Какие документы нужно проверять у застройщика?

Дмитрий Жуков

 

Не секрет, что на сегодняшний день волна приобретения недвижимости на первичном рынке накатывается с новой силой после кризисных 2008-2009 годов. Несмотря на высокие ставки ипотечных кредитов и спорную репутацию украинских застройщиков, инвесторы спешат расстаться с кровно заработанными (или выбитыми у банка) с целью обзавестись собственными метрами в столице или крупном городе.

Однако, даже сегодня в строительной сфере широко используется поговорка «торопиться надо не спеша», что приводит к сдвигу сроков сдачи объектов на месяцы, и годы. Дабы это не произошло с читателями, мы рекомендуем потребовать у застройщика и внимательно изучить нижеперечисленными документы:

1. «На застрощика»
Первоначально инвестору необходимо проверить «историю» застройщика. Следует ознакомится с извлечениями из ЕГРПОУ о дате регистрации компании и её руководителе и проверить в Уставе его полномочия. Ведь намного больше доверия вызовет компания с 10-летнем опытом строительства, и безупречным директором, чем позавчера созданное ЧП. Важно проверить и взаимоотношения застройщика с КУА, и налоговой. Часто на данном этапе можно найти «подводные камни»: отсутствие персонала, зарплата ниже минимальной, наличие налогового долга и т.п.

2. «На землю»
Одним из самых существенных документов, который необходимо получить застройщику для возведения объекта строительства является документ, подтверждающий право собственности, право постоянного пользования или договор долгосрочной аренды. Ведь если застройщик имеет договор аренды на 3 года, какова будет дальнейшая судьба земельного участка после истечения указанного срока? Кроме того недобросовестный (или халатный) застройщик может иметь в пользовании гектары земли… на которой строительство объектов инфраструктуры запрещено.

3. «На строительство»
На этом этапе нарушения встречаются наиболее часто. В соответствии с законодательством, возведению объекта должно предшествовать получение разрешения на выполнение строительных работ в Государственной архитектурно-строительной инспекции. Если такого разрешения нет, то и начинать строительные работы нельзя.

Михаил Можаев

 

Рассказывает адвокат, управляющий партнер ЮФ «Можаев и Партнеры» Михаил Можаев:

Для того, чтобы обезопасить себя от возможных махинаций со стороны застройщика, а также минимизировать риски, связанные с дальнейшим получением в собственность проинвестированных квадратных метров, потенциальному инвестору необходимо, с одной стороны, как можно лучше изучить деятельность застройщика за последние год-два, а с другой — детально подойти к изучению и согласованию условий основного договора о финансировании строительства и потребовать от Застройщика следующие документы: 

1. Лицензию на строительство, выданную Министерством регионального развития, строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины.
2. Правоустанавливающие документы на землю: Государственный акт о праве собственности на землю, а если земля в аренде — соответствующий договор аренды. 
3. Разрешение на строительство, которое выдается исполнительными комитетами местных советов либо решение местного совета о выделении земельного участка.
4. Разрешение на проведение строительных работ, которое выдается инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля.
5. Проектную документацию на здание, сооружение, согласованную с органом градостроительства и архитектуры.
6. Получить информацию о заказчике и подрядчиках, которые будут участвовать в строительстве.

   Во всех документах обратить внимание на сроки их действия исходя из сроков строительства.  

  Для дополнительной безопасности рекомендую самостоятельно получить такую информацию: 

1. Развернутые данные о Застройщике, которые содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц — предпринимателей. Для этого необходимо просто прийти с паспортом к государственному регистратору любой государственной администрации и взять полный Вытяг о компании-застройщике по его ЕДРПОУ.
2. Нет ли на застройщике каких-либо арестов или же запретов на отчуждение имущества можно узнать в Государственном реестре обременений.
3. Не находится ли какое-либо имущество застройщика в залоге (ипотеке) можно через Государственный реестр ипотек.
4. Не ведутся ли против застройщика судебные дела, характер этих дел, «тяжесть» и успешность их разрешения можно в Едином государственном реестре судебных решений.  

Вообще, конечно, каждому решать самостоятельно, но я рекомендую не скупиться, и привлечь к этому вопросу юристов, т.к. на практике простой человек далеко не всегда правильно понимает юридические формулировки в договорах, а, соответственно, несет связанные с этим риски.