Какие нюансы нужно учесть физлицу при покупке залогового имущества у банка?

Денис Черненко

 

Целесообразно разделять два способа реализации залогового, проблемного имущества – добровольное и принудительное.

Что касается добровольного, то этот вариант самый безопасный для покупателя проблемного актива. Заемщик добровольно передает имущество (движимое/недвижимое) в счет погашения долга. Следовательно, банк как заинтересованная сторона, также уделяет внимание контролю за чистотой проводимой сделки. Кроме того  широко практикуется переуступка кредита − покупатель берет на себя обязательство погасить задолженность по кредитному договору, а банк передает имущество обязующейся стороне.

Второй способ подразумевает принудительную реализацию имущества должника, изъятого банком, в рамках исполнительного производства, на публичных торгах. В таком случае покупателя прельщает очень низкая, по сравнению с рыночной, цена имущества. Но при этом следует учитывать, что и риски возрастают пропорционально снижению цены. Предыдущий собственник может потребовать возвращение проданного имущества в судебном порядке (что зачастую и случается).

При покупке залогового имущества у банка через аукцион необходимо обратить внимание на один из важных факторов, а именно − на кредитный договор, поскольку такой договор может быть признан судом недействительным.

Кроме того, сами публичные торги могут признаваться судом недействительными, вследствие незаконности действий государственного исполнителя (например, если имущество было реализовано как арестованное, а не ипотечное). Так, Законом Украины «Об ипотеке» и Положением про порядок проведения аукционов (публичных торгов) по реализации залогового имущества, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины № 1448 от 22 декабря 1997 года, закреплен специальный порядок реализации предмета ипотеки, который в случае его нарушения влечет за собой признание аукциона недействительным.

Также отметим, что право взыскания на предмет ипотеки возникает у банка только при условии, что не менее чем за 30 дней должнику предварительно направлено письменное требование о погашении долга и письменное предупреждение о принудительном взыскании имущества.

Ст. 33 Закона Украины «Об ипотеке» предусмотрено наложение взыскания на предмет ипотеки на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса, или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя. Последние два случая особенно рискованны для покупателя, поскольку задолженность по кредитному договору должна быть практически бесспорной, а нотариус, в силу отсутствия достаточных полномочий, в большинстве случаев лишен возможности удостовериться в такой бесспорности. Следовательно, возникает множество судопроизводств, по результатам которых выноситься судебное решение об упразднении исполнительной надписи нотариуса. Также велика вероятность наличия обременений на имущество в случае его реализации во внесудебном порядке. Таким образом, покупателю необходимо особенно тщательно изучать и анализировать все правоустанавливающие документы на имущество и данные государственных реестров.

Если речь идет о приобретении недвижимости, то особенно важно проверить наличие регистрации в квартире лиц помимо должника, указанного непосредственно в договоре, особенно это касается несовершеннолетних детей (см. ч. 4 ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей»).

Вступление в право собственности и заключение договора купли-продажи, как известно, не упраздняет регистрацию по месту жительства, и покупатель в последствии узнает, что законное право пользование квартирой принадлежит не только его семье.

Имеет место судебная практика признания недействительным договора покупки-продажи в случае отсутствия согласия органа опеки и попечительства. Упразднить такие судебные решения можно в апелляционном порядке, но, тем не менее, процедура судебного разбирательства доставляет немало хлопот клиенту – «счастливому покупателю дешевого жилья». Недобросовестный должник, позаботившись о регистрации детей, может также эффективно воспользоваться нормами Семейного, Гражданского, Жилищного кодекса Украины  и, конечно же, Конвенцией о правах ребенка и Конституцией Украины. Правда, банки и государственные исполнители не меньше злоупотребляют правами и без соблюдения требований законодательства стремительно и охотно реализуют залоговое имущество. В силу ст. 388 Гражданского кодекса, владелец имеет право вытребовать имущество от приобретателя в случае, если имущество: 1) было утеряно владельцем или лицом, которому он передал имущество во владение; 2) было похищено у владельца или лица, которому он передал имущество во владение; 3) выбыло из владения владельца или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем.  В этом контексте особенно могут пострадать добросовестные покупатели залоговых автомобилей, заранее не позаботившиеся о проверке действительного происхождения транспортного средства. Исходя из изложенного, не смотря на то, установит суд нарушения со стороны банка или признает требования должника необоснованными, добросовестный покупатель не освобождается от риска потерпеть убытки и не вступить во владение имуществом.

В случае если Вы все же приняли решение приобрести залоговое имущество, рекомендуем отнестись к процедуре оформления сделки с максимальной скрупулезностью. Помните, что банки не несут ответственности за юридическую чистоту сделки касающейся приобретения залогового имущества по договору покупки-продажи между сторонами. 

Целесообразно досконально проверить все правоустанавливающие документы, кредитный или ипотечный договор, удостовериться в отсутствии обременений имущества и правомерности действий нотариуса, государственного исполнителя и прочие. Это можно осуществить путем подачи запросов  в налоговою и исполнительные службы, а так же в Единый реестр запретов отчуждений имущества.