Как не платить налог при продаже квартиры

Законодательная казуистика поможет спекулянтам, зарабатывающим на перепродаже квартир, увеличить свои доходы. Используя размытые формулировки Налогового кодекса, они смогут реализовывать недвижимое имущество без уплаты налогов, подписав договор дарения на него с подставными лицами. Правда, новая схема может быть жизнеспособной при поддержке местных налоговых органов, пишет ЛигаБизнесИнформ.

Согласно Налоговому кодексу до 1 января 2012 года продать любой объект недвижимости, не уплачивая налога на доходы физлиц, полученные от такой продажи, можно было только по истечении трехлетнего срока владения таким объектом. Помимо этого, чтобы пресечь спекуляции на рынке недвижимости, кодекс разрешал продавать без налогов лишь один объект однотипной недвижимости в год (один дом, одну квартиру, один земельный участок в рамках норм выделения, предусмотренных Земельным кодексом, например для дачи — 10 соток). Каждая последующая продажа в течение года, а также продажа объекта недвижимости, которым гражданин владеет менее трех лет, должна сопровождаться уплатой подоходного налога в размере 5% от суммы сделки (но не ниже оценочной стоимости имущества).

Наибольшие неудобства от этих правил испытывали те, кто получил недвижимое имущество в наследство. «Они оказывались в ситуации, когда вынуждены были либо платить налог с продажи бабушкиной квартиры, владение которой не входило в их планы, либо в течение трех лет платить коммунальные услуги за нее», — поясняет партнер ЮФ FELIX Оксана Кобзар. С 1 января трехлетний мораторий на продажу имущества, полученного в наследство, был отменен. Это означает, что продавать его без налогов счастливые обладатели дома, квартиры, дачи или земельного участка может сразу же по вступлении в права наследования.

Эта, на первый взгляд, незначительная новация заинтересовала налоговых оптимизаторов, которые положили ее в основу новой схемы безналоговой продажи недвижимости. Дело в том, что некоторые нормы Налогового кодекса уравнивают в юридическом статусе унаследованное и подаренное имущество. «Согласно нормам п. 172.8 ст. 172, отчуждение недвижимого имущества ни в порядке наследования, ни в порядке дарения не считается его продажей. Согласно ст. 174, ставки и порядок налогообложения в отношении наследования применяются и к дарению», — поясняет старший юрист МЮГ AstapovLawyers Юлия Яшенкова.

Таким образом, можно допустить, что мастера юридической эквилибристики смогут трактовать отмену «правила трех лет» для продажи унаследованного имущества как устранение аналогичного препятствия и для продажи домов, квартир, дач, земельных участков и прочей недвижимости. А такой подход, в свою очередь, открывает возможности для серьезной экономии на налогах, как для спекулянтов, так и для обычных продавцов недвижимости. Налоговый кодекс, как и любой другой законодательный акт, не ограничивает гражданина в количестве квартир, которые он может купить (по крайней мере, до вступления в силу налога на недвижимость и гипотетического принятия законов о налоге на богатство), а также подарить кому-либо. Поэтому не исключено, что подкованный «риелтор» сможет безболезненно для кошелька покупать квартиры, «дарить» их подставному лицу, а это лицо — перепродавать без уплаты налогов. Один «риелтор» сможет перепродать десятки жилищ и участков, вопрос только в числе его знакомых, которые согласятся быть «одаренными» таким образом.

Залогом успеха этой схемы является витиеватость формулировок Налогового кодекса. «Законодатель избрал специфическую юридическую технику при определении правил налогообложения дохода от имущества, полученного в дар и в порядке наследования. Доход, полученный в подарок, указан в скобках. То есть, обе формы уравнялись в правовом режиме. Такая трактовка может дать основание считать, что положения статьи о продаже унаследованной недвижимости без налогов распространяются и на реализацию квартир и домов, полученных в дар», — говорит старший юрист ЮФ «Василь Кисиль и партнеры» Иван Юрченко. По его словам, правило «конфликта интересов» при неточно выписанных нормах законодательства предполагает, что такие нормы трактуются в пользу плательщика налогов. «Нельзя исключить, что налоговые органы будут применять в этом случае »фискальную позицию«, то есть настаивать на необходимости уплаты налогов. В связи с этим, использование таких схем без получения индивидуальной консультации или разъяснения со стороны налогового органа является рискованным», — добавил юрист.

Вряд ли необходимость получить «правильное» разъяснение остановит желающих подзаработать на безналоговой перепродаже квартир. Если фискальные органы на местах дадут «зеленый свет» этой схеме, то вскоре большинство процедур отчуждения недвижимости будет происходить исключительно через договора дарения.