Арбузов готовит программу активизации ипотечного кредитования

Глава Национального банка Украины Сергей Арбузов сообщил о намерении запустить совместную с Кабинетом министров программу активизации ипотечного кредитования до конца текущего года. «Мы ожидали запуск программы в ноябре, но этого, увы, не произошло. Идет процесс документального оформления этого механизма. Он оказался непростым. До конца года все бумаги будут подписаны, и в скором времени мы объявим о старте программы»,- заявил он в СМИ.

Одной из функций агентства станет выпуск долгосрочных облигаций с дополнительным обеспечением в виде пула ипотечных кредитов. По мнению первого заместителя председателя НБУ Юрия Колобова, наличие такого обеспечения будет способствовать снижению стоимости облигаций АРЖК, рефинансированию жилищных кредитов и соответствующему финансированию банков, работающих с ипотекой.

Привлекательность ипотечных облигаций чиновники НБУ обеспечили, наделив их возможностью зачисления в обязательные резервы, по аналогии с ОВГЗ, выпущенные для финансирования подготовки к Евро-2012. Первые выпуски ценных бумаг будут среднесрочными — на три-пять лет.

По словам аналитика инвестиционной компании Concorde Capital Светланы Рекрут, программа ипотечного кредитования по западной модели, предполагающая выпуск ипотечных облигаций под секьюритизированные кредиты, концептуально является хорошей идеей. Эта схема успешно практикуется во многих странах.

Препятствием успешной реализации идеи в Украине, по словам аналитика Dragon Capital Анастасии Туюковой, является отсутствие значительного спроса на такие бумаги (три-пять лет) в нацвалюте, учитывая планируемую невысокую доходность (12-14%). «В Украине, к сожалению, до сих пор не развиты такие мощные внутренние инвесторы, как пенсионные фонды, ИСИ и страховые компании, которые потенциально стали бы основными покупателями данных инструментов»,- отмечает аналитик.

Более того, как говорит эксперт, сейчас на украинском рынке наблюдается чрезвычайная низкая ликвидность (остатки на корсчетах банков, как ранее уже сообщал источник, колеблются в районе 9-14 млрд грн, что значительно ниже среднего остатка в 19 млрд грн в первом полугодии текущего года).

Конечно, интерес со стороны нерезидентов может быть проявлен, однако доходность в таком случае должна компенсировать валютные и кредитные риски инвестиций. «Предоставление рефинансирования НБУ под данные бумаги, а также их зачет в резервные эквиваленты будет стимулировать спрос на инструменты. Но пока остается неясным порядок оценки кредитного качества ипотечного портфеля и процедура отбора пула однородных активов»,- рассуждает Анастасия Туюкова.

Программа потенциально может заинтересовать крупных игроков рынка, располагающих длинным ресурсом. «Они будут зарабатывать на разнице, между стоимостью рефинансирования и ставкой кредита плюс комиссии за сопровождение кредита. Такой спред должен контролироваться, следовательно будет неинтересен банкам, у которых стоимость фондирования ниже ставки рефинансирования по ипотеке»,- поясняет аналитик одной из инвестиционных компаний с иностранным капиталом.

К таким финучреждениям на сегодня можно отнести, например, «Райффайзен Банк Аваль», Укрсоцбанк и УкрСиббанк (в совокупности доля трех банков составляет около 45% — 38 млрд грн — общего ипотечного портфеля).

Впрочем, как подмечает собеседник, задумка Нацбанка, увы, не будет стимулировать покупку недвижимости. Относительно дешевое фондирование, по его словам, не решает проблемы низких доходов населения и отсутствия первоначального взноса. А значит, возникает вопрос, имеет ли смысл данная инициатива. «Ипотека не сделает существенного рывка до тех пор, пока у нас не будет среднего класса и кредитного пула, характерного для такой прослойки (покупка экономжилья с первоначальным взносом 15-20%),- говорит эксперт. — Ипотека сейчас являет собой покупку «дорогого жилья» или кредиты под бизнес/потребление, обеспеченные жильем. В такой ситуации, в лучшем случае, будет стимулироваться малый и средний бизнес».