Инвестирование в строительство жилья: преимущества и риски

На фоне множества плюсов инвестирования в строительство жилья, есть и значительное количество рисков, которые нужно учитывать, принимая решения об инвестировании.

Итак, риски, которые стоит принимать во внимание:

1. Возможность срыва сроков постройки дома.
2. Наличие всей необходимой разрешительной документации на строительство.
3. Вариативность  схем инвестирования и неоднозначность природы их договоров.

Проанализируем эти риски на предмет возможности их минимизации.

Возможность срыва сроков постройки дома

Сдача дома в эксплуатацию через год-два после заявленного строка это существующая тенденция в строительстве. Спрогнозировать или повлиять на эти процессы практически невозможно. В наших реалиях, это минимальные риски, которые могут быть при инвестировании в постройку жилья. Поэтому, по возможности, в договор нужно включать ответственность за срыв оговоренных сроков в виде штрафных санкций.

Наличие всей необходимой разрешительной документации на строительство

Отсутствие всей необходимой разрешительной документации на строительство, и история уже знает такие примеры, свидетельствует о том, что инвесторы своими деньгами принимают участие в афере, в результате чего сами же и пострадают.

Поэтому для начала важно разобраться имеет ли застройщик все необходимые документы, которые определяются этапностью строительства. И так, этапы строительства многоэтажного дома предусматривают:

1. получение заказчиком или проектировщиком исходных данных (градостроительные условия и ограничения, технические условия, задание на проектирование);
2. разработка проектной документации и проведение экспертизы для объектов IV и V категорий сложности объектов;
3. утверждение проектной документации;
4. выполнение подготовительных и строительных работ;
5. принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
6. регистрация права собственности на объект недвижимости.

Соответственно, подтверждающими правомерность застройки документами есть:

• акт на право собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка;
• зарегистрированной декларации о начале выполнения подготовительных работ и строительных работ на объектах строительства, и копия разрешения органа государственного архитектурно-строительного контроля на выполнение строительных работ — относительно объектов строительства, относящихся к IV и V категорий сложности;
• договор о подключении объекта строительства к инженерным сетям;
• копия акта готовности объекта к эксплуатации, подготовленного на основании сертификата органов государственного архитектурно-строительного контроля о принятии в эксплуатацию законченных строительством объектов, относящихся к IV и V категорий сложности.

Договорная схема инвестирования

После того, как инвестором приняты во внимание вышеизложенные риски, и предприняты шаги для их минимизации, остается подписать договор, по которому будут переданы деньги в обмен на получения предмета договора.

И этому аспекту следует уделить особое внимание.

Согласно Закону «Об инвестиционной деятельности»:

«Инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства».

В виду вышеизложенного, каждый застройщик предлагает свою схему внесения инвестиций. Обычно такие схемы состоят из нескольких участников, связанных несколькими договорами. Особое внимание стоит уделить тому, с кем именно инвестор подписывает договор, какое отношение этот подписант имеет к застройщику и что является основанием полномочий для подписания.

Немаловажным есть понимание того, что именно инвестор покупает за свои деньги. Ведь зачастую, по договорам инвестирования инвестор приобретает «право на право» на объект недвижимости, поэтому важно разобраться, каким образом можно получить сам объект. Также важно обратить внимание на обеспечения возможного возврата денежных средств, основания и ответственное за это лицо.

Таким образом, приобретения жилья путем инвестирования неразрывно связано с рисками. Изучение документации, подтверждающей правомерность строительства, и анализ договорной схемы инвестирования дает возможность принимать взвешенное решение. Взвешенное решение минимизирует возможные финансовые потери.

Инна Лищина