Какое залоговое имущество выгодно покупать?

Пик продаж залогового имущества банками — 2009 год. Но и сейчас предложений хватает. Несмотря на всеобщий скепсис, цена выставляемых на торгах недвижимости и автомобилей обычно на 30% ниже рыночной. К примеру, на сайте Государственной исполнительной службы «висит» объявление о продаже двухкомнатной квартиры на Софийской площади (Киев) со стартовой ценой всего 60 тыс. долларов. Это слишком щедрое предложение, чтобы не поинтересоваться тем, что может за ним стоять.

Устроят торги

Почти у всех банков есть целые разделы предложений по продаже залогового имущества — от автомобилей до шикарных загородных домов. А результаты поиска на сайте Государственной исполнительной службы выдают по 50 предложений в месяц.

Процедура продажи залогового имущества предусматривает несколько вариантов: аукцион от Государственной исполнительной службы (принудительная продажа имущества), добровольная продажа залогового имущества должником (под контролем банка), и продажа залогового имущества, которое по решению суда перешло в собственность банка.

Наиболее дешево приобрести залоговое имущество можно, скорее всего, через аукцион от исполнительной службы. Изначально цена лота устанавливается ниже рыночной. А если объект не идет с молотка с первого раза, на повторных торгах его стартовая цена уменьшается еще процентов на 30%. По словам банкиров, желающих купить имущество на аукционе сейчас не очень много, поэтому есть шансы получить лот по стартовой цене.

Для участия в торгах нужно внести регистрационный взнос около — 5% от стартовой цены. В случае выигрыша регистрационный взнос идет в счет погашения по квартире. В противном случае средства возвращают участнику торгов в течение трех дней.

Но до аукциона стоит ознакомиться с документами на имущество и обязательно осмотреть его. Банковские агенты обычно в ответ на такие просьбы дают контакты торгующей организации. Источник попробовал навести справки о двухкомнатной квартире по улице Юры, которая выставлена на торги по стартовой цене 30 тыс. долл. Но оказалось, это невозможно, поскольку хозяева квартиры до сих пор там живут. «Кто вас туда пустит вообще? Я сомневаюсь, что мамочка со своим ребенком позволит вам посмотреть свою квартиру. Если туда заходила на опись исполнительная служба и вызывала наряд, потому что не хотели открывать дверь, то вас точно не пустят», — рассказали корреспонденту в торгующей организации «Элит Сервис».

Напоминаем, что покупать кота в мешке крайне опасно. Впрочем, даже сама попытка ознакомиться с объектом может много о нем рассказать.

Дешево, но опасно

Чем дешевле объект, по сравнению с рыночным уровнем цен, тем больше с ним связано проблем. Ведь низкая цена — это своеобразная компенсация за все расходы и усилия, которые придется потратить потом. Банковские агенты предупреждают: после того, как состоялся аукцион и покупатель расплатился за имущество, все проблемы с предыдущими собственниками банка уже не касаются. А возникнуть их может немало.

«Люди берут квартиру за копейки, но потом дают деньги собственнику квартиры, чтоб он выписался. А еще, может, надо будет оплатить задолженности по коммунальным услугам и так далее. Это очень рискованная покупка», — объяснил специалист по реализации залогового имущества одного из банков.

Процесс оформления всех документов на купленное имущество может затянуться на пару месяцев. А если относительно него есть еще и несколько других судебных процессов, то переход объекта в руки нового собственника может затянуться и на годы. Правда, не все квартиры продаются «вместе с жильцами», а арест на имущество накладывают в случае, если должник имеет обязательства и перед другими банками. То есть, это те проблемы, которых можно избежать, если предварительно, еще на этапе выбора объекта, узнать все детали.

Выселение жильцов и судебное оформление документов на право собственности — это относительно мелкие сложности по сравнению с возможным оспариванием результатов аукциона в суде.

«В коммерческой сфере, то есть там, где заёмщиками выступают юридические лица, 99% аукционов обжалуются. То же самое можно сказать о гражданах, которые имеют минимальный уровень знаний в правой сфере либо могут себе позволить нанять адвоката. Если такая возможность есть, естественно, будут обжаловаться не только сами результаты торгов, но и все подготовительные действия», — рассказывает управляющий партнер ЮГ LCF Анна Огренчук.

Если суд встанет на защиту должника и вернет ему проданное на аукционе имущество, незадачливый покупатель получит назад свои деньги нескоро. Поэтому безопаснее, когда за всем процессом подготовки к аукциону и его проведением присматривает юрист. Так же можно использовать некоторые механизмы минимизации рисков, например, немедленную дальнейшую перепродажу имущества новому добросовестному приобретателю. Тогда на следующего собственника напрямую распространяется норма о добросовестном приобретателе, и бывший должник вряд ли сможет вернуть себе имущество, утраченное в результате реализации залога.

С покупкой залоговых автомобилей все немного проще, ведь там никто не прописан и обычно машина уже находится на штрафплощадке банка. Но оформление документов тоже может затянуться, предупреждают юристы. «Попытка перерегистрации транспортного средства в органах ГАИ только на основании закона, без помощи сторонних лиц, вполне может закончиться неудачей, так как нормативные акты не предусматривают возможность перерегистрации транспортного средства на основании протокола торгов», — поделился юрист адвокатской конторы «Коннов и Созановский» Андрей Никоненко. Он испытал покупку залогового авто на себе и советует быть готовым потратить немало времени на переоформление всех документов. Ведь покупатель должен самостоятельно снять автомобиль с учета, потом поставить его на учет, а также погасить все штрафы предыдущего собственника, если таковые есть.

Вывод: покупать на аукционе есть смысл только при наличии очень солидного дисконта, который перекроет издержки на получение объекта в собственность.

Купить у должника

Дороже, но легче купить имущество, которое продается по добровольному согласию должника. Правда, часто цена таких предложений очень близка к рыночной, поскольку и банку, и заемщику выгодно продать залог подороже, а риски практически такие же, как и при обычной купле-продаже.

Можно, конечно, обойтись без услуг риелтора и сэкономить на его комиссии — около 3-5% от стоимости имущества. Хоть заемщика и не придется силой выселять, бывают случаи, когда он обращается в суд с жалобой на заниженную цену.

Бонусом в приобретении имущества у неплатежеспособного должника является возможность докредитоваться в банке на недостающую сумму. Такой бонус для покупателей залогового имущества предлагают, к примеру, ПУМБ, Укргазбанк, ОТП Банк, УкрСиббанк, Райффайзен Банк Аваль. Но специальные программы кредитования покупки залогового имущества есть только в Укргазбанке и Райффайзен Банке Аваль. Процентные ставки по ипотеке — 17% и 19% годовых, срок — до 20 лет. Ставки по автокредитам обычно ниже — около 16%. Остальные банки предлагают общие условия кредитования с процентными ставками от 24 до 33%. Подчеркнем, что выдать кредит банки готовы лишь на добровольно проданное имущество. Покупку объектов через аукцион банки обычно отказываются финансировать.

Еще один способ приобретения в кредит заложенного имущества — это покупка долговых обязательств, то есть переоформление чужого кредита на себя. Такой вариант не всегда выгоден, так как цены на жилье до кризиса были значительно выше, и остаток по кредиту должников до сих пор часто превышает нынешнюю рыночною стоимость квадратных метров. Но плюсом является то, что при переоформлении кредита сохраняется и докризисная процентная ставка, а это может быть и 16% годовых в гривне и 10% — в валюте.

Искать имущество, которое должники согласны продать, стоит на сайтах банков. Иногда там четко разделено, какое имущество продается принудительно (через аукцион), а какое — добровольно. В некоторых случаях приходится звонить в колл-центр банка, чтобы уточнить эту информацию. У кого-то обо всем говорит цена: для аукционов — в гривне, а для добровольных продаж — в долларах. Где-то надо смотреть на последние цифры ID имущества. Словом, отбор предложений не всегда удобен, а иногда по каждому объекту информацию нужно уточнять только в банке. Чтобы упростить себе задание, можно оставить заявку на сайте банка или в колл-центре, и тогда сотрудники помогут подобрать нужный вариант. Окажется ли такой вариант действительно подходящим — отнюдь не факт.

Надежнее всего

Наименее рискованным вариантом покупки залогового имущества юристы называют приобретение объектов, которые уже принадлежат банку. Ведь если банк что-то продаст, то сам уже не будет оспаривать сделку. «Сейчас тенденция такова, что банки реализуют право на возвращение кредита путём признания права собственности в судебном порядке. Суд признает право собственности, банк регистрирует это решение в БТИ и может продавать имущество», — рассказала Анна Огренчук.

Некоторые банки уже полностью перешли на эту схему и не возятся с аукционами госисполнительной службы. Например, ПриватБанк и ПУМБ. Они устраивают собственные торги, правда, стартовые цены их лотов очень близки к рыночным. Но возможность получить ипотеку на период до 20 лет, опять-таки, делает такие предложения весьма привлекательными. ПУМБ выдает кредит на общих условиях: аванс — 30%, процентная ставка — 25,25% годовых с ежегодным пересмотром. В ПриватБанке предлагают кредит всего под 15% годовых. Впрочем, всегда необходимо уточнять размеры комиссий, прежде всего ежемесячных, так как дополнительные платежи могут взвинтить реальную цену кредита до небес.

Весьма хорошую ипотеку — под 17% — на приобретение имущества, которое перешло в собственность банка, выдают и в Ощадбанке. Правда, объектов таких на данный момент практически нет, по крайней мере, в Киеве.

Как купить залоговое недвижимое имущество

1. Напрямую у владельца или у банка:

• осмотреть имущество;
• убедиться в том, что члены семьи заемщика (если покупать у заемщика) не против продажи имущества;
• написать заявление в банк с указанием объекта и желаемой суммы продажи;
• подписать договор купли/продажи;
• оформить нотариально свидетельство о праве собственности;
• зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество в органах БТИ.

2. Аукцион:

• выбрать и осмотреть имущество;
• ознакомиться с решением суда, уточнить, нет ли апелляций на него;
• живут ли там до сих пор должники (если недвижимость);
• знают ли собственники, что их имущество продают и ознакомлены ли они с оценкой их имущества;
• напечатано ли объявление об аукционе в двух местных изданиях;
• соблюдена ли вся процедура подготовки и проведения аукциона юридически;
• не наложены ли аресты на это имущество;
• нет ли других судовых процессов относительно этого имущества;
• если ответы на вышеприведенные вопросы не разочаровали, оплатить гарантийный взнос за участие в аукционе (автотранспорт — до 15%, недвижимость — до 5% от первоначальной стоимости);
• не позже, чем за три дня до начала зарегистрироваться на аукцион, предоставив паспорт и ИНН;
• принять участие в аукционе;
• забрать копию заверенного протокола проведения аукциона в течение трех суток;
• оплатить остаток стоимости имущества в течение 10 дней;
• оформить нотариально свидетельство о праве собственности;
• зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество в органах БТИ.