Как нерезиденту в Украине расплатиться за недвижимость валютой и не нарушить закон

Прежде чем говорить об особенностях законодательного регулирования сделок по приобретению недвижимости в части оплаты и валюты сделки, необходимо сказать, что единым законным средством платежа на территории Украины является национальная валюта Украины — гривна.

За несоблюдение данных требований законодательства установлены санкции. Так, ст. 162 Кодекса Украины об административных правонарушениях предусмотрены санкции в виде предупреждения или штрафа в размере от 30 до 44 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 510 грн до 748 грн) с конфискацией валютных ценностей за такие правонарушения, как незаконная скупка, продажа, обмен, использование валютных ценностей (в данном случае — иностранной валюты) как средства платежа или залога.

Тем не менее, это не означает, что абсолютно все валютные операции в рамках сделки по приобретению недвижимости являются незаконными. За исключением некоторых ограничений, установленных Земельным кодексом Украины (например, согласно ч.5 ст.81 ЗК Украины иностранцы и лица без гражданства могут приобретать права собственности только на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, которые принадлежат им на праве частной собственности) и другими нормативными актами, в Украине нет запрета на приобретение недвижимого имущества для иностранцев.

Так, если сделка заключается между резидентом и нерезидентом, которые не являются субъектами хозяйственной деятельности, расчеты между ними могут осуществляться в иностранной валюте в силу Положения о порядке иностранного инвестирования в Украину, утвержденного постановлением правления НБУ №280 от 10.08.2005. В таком случае нерезидент может:

• либо открыть инвестиционный счет и перечислить на него иностранную валюту из-за рубежа;
• либо перечислить непосредственно на текущий счет резидента иностранную валюту из-за рубежа;
• либо осуществить продажу иностранной валюты с инвестиционного счета и зачислить на инвестиционный счет средства в гривне, полученные от продажи иностранной валюты, для дальнейшего осуществления иностранной инвестиции;
• перечислить с собственного инвестиционного счета средства в гривне и иностранной валюте на текущий счет резидента или инвестиционный счет другого иностранного инвестора.

Следует принимать во внимание, что постановлением правления НБУ №210 от 06.06.2013 «Об установлении граничной суммы расчетов наличными» установлена граничная сумма расчетов наличными по договорам купли-продажи, которые подлежат нотариальному заверению, в размере 150 тыс. грн.

Кроме того, в настоящее время есть целый ряд законных оснований для применения привязок к валюте или корзинам валют в качестве способа минимизации риска сторон.

Во-первых, ст. 524 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что стороны могут определить денежный эквивалент обязательства в иностранной валюте.

Во-вторых, при заключении договора о приобретении недвижимого имущества, стороны могут руководствоваться ст. 627 Гражданского кодекса Украины, которая не ограничивает контрагентов в сводном определении условий договора с учетом положений норм законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.

Читайте также: Что происходит с рынком коммерческой недвижимости в столице и области

Также можно привести целый ряд других норм, которые позволяют обосновать использование валюты как одного из компонентов формулы расчета цены, или отдельного платежа по договору. Поэтому привязка к иностранной валюте весьма широко и вполне законно используется на практике. Также может быть использована привязка к SDR — искусственному резервному и платежному средству, эмитируемом МВФ, курс которого публикуется ежедневно и определяется на основе долларовой стоимости корзины из четырех ведущих валют: доллар США, евро, иена и фунт стерлингов.

В том случае, если стороной сделки будет выступать нерезидент, он может рассчитаться за недвижимость в иностранной валюте.

Стоит отметить, что на сегодняшний день, несмотря на все ограничения, граждане часто рассчитываются в иностранной валюте, путем передачи денег из рук в руки.

Более того, именно ограничения НБУ в отношении использования валюты и возможности распоряжения валютными средствами, которые находятся на банковских счетах, всё больше и больше провоцируют подобные нарушения.

Что касается механизмов, то все чаще при совершении сделок используются инструменты «черных» и «серых» рынков. Стандартный и наиболее простой вариант — это комбинирование платежей. Не секрет, что очень часто оценочная стоимость объекта не совпадает с его реальной продажной стоимостью. При этом цена договора определяется согласно оценочной стоимости. А разница оплачивается путем незаконной передачи валютных средств. Только в этом случае покупателю необходимо помнить, что в случае расторжения договора он сможет претендовать на возврат исключительно той части стоимости объекта, которая предусмотрена договором.

Наталия Гайдай, юрист ЮФ «Антика»