Ипотека сегодня – что надо знать заемщику. Часть 2: Условия кредитования

Но, к сожалению, далеко не каждый может похвастаться собственной квартирой или домом. Остаётся рассчитывать только на свои силы. Сегодня собственное жильё становится или долгожданным подарком судьбы или результатом упорных трудов.

СтройОбзору рассказали в компании «Проконсул» — что надо знать заемщику.

Условия кредитования.  При выдаче кредита на приобретение жилья действует ряд ограничений.

Во-первых, кредит предоставляется не на всю стоимость квартиры, а только максимум на 70% от требуемой суммы. То есть, первоначальный взнос должен составлять не менее 30%. Таким образом, при покупке квартиры стоимостью 320 000 грн вам придётся заплатить не менее 96 000 грн из собственных средств. Также существуют ограничения в сумме кредита – кредитный лимит на одного заёмщика. В среднем он составляет 1,6 млн грн, но есть банки, в которых лимит устанавливается на уровне 400 тыс. грн. Если же вы возьмётесь внести первоначальный взнос в размере 30% и более, а ваш уровень платежеспособности будет вполне удовлетворять требованиям кредитной организации, то банк может вынести положительное решение по кредитной заявке и на сумму более 1,6 млн грн. К счастью, это стоимость элитного жилья, а не квартиры эконом-класса, поэтому на подобные квартиры предъявляют спрос лишь клиенты, которых можно отнести к VIP-уровню.

Во-вторых, максимальный срок, на который можно получить ипотечный кредит, составляет 20 лет. На веб-сайтах некоторых банков можно увидеть и цифру 30, но это относится к программе молодёжного кредитования, которая на сегодняшний день приостановлена. К тому же, оптимальным для украинского потребителя остаётся срок в 15 лет. Более продолжительный срок уже влечёт за собой увеличение процентной ставки, первоначального взноса, ужесточение требований к заёмщику и т.п. В итоге это выливается практически в одинаковые ежемесячные выплаты, с той лишь разницей, что по одной программе вам платить их на протяжении 15 лет, а по другой – на протяжении 20 лет. В конце концов – решение за вами. Что касается ставки, то минимальный уровень на сегодняшний день – это 15,9%. Цифры на уровне 12-14% предполагают дополнительные выплаты в виде всевозможных комиссий. Зачастую банки ставят очень привлекательные ставки, умалчивая о том, что наличие комиссий за пользование кредитом делает его дороже на 3-8 процентных пункта. Поэтому, изучая условия кредитования, следует помнить, что банк не является благотворительной организацией, и в убыток себе работать не будет.

В-третьих, возраст заёмщика не должен превышать 60 лет на дату окончания кредитного договора. Это же касается и поручителей.

В-четвёртых, большинство банков осуществляет ипотечные программы только в тех регионах, в которых они расположены, таким образом, в зависимости от региона может меняться и процентная ставка, и минимальная сумма первоначального взноса.

И, наконец, некоторые банки не желают кредитовать покупку старого жилья (хрущёвок), квартир гостиничного типа или в домах, где давно не делался капитальный ремонт. В то же время, банки осторожно относятся к квартирам в новостройках, в основном из-за того, что залогом выступают имущественные права, что тоже весьма рискованно. Этим объясняются несколько более высокие ставки по первичному рынку.

Платежи по ипотечному кредиту.  Помимо срока и процентной ставки, под которую выдаётся кредит, важно учесть и план выплат по долгу: от него будет зависеть распределение кредитной нагрузки на ваш бюджет. Существует две схемы таких выплат.

По первой схеме проценты начисляются на остаток долга. Ежемесячные платежи определяются как сумма одинаковых в течение всего срока кредитования платежей по основному долгу и постепенно уменьшающихся по мере погашения основного долга процентных платежей.

По второй схеме заёмщик выплачивает каждый месяц одинаковые суммы – аннуитет. В финансовом менеджменте это называется «погашение долга равными срочными уплатами». Общая ежемесячная сумма платежей остаётся неизменной из-за того, что при постепенном уменьшении процентных платежей увеличивается сумма, направленная на погашение самого долга.

Таким образом, при первой схеме основная нагрузка приходится на первые месяцы и годы выплаты кредита. При второй схеме нагрузка распределена равномерно. С одной стороны, в этом случае проще планировать личный бюджет, а с другой – эта схема в итоге обойдётся заёмщику значительно дороже.

Обеспечение кредита.  Как мы уже отмечали ранее, банк согласится выдать вам ипотечный кредит, только если будет уверен в вашей платежеспособности.