней и стоит до 100 евро. Можно заказать и срочную регистрацию — за 24 часа и 200 евро. Но есть нюанс: как и в Болгарии, в Литве иностранец не может оформить на себя землю. Потенциальным покупателям домов (а в Прибалтике они недорогие, вполне можно уложиться в $50 тыс) советуют вначале зарегистрировать фирму (плюс еще 100-200 евро) и уже на нее оформлять участок. Схожие правила покупки недвижимости действуют и в других странах Прибалтики.

Но «пригласительные» условия покупки и сравнительно невысокие цены могут сыграть с покупателем злую шутку, говорит Юлия Ржевская.

«Недвижимость в той же Болгарии или Грузии купить легко. Но что с ней потом делать? Как показывает опыт Болгарии, зарабатывать на курортниках могут далеко не все — апартаментов там настроили слишком много, а ведь есть еще масса отелей, в которых и предпочитают селиться туристы. Схожая ситуация сейчас повторяется в Грузии», — отмечает Ржевская.

В итоге квартира может стать обузой. Ведь ежемесячно на ее содержание придется тратить, как минимум, 100-200 евро.

Долго и дорого

Страны, где жилье только дорожает, и где владельцы могут хорошо заработать как на аренде, так и на перепродаже апартаментов, выставляют более жесткие условия для потенциальных покупателей.

К примеру, в Венгрии, где за последние три года жилье подорожало на 20%, нужно получать разрешение на покупку недвижимости от государства, на что потребуется около 2 месяцев, — рассказал основатель агентства «Мигронис» Анатолий Летаев.

Плюс сделку обязательно должен сопровождать адвокат, который берет 2% от стоимости объекта. В той же Болгарии или в странах Прибалтики для оформления бумаг достаточно нотариуса, а в юристов потенциальный покупатель может привлекать лишь для собственного успокоения — чтобы тщательно проверить чистоту сделки.

В итоге покупателю венгерского жилья придется заплатить 6% от стоимости квартиры (2% адвокату и 4% — госпошлина) плюс 500 евро за получение разрешения, переводы и пр.

В Германии сделку также сопровождают и адвокат и нотариус, за что придется заплатить в общей сложности до 3% от стоимости квартиры. Бумаги готовят около 1,5 месяцев, но сроки перечисления денег на счет продавца обсуждаются отдельно. Причем если вы опоздаете с проплатой хотя бы на день, продавец имеет право аннулировать сделку. При этом несостоявшемуся покупателю все равно придется платить налог — 3,5% от стоимости квартиры.

В Испании, наоборот, есть возможность сэкономить на налогах: там, как и у нас, есть традиция занижать реальную стоимость квартиры в договоре купли -продажи на 10-20%. Но эксперты советуют трижды подумать, прежде чем соглашаться на обман государства. Ведь в дальнейшем могут возникнуть проблемы при дальнейшей перепродаже объекта или оспаривании сделки, как это нередко случается и в Украине.

В остальном процедура приобретения жилья в Испании схожа с правилами в большинстве европейских стран — около месяца уходит на получение разрешения на покупку от государства, еще около месяца нотариус готовит документы. А вот на регистрацию сделки может уйти до 3 месяцев.

Придется заплатить 7% так называемого «передаточного» налога. Есть еще налог Plus Valia. Это муниципальный сбор, который высчитывают на основании прогноза роста стоимости недвижимости (зависит от месторасположения, возраста здания и пр.). Как правило, он составляет около 1% от стоимости объекта.

Вид на жительство за квартиру

Впрочем, в случае с той же Испанией оплачивать немалые налоги и месяцами ждать оформления сделки стоит. Ведь покупка жилья в этой стране позволяет рассчитывать на быстрое оформление ВНЖ, говорит Юлия Ржевская. «Процедура получения вида на жительство намного проще, чем в других странах Европы, с чем, собственно, и связан бум спроса на испанскую недвижимость», — отмечает эксперт. И добавляет: получая бонус с виде упрощенного ВНЖ в Испании придется мириться с проблемами местного рынка недвижимости. В свое время в курортных зонах тут настроили слишком много комплексов, которые «оптом» продавали россиянам и украинцам. Поэтому туристов (читай — потенциальных арендаторов), на всех не хватает. «Так что сдавать апартаменты можно разве что друг другу. И продать их непросто», — говорит Ржевская.

ВНЖ за квартиру дают и в Греции. В 2013г тамошний парламент принял закон о выдаче вида на жительство на пять лет при условии покупки недвижимости стоимостью от 250 тыс. евро. Впоследствии ВНЖ можно ежегодно продлевать, но ровно до тех пор, пока вы владеете апартаментами в этой стране. Учитывая кризис в Греции и тот факт, что ВНЖ не дает права на работу на территории страны, квартира там может стать слишком дорогой игрушкой — заработать на сдаче ее в аренду сложно, а ежемесячное содержание обойдется до 300 евро.

Так что если у вас есть 250 тыс. евро, лучше вложить их в покупку жилья на Мальте. За это вам и членам вашей семьи также положен ВНЖ. Но в качестве инвестиционного объекта квартира на Мальте «работает» гораздо эффективнее, чем в Греции или даже Испании. Во-первых, с туризмом на Мальте все хорошо, а отелей не так много, так что есть возможность выгодно сдавать апартаменты. Во -вторых, в стране развит образовательный туризм, который дает местным владельцам жилья гарантированный поток постояльцев круглый год.

На Кипре доходность апартаментов одна из самых высоких в Европе — до 10% (против 3-5% в других европейских странах), а владельцу квартиры также обещают ВНЖ. Но стоимость объекта, за который положен «бонус», выше — от 300 тыс. евро. Плюс есть еще несколько обязательных условий купить квартиру обязательно в новостройке, иметь на «свету» в кипрском банке не менее 30 тыс. евро, не быть судимым.