«Золоті» хрущовки: чому у центрі Києва розкуповують старе житло

Цінник на двокімнатну квартиру на бульварі Лесі Українки, наприклад, може сягати $100−120 тис., або $2 тис. і більше за квадратний метр. За ці гроші реально знайти квартиру в новобудові на околиці або навіть невеликий будинок у передмісті.

«Мінфін» розбирався, чи цікава така нерухомість для інвестицій.

Скільки коштують київські хрущовки та в якому стані їх продають

Київські рієлтори кажуть, що з початку війни на ринку нерухомості залишилося не так багато сегментів, які є «неубитніми». І один із них — хрущовки у центрі столиці.

Попит на них, навіть у найгірші часи, не опускався до критично низьких позначок, а нещодавно почав зростати.

Загалом із кінця минулого року кількість запитів на таке житло збільшилася, порівнюючи з попереднім, 2023, роком, приблизно на 10%.

«Хрущовки — це своєрідне альтернативне житло для тих, хто хоче жити в центрі Києва, але має порівняно невеликий бюджет на придбання нерухомості. Їх ще називають „Печерськом для бідних“. Високий попит на квартири в таких будинках забезпечує відносно доступний цінник, порівнюючи з іншими варіантами», — зазначає столичний рієлтор Ірина Луханіна.

За її словами, двокімнатну квартиру в будинку хрущовської забудови в центрі Києва можна купити в середньому за $60−100 тис. Цінник залежить від локації, якості ремонту, інфраструктури і навіть виду з вікна.

Це дешевше, ніж коштує житло в будинках інших типів у центрі — царських, сталінках, панельках чи новобудовах.

Ірина Луханіна порівняла цінник на двокімнатну квартиру у хрущовці, царському будинку та сталінці у центрі Києва.

«Двокімнатна квартира в царському будинку — це приблизно 58−66 квадратів. Вартість залежить від локації (такі будинки зосереджені в районі цирку, на нижній частині Жилянської та Саксаганського) та стану, і коливається від $90 тис. до $160 тис., або близько $1,6−2,5 тис. за квадрат.

Ціна на сталінки приблизно на тому ж рівні, що й на царські будинки. Там нижчі стелі, але є ліфти, а в деяких будинках і сміттєпроводи, а також, що важливо — залізобетонні перекриття. Метражі двокімнаток у сталінках — 48−58 квадратів, ціни — від $80 тис. до $130 тис., або $1,7−2,2 тис. за квадрат.

У центральних хрущовках метраж двокімнатних квартир — 40−45 квадратних метрів, цінник — $60−100 тис., або $1,3−2,2 тис. за квадрат. Але може бути ціна і вищою, якщо зроблений дорогий ремонт і продається вже не просто «хрущ», а справжній «Версаль», — розповіла Ірина Луханіна.

Наприклад, на flatfy.ua виставлено на продаж однокімнатну квартиру площею 33 квадратні метри на вулиці Лаврській. У квартирі зроблено гарний ремонт, але ціна «кусається» — $87 тис. Тобто квадратний метр коштує понад $2,6 тис.

Двокімнатна квартира в 42 квадрати у хрущовці на Кловському узвозі коштує $110 тис., або $2 619 за квадрат. У квартирі зроблено перепланування та гарний ремонт — є кухня-студія, спальня з гардеробною, замінені комунікації, встановлена тепла підлога, нова побутова техніка тощо.

У двокімнатній хрущовці на вулиці Леоніда Первомайського за $89,5 тис. ($2 131 за квадрат) виконано авторський ремонт, є антикварні меблі та навіть камін на кухні. Але, зрозуміло, що всі ці квартири все одно залишаються, хоча й «авторським», але все ж таки житлом у хрущовці.

Керівник проєкту Monitor Estate, юрист Володимир Копоть каже: тоді як ринок нерухомості ледве живий, ціни на старе житло на вторинному ринку не сильно падають.

Він наводить як приклад оголошення про продаж в одній з київських хрущовок «унікальної» двокімнатної квартири площею 45 квадратних метрів за $120 тис. «Квартира в будинку без ліфта, паркінгу, з дерев'яними перекриттями, поганою шумоізоляцією, крихітною кухнею продається дорожче, ніж у новобудові із сучасними технологіями та інфраструктурою», — говорить експерт.

Для порівняння: за $2,4 тис. за квадрат на тому самому Печерську можна купити квартиру в нових ЖК бізнес-класу. Скажімо, пропонується одиничка площею 36 квадратів за $86,9 тис. Щоправда, доведеться ще вкластися в ремонт. У результаті загальний бюджет такої покупки різко зросте. А от у випадку з хрущовкою можна за такі ж гроші отримати варіант «заходь і живи».

Що можна купити за такі гроші

Якщо порівнювати цінник на хрущовки в центрі, які, як не крути, належать до застарілого житлового фонду, і вартість житла, наприклад, у передмісті, різниця — просто колосальна.

Скажімо, у Вишневому трикімнатна квартира площею 76,4 квадратних метра в новому будинку з ремонтом коштує $84 тис., або трохи більше ніж $1 тис. за квадрат. У будинку є генератор, квартира перепланована під оренду на 4 кімнати — студія з меблями та технікою. Здавати такі реально за 8 500 грн на місяць, тобто інвестор може окупити вкладення загалом за 8 років.

А за $120 тис. у тому ж Вишневому реально купити таунхаус площею 100 квадратів із ремонтом, новими меблями та власним подвір'ям.

У Вишгороді за $67,5 тис. пропонується трикімнатна квартира площею 80 квадратів ($844 за квадратний метр) із їдальнею, вітальнею, великою лоджією, новим ремонтом у будинку з власним бомбосховищем та закритим подвір'ям.

У Бучі, за даними dom.ria, 4-кімнатний окремий будинок площею 120 квадратних метрів і ділянкою 5 соток коштує $119 тис., щоправда, потрібно вкластися в ремонт.

Загалом на flatfy.ua майже 9 тис. будинків у передмісті з цінником до $120 тис. Наприклад, у Тарасівці під Києвом за $95 тис. можна купити окремий будинок на 4 кімнати площею 130 квадратів (близько $730 за квадрат). Є ділянка в 15 соток, якісний ремонт та всі комунікації.

Та й у самому Києві у віддалених від центру районах житло коштує набагато дешевше.

Наприклад, у Дарницькому районі за $79 тис. продається однокімнатна квартира в 43 квадрати в новому будинку, з ремонтом, меблями та технікою. А на Столичному шосе однокімнатна в новобудові без ремонту пропонується за $57 тис. Готельку під ремонт у цьому районі взагалі реально купити за $25 тис., а одиничку на Виноградарі — за $27 тис.

Ірина Луханіна зазначає, що «феномен дорогих хрущовок» спостерігається виключно у центрі Києва.

Щодо будинків такого типу в інших районах — ситуація відрізняється кардинально.

«Хрущовки у Києві є і в центрі, і в інших районах, зокрема, ними забудовані Воскресенка, Стара Дарниця, частина Нивок та Борщагівки. Сам тип будинків трохи відрізняється від тих, що в центрі: хрущовки на околицях не цегляні, а панельні, і там 3, а не 4 квартири на поверсі. При цьому цінники на них набагато нижчі — реально купити квартиру 40 квадратів за $38−42 тис.», — каже Луханіна.

Чому розкуповують хрущовки

Крім того, що хрущовки — це найдоступніший за загальним бюджетом варіант для тих, хто мріє жити в центрі Києва, експерти називають ще декілька причин популярності квартир у таких будинках.

Локація. 95% хрущовок розташовані у районах, де вже давно немає вільної землі для будівництва нових ЖК. Тому багато покупців обирають між новобудовами у віддаленіших районах та старим житлом у центрі. У більшості оголошень про продаж квартир у хрущовках вказана близькість до метро. «Навіть якщо будинок старий, це додає до цінника 10−20%», — каже Володимир Копоть.

Розвинена інфраструктура. Зазвичай, у кроковій доступності від хрущовок у центрі Києва є дитсадки, школи, магазини, медустанови тощо.

Порівняно невисокі платіжки. Володимир Копоть підрахував: у хрущовці 45 квадратів людина віддає 1 500 грн за опалення та 400 грн за обслуговування будинку, а у новобудові з такою самою площею житла цінник уже інший — 2 500 та 1 000 грн відповідно.

Для людини, яка обирає між новобудовою та старим фондом, плюсом останнього є той факт, що будинок уже готовий, його точно не заморозять, плюс — є ремонт.

Ремонт — як «додана вартість». Як зазначає Володимир Копоть, нерідко ремонт у хрущовках є виправданням високої ціни. Наприклад, «за $90 тис. продається не квартира, а витвір мистецтва — дизайнерський ремонт, ванна в стилі „лофт“, кухня-студія». «Фокус» із ремонтом власники нерідко використовують, щоб надати старій квартирі «товарного вигляду» та дорожче її продати. Такий собі «квартирний маркетинг». «Насправді квартира може коштувати $50 тис., на ремонт витрачають $10 тис., і виставляють на продаж вже за $90 тис.», — говорить експерт.

Високий попит на оренду. Як зазначає екскерівник Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта, невеликі квартири у хрущовках у центральних районах столиці добре здаються в оренду.

Попит на них досить високий, як і цінник. 1−2 кімнатну квартиру з ремонтом на тому самому Печерську реально здавати за 20 тис. грн на місяць. Причому орендні ставки поступово зростають, що робить вкладення в нерухомість під здачу вигіднішими.

Строк окупності сьогодні становить приблизно 12 років. При цьому, за словами Луханіної, власники хрущовок у центрі можуть розраховувати, що ці об'єкти щонайменше не впадуть у ціні, а то й дорожчатимуть, тобто в перспективі їх можна вигідно перепродати.

«Наприклад, порівнюючи з довоєнними часами, цінник на житло в таких будинках просів максимум на 10−15%, а у 2024 році почав відновлюватися і фактично «відіграв» військову «знижку», — каже Луханіна.

Як приклад, вона наводить такий кейс із власної практики. «Ми ще до ковідного карантину купили для клієнта двокімнатну квартиру у хрущовці на Мечникова за $62 тис. Там зробили ремонт та почали здавати в оренду. А зараз таку квартиру можна продати вже за $80 тис.», — каже Луханіна.

Перспектива потрапити під програму реновації хрущовок та отримати просторіше нове житло чи гарну компенсацію. «Мінфін» уже писав про відповідний законопроєкт № 6483, який ухвалили в першому читанні ще у 2022 році. І, за словами голови профільного комітету BP Олени Шуляк, мали винести на друге читання ще минулого року.

Але потім строки посунули, хоча сам проєкт із порядку денного ніхто не знімав. Поки що проєкт виписаний так, що шанси власників хрущовок, які підуть під реновацію, отримати більше житлової площі, виглядають утопічно. Їм планують давати стільки ж квадратних метрів, скільки в них було в старому будинку, а не ті 13,65 квадратів на кожного мешканця, які передбачені Житловим кодексом.

Чи варто інвестувати у хрущовку

Рієлтори зазначають, що багато покупців придивляються до хрущовок із метою інвестицій. У центрі, де квартиру з ремонтом у старому фонді реально здавати за 20 тис. грн на місяць, це, на перший погляд, справді має сенс.

Втім, є нюанси. На думку Ірини Луханіної, вигідно вкладатися у хрущовки на короткі терміни.

«Наприклад, можна купити, здавати 2−3 роки, а потім перепродати за ці гроші або навіть трохи дорожче», — каже вона. А ось інвестувати у хрущовки з прицілом на віддаленішу перспективу Луханіна не радить.

«Все ж таки це старий фонд, який з кожним роком зношується дедалі більше. Незрозуміло, що із такими будинками буде далі. За ці ж гроші чи навіть дешевше реально купити житло у новобудові на околиці міста чи передмісті, та здавати в оренду його. Дохідність та окупність вийде приблизно такою ж самою», — зазначила Луханіна.

Юрій Піта каже, що зараз придбання квартири у хрущовці у центрі під здачу в оренду справді має сенс. Хоча окупність і не найоптимальніша — до 12 років. Але незрозуміло, що буде із цим сегментом у віддаленішій перспективі. Якщо все ж таки запустять програму реновації, то невідомо як «змінюватимуть» старі квартири на нові, адже в столиці фактично немає маневреного фонду, куди можна було б відселяти людей.

Володимир Копоть також не бачить особливого потенціалу у хрущовках. Він називає такі недоліки цього житла:

• Фізичне зношування. Будинки розраховані на експлуатацію протягом 50−70 років, і багато з них вже підходять до цього рубежу.
• Низька стеля (до 2,5 м).
• Погана шумоізоляція.
• Проблеми з переплануванням (несучі стіни не дозволяють робити перепланування — принаймні, законно).
• Слабка електропроводка. Базово вона розрахована на вузький перелік найнеобхідніших побутових приладів, а підключення бойлера чи теплої підлоги може влаштувати блекаут у всьому під'їзді.

Але, як випливає з прикладів експерта, досить вигідно викуповувати «убиті» хрущовки у хороших локаціях, робити там ремонти та перепродувати. На одному об'єкті можна підняти $20−30 тис.

Тобто експерти сходяться на думці, що інвестиції в хрущовки цікаві виключно на короткі терміни, і можуть бути доволі ризикованими — на триваліші.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки