Мінфін - Курси валют України

Встановити
8 лютого 2023, 7:30

Володимир Копоть: якщо правильно підійти до забудовника, можна отримати 5-7% дисконту

Що насправді відбувається на ринку нерухомості, де і за скільки зараз і після війни купувати квартиру, як об'єкт інвестицій, на що звертати увагу, аби не натрапити на недобросовісних продавців, і багато інших важливих питань «Мінфін» поставив юристу, СЕО та співзасновнику проєкту Monitor.Estate Володимиру Копотю.

Про вдалий момент входу у нерухомість

Наскільки вдалим є зараз момент для купівлі нерухомості?

Насамперед, треба визначитися, з якою метою ви купуєте квартиру — як інвестор чи для себе. Якщо ви хочете інвестувати у квадратні метри, щоб потім їх вигідніше продати або мати дохід від оренди, тоді, зрозуміло, треба купувати за найнижчою ціною і чекати, доки вона зросте.

Враховуючи реалії сьогодення, купувати нерухомість, як інвестицію, не поспішають. Тому що, по-перше, страшно, адже може прилетіти, куди завгодно. По-друге, ціна на новобудови зростає, попри падіння попиту на 80 і більше відсотків.

Якщо розглянути купівлю нерухомості для власного користування, то тут немає кращого і гіршого моменту. Кому потрібна квартира, її так чи інакше доведеться придбати. Є на це гроші зараз — купуєте, ні — чекаєте на кращі можливості. Власне, люди, які купують квартири для себе, — це саме ті 15−20% попиту, який є на сьогодні на ринку.

Тобто зараз не час купувати житло з інвестиційною метою, чи все ж таки є варіанти?

Варіанти завжди є. Тим, хто хоче придбати житло, як інвестицію, я б радив звернути увагу на нерухомість у найменш розвинених регіонах, наприклад, у Полтавській або Кіровоградській областях. Тобто там, де попит невисокий, але після перемоги зросте, зокрема, за рахунок ВПО, — відповідно, відбудеться стрибок за цінами і інвестиційною привабливістю.

Щодо прифронтових регіонів, як-от Сумська та Харківська області, важко спрогнозувати, як там розвиватиметься ситуація і чи будуть готові люди купувати там нерухомість.

Читайте також: +66% за «квадрат» у новій однушці Києва: як будівельники закрили рік

Про ціни

Незважаючи на низький попит, ціни на житло у новобудовах зростають, причому дуже хаотично. За квадратний метр в одних районах Києва забудовники можуть просити 45 тис. грн, а в інших — і понад 80 тис. грн. Яка реально ціна квадратного метра сьогодні? На що орієнтуватися покупцю?

Я б орієнтувався на ціну, яка була до війни. Якщо однокімнатна квартира у Києві коштувала в середньому близько $1 тис. за квадратний метр, то вона приблизно стільки і коштує.

Якщо говорити загалом про Україну, то зростання вартості квадратного метра у гривні відбулося в межах 40%, у доларах воно значно менше — буквально 5−7%. Тому я б закладав фінансову модель в межах $1−1,5 тис.

Але знову ж таки, вказана ціна в оголошеннях — це одна річ. Реальну ціну, за яку ти можеш купити, розумієш тоді, коли з тобою укладають договір.

Чому так?

Тому що багато дисконтів, різних «заманух». Зараз забудовники придумують безліч варіантів, аби залучити кошти клієнта, щоб покрити хоча б зарплату працівників.

Тоді розглянемо таку ситуацію: у клієнта є повністю вся сума для купівлі квартири у новобудові, на який дисконт він може розраховувати?

На 2−3% можна сміливо розраховувати. Якщо правильно комунікувати із забудовником, то можна отримати і всі 5−7%. Також багато що залежить від самої квартири: чим вона менша і ліквідніша, тим менший дисконт. На великі апартаменти вартістю в районі 200 тис. можна отримати більшу знижку.

Ракетні удари і проблеми зі світлом вплинули на розподіл цін, скажімо, залежно від поверху чи розміщення самого ЖК?

На ціни не вплинули, але на інтерес покупця — так. Клієнт, радше, обере квартиру в будинку, у якому або поблизу є укриття, а також можливість автономного енергопостачання.

Читайте також: Навіщо забудовники піднімають ціни, якщо квартири ніхто не бере

Про реальне будівництво

Що відбувається із самим будівництвом? Статистика про відновлення робіт на 80% будівельних майданчиків Києва є реальною?

Аналітика первинного ринку свідчить, що з лютого минулого року до сьогодні відкрилися і почали продавати близько 50% від усіх відділів продажу. Найбільша динаміка з відновлення будівництва, безумовно, у західних регіонах — Львів, Івано-Франківськ, Чернівці, частково Вінниця.

У Києві ситуація гірша. За моїми оцінками, близько 10% реально будують, інші лише імітують. Деякі взагалі не виходять на зв’язок, зокрема й ті, що мали доволі високий рівень довіри серед суспільства.

Наскільки загрозливою для ринку є ситуація вже зараз?

Серед тривожних новин — інформація про великі проблеми у Київміськбуду. Про те, що компанія набрала багато об'єктів і не встигає давати їм ради, йшлося давно. Плюс на КМБ покладено добудову об'єктів Укрбуду. Забудовник просто не витягує. Попри це, компанія підвищила ціни на квадратний метр за останній рік двічі, мотивуючи це різними об'єктивними та суб'єктивними чинниками. А системної роботи над вирішенням проблем ніхто не проводить.

Якщо Київміськбуд повторить долю Укрбуду, то це буде величезний удар по ринку, адже його частка на ринку столиці — близько 50%.

Читайте також: Ринок нерухомості України: де скуповуватимуть новобудови після війни

Про післявоєнні перспективи

Що чекає на ринок нерухомості після війни?

Все залежить від того, коли війна закінчиться. Якщо ми здобудемо перемогу до кінця 2023 року, як прогнозується, то ціна на нерухомість підвищуватиметься, кількість учасників збільшуватиметься, попит зростатиме.

У будівельній сфері ухвалено низку змін. Зокрема, затверджено нові вимоги щодо наявності укриттів. Їхнє спорудження обходиться недешево. На кого ляжуть ці витрати?

Хотілося б, щоб спорудження укриттів, бомбосховищ компенсувала держава, але навряд чи. Найімовірніше, ці витрати ляжуть на плечі покупця. Забудовники накинуть по $50 на квадратний метр, щоб компенсувати свої збитки.

Хоча перспективи будівництва ЖК із укриттями поки що не дуже близькі. У нас багато недобудованого фонду. Маю надію, що забудовники все ж таки виконають взяті на себе зобов’язання і все добудують. А тоді вже перейдуть до нових будинків, у нових локаціях, за новими підходами. Тому що переробити багатоповерховий будинок за новими стандартами, тим паче, якщо він вже на 30% і більше зведений, — складно, дорого і ніхто на це не піде.

Зараз забудовники переглядають свої майбутні проєкти і оцінюють, де б вони могли розростися. Але найближчі 1−2 роки ми добудовуватимемо те, що зараз розпочато.

Восени стартувала державна програма іпотечного кредитування «єОселя». Чи здатна вона збільшити попит на «первинку», і як це позначиться на цінах?

Дешеві гроші завжди сприяють зростанню попиту і цін. Покупці зможуть собі дозволити більші й кращі квартири, у забудовників, відповідно, з’явиться фінансовий ресурс для будівництва.

Саме собою кредитування на ціну квадратного метра не вплине. Але якщо буде велика кількість тих, хто зможе скористатися програмою і придбати житло, це справді може дати поштовх ринку, пришвидшити його розвиток, відновлення і зростання цін.

Бачитимемо, скільки людей матимуть змогу скористатися програмою «єОселя». Адже ціни вже високі. Візьмемо квартиру, наприклад, за $50 тис. Первинний внесок — 20% — треба заплатити зі своїх коштів. $10 тис. — це немалі кошти, які в тебе мають бути і ти їх готовий віддати. А після цього треба ще кожного місяця платити тіло кредиту плюс 3% зверху.

Сподіваюся, платоспроможність населення покращуватиметься, програму розширять на більше категорій людей і нею зможуть скористатися ті, хто дійсно потребує покращення житлових умов.

Багато українців зараз у вимушеній еміграції. Дехто залишиться там назавжди, але частина приїде до України. Як може вплинути на ринок новобудов повернення українських біженців?

Не думаю, що суттєво. Поясню, чому. По-перше, повернуться не всі: хтось облаштувався вже і вирішить, що краще там залишитися. По-друге, якщо це люди з територій, які були чи є зараз під тимчасовою окупацією, то їм, можливо, і немає куди повертатися, принаймні, до того часу, доки їхні міста, будинки не будуть повністю відбудовані.

Кращі справи у тих, хто виїхав із Києва, Львова. Вони, можливо, справді вирішать інвестувати в нерухомість.

Люди, які зараз за кордоном, отримують соцвиплати, навіть доволі високі — у 800−1000 євро, або влаштувалися на роботу, навряд чи зможуть відкласти стільки, щоб в Україні купити житло. Також люди, які виїхали і живуть за кордоном на свій пасивний дохід, вже все купили в Україні і у них немає потреби у житлі.

Читайте також: Чи зможе держава профінансувати понад 12 000 квартир в іпотеку на рік

Про безпечні покупки і продажі

І все ж таки, що робити з нерухомістю у 2023 році: купувати чи продавати? І якщо купувати нерухомість під час війни, то чому віддати перевагу — первинці чи вторинці?

У питанні «чи купувати?» треба відштовхуватися від мети. Якщо для себе — то саме собою питання не зовсім доречне, вам все одно потрібне житло, і якщо є гроші, то треба купувати.

Якщо як інвестор, то варто розглянути прифронтові регіони. Там низький чек входу, а в перспективі можна вийти з гарними відсотками, навіть у валюті.

Вдаліший варіант на сьогодні — «вторинка». Тут менше ризиків і ви купуєте вже готовий об'єкт, в який можете негайно в'їжджати чи заселяти квартирантів.

Купівля квартири на первинному ринку, а ще й у недобудованому будинку, — великі ризики, що об'єкт буде недобудований або не введений в експлуатацію.

Щодо того, чи продавати — тут теж все залежить від ситуації. Якщо вам потрібні гроші терміново, щоб виїхати за кордон, чи на лікування, чи на якусь велику покупку, то, безумовно, ви продаватимете, щоб отримати кошти.

Якщо ви продаєте як інвестор і вам не горить, то радив би почекати. За 1−1,5 роки ми побачимо, куди дує вітер війни і зрозуміємо, що робити з нашими «квадратами». А враховуючи аналітику з динаміки цін, то вони й надалі зростатимуть. Це означає, що можна буде вигідніше продати своє майно.

Ринок нерухомості в Україні завжди супроводжувався ризиками, а у часи війни й поготів. На що варто звертати увагу покупця, щоб максимально себе убезпечити?

Якщо ми говоримо про вторинний ринок нерухомості, то треба дивитися, як набувалося право власності на об'єкт, який вас цікавить: він був придбаний, подарований, чи успадкований. Таку перевірку варто зробити, щоб не нарватися на судовий позов від третьої сторони. Також треба перевірити продавця, щоб це була не підставна людина, а дійсно власник квартири.

Щодо первинки, я б рекомендував дивитися, чи є всі документи: дозволи на будівельні роботи, право на забудову конкретної ділянки тощо. Обов’язково варто переконатися у схемі фінансування будівництва — чи відповідає воно чинному законодавству, чи немає судових процесів щодо забудовника чи певної ділянки. Вивчіть реноме забудовника, історію уже зведених об'єктів і виконання ним своїх зобов’язань перед інвесторами. Якщо він обіцяв здати об'єкт у 2021 році і цього не зробив навіть у 2022, це має бути червоним світлом, що краще пошукати іншого девелопера.

Автор:
Ірина Рибніцька
Журналіст Ірина Рибніцька
Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки

Коментарі - 29

+
+48
TattiReuven
TattiReuven
8 лютого 2023, 7:54
#
Инвестиции в Кировоградской обл. Вы серьезно? Самая бедная область Украины. Все бегут. Что там делать? Где работать?
Насчёт новостроек на Западной. Интересно там соблюдены требования типа рядом убежище, нет панорамных окон, две стены и прочее. И как насчёт работы?
Западную бы рассмотрели, но…много вопросов
+
+156
Abramon
Abramon
8 лютого 2023, 8:37
#
Про наявність роботи ніхто не згадує, а це фактор номер 1. Ні в центральній Україні ні на Заході роботи не було, особливо до повномасштабної війни, а їдуть туди де є робота, а потім при можливості купують нерухомість чи оформляють іпотеку все «ліріка».
+
+73
Володимир Копоть
Володимир Копоть
8 лютого 2023, 9:21
#
Про західні області говорили. Там ціна зараз надмірно висока. Тому як інвестиції туди я б не розгдядав. Після перемоги ціна частково піде вниз. Щодо Інших областей, врахуйте, будь ласка, що інвестування в нерухомість: це не купи-продай. А довготривалий процес на 10 років ±
+
+39
Abramon
Abramon
8 лютого 2023, 10:23
#
Погоджуюсь з Вами, що інвестувати в західні області вже пізно, але все може бути, Київ теж переоцінений, ціни перегріті за рахунок «інвесторів» (перекупів), іпотеки, яка більш-менш працювала та наявністю роботи. Також в Києві розпочато та перебувають на різних стадіях будівництва безліч ЖК, які хоча б за 5−7 років добудували, я не говорю за об'єкти де з «інвєсторів» зібрані кошти, а на місці майбутнього будинку навіть котлован не рився і це забудовники першого рівня, а не якийсь там «Іван-буд».
+
+24
laa1999
laa1999
8 лютого 2023, 15:59
#
А что на Западе январь 23 к январю 22 -выросли продажи? Вы о чем, какие инвестиции поздно? Вообще, какие инвестиции в страительство?
+
0
TattiReuven
TattiReuven
13 лютого 2023, 14:33
#
Вы про инвестиции, а я для жизни. В центре стрёмно. А на Западе спокойней, но с работой непонятно
+
+15
Володимир Копоть
Володимир Копоть
8 лютого 2023, 9:18
#
Володієте іншою аналітикою чи даними?
+
0
youknow
youknow
8 лютого 2023, 8:46
#
«якщо правильно підійти до забудовника»)) — виходить що закони та правила для цієї сфери не працюють, потрібно просто знати як правильно та до кого підійти.
+
0
Володимир Копоть
Володимир Копоть
8 лютого 2023, 9:18
#
Не зовсім. Дочитайте до кінця, а не висмикуйте з контексту
+
+25
AleksandrBank
AleksandrBank
8 лютого 2023, 9:50
#
«На 2−3% можна сміливо розраховувати. Якщо правильно комунікувати із забудовником, то можна отримати і всі 5−7%. Також багато що залежить від самої квартири: чим вона менша і ліквідніша, тим менший дисконт. На великі апартаменти вартістю в районі 200 тис. можна отримати більшу знижку.» — дам пораду, йдеде не до забудовника, а до інвестора чи на вторинному ринку і можна отримати знижку 10−20%, чи навіть 25%+ - кому терпець і ціна завищена досить на ці об'єкти.
+
+15
mega5
mega5
8 лютого 2023, 10:03
#
Якщо це якийсь непотріб, то ви праві, а якщо об'єкт вартий уваги через вдале планування, видові характеристики, наявність тераси, то у перекупів доларові ціни навіть вищі за довоєнні.
+
+15
mega5
mega5
8 лютого 2023, 9:56
#
Якщо не зовсім коректно назвати забудовників у столиці, які імітують будівництво на своїх майданчиках, а це була б важлива інформація для покупців, то хто увійшов у 10%, які дійсно будують?
+
+24
zig4free
zig4free
8 лютого 2023, 10:19
#
Сейчас только 1 вариант имеет смысл рассматривать, покупать с мыслью — покупать то, что не страшно будет потерять…
+
+67
олег иванов
олег иванов
8 лютого 2023, 10:35
#
Ну такое…, работаю в отделе продаж застройщика и ранее работал в других ОП. И скажу вам , что написанное вами — не имеет ничего общего с реальностью)) . Просто сделали кликабельное оглавление).
Какие 5−7% дисконта, а то и больше?)). Разве что акции или псевдоакции. Если праздники,то часто делают псевдоакции — подняв цену,а потом перечеркнули эту цену и якобы спустили вниз . А если реально нужны деньги ,то действительно могут сделать акцию при 100% оплате — 2−4%. НО…инфа с вашей статьи тут не пригодится вообще. Потому как акция для ВСЕХ, она или есть, или ее нету. И от вашего «подхода к застройщику» или от «правильного разговора «ничего не будет зависеть.
Информация вашей статьи подходит скорее для оптовых покупателей, если вы готовы купить весь этаж, а из-за одной квартиры с вами руководство даже разговаривать не будет. Это все равно , что вы в Новусе начнете торговаться :)
+
+25
Володимир Копоть
Володимир Копоть
8 лютого 2023, 10:41
#
Ну, власне, говоримо на досвіді наших клієнтів. А ви зараз пробували продати квартиру в новобудові?
+
+156
Олександр Олександрович
Олександр Олександрович
8 лютого 2023, 11:01
#
Для меня єто магия какая-то) Война, летают ракеты, страна живет фактически за внешние финансирования. Со светом проблемы, с перспективами проблемы, везде проблемы. Но цены у застройщиков растут. Не, ну серьезно?)
+
0
sza
sza
8 лютого 2023, 11:23
#
Так цены в гривне на работы и материалы растут. себестоимость строительства растёт
по вашему частный дом в гривне стоит сейчас построить дешевле чем год назад ?
+
+98
Олександр Олександрович
Олександр Олександрович
8 лютого 2023, 11:33
#
За гривну и курс — понятно, но растет и в долларах. Я вообще не специалист, потому только со своей колокольни могу судить. Но мне все это кажется очень странным. Летом, были мысли купить дом, именно дом под Киевом. Сьездили на несколько обьектов. Там такие дома, что забор и крышу пальцами согнуть можно, все остальное такое же и хотят за это 120к долларов) Я на 90% уверен что себестоимость тех сараев, тысяч 40 … а хотят 120.
Несколько месяцев назад, думал прикупить недорогую какую-то однушку, в ЖК, сдача которого будет ближайшее время. Точно не помню название, но ситуация примерно такая — идут ли в реале работы по завершению, реально ли вообще завершат строительство. Вообще ничего не понятно, гарантий никаких нет. Ради интереса зашел на OLX посмотреть квартиры там, так сливают и на 30% дешевле)

Ничего не понятно, короче, потому ну его нафиг, мутно все.
Моя не понимать как в баксах может все дорожать, когда спрос упал.
Потому я сижу и жду, когда цены реально рухнут и дом можно будет купить за пол цены) Возможно мечты, а возможно и нет)
+
+3
Abramon
Abramon
8 лютого 2023, 13:46
#
Можливо коли все скуплене, як інвестиційне житло з ціллю заробити 15−30% в дол. на перепродажі, але поки цей атракціон прикрився, а продавати, як мінімум, по купленій ціні «інвєстор» не хоче, оскільки апетити залишились «довоєнні».
+
0
sza
sza
9 лютого 2023, 13:22
#
Строить с войной стало значительно дороже. металла отечественного меньше — он стал дороже, всё что для стройки и ремонта везли морем — теперь едет через европу фурами что также удорожает материалы, объёмы упали — тоже дороже, горючка подорожала — услуги любой техники дороже. электричество дорожает и с перебоями, гдето на дизелях.
из чисто отечественного остался песок, газоблок, цемент, дерево, оплата рабочих.

дешевле купить тот же дом у того кто построит его в последние пару лет для себя и хочет выйти, чем у инвестора, который готов еще 3−5 лет подождать восстановления рынка.

в начале активных военных действий еще была часть спроса от мигрирующих с востока и юга людей с деньгами. теперь же кто хотел и имел средства — в своей массе уже купили недвигу.
+
+33
Abramon
Abramon
8 лютого 2023, 13:52
#
Як будуть забудовники виходити з ситуації, коли гроші зібрані з «інвєсторів» у 2020, а роботи навіть підготовчі не ведуться?
«себестоимость строительства растёт по вашему частный дом в гривне стоит сейчас построить дешевле чем год назад?» Для початку нехай БК зменшать свої апетити на прибуток та знижують «відкатні» затрати в кошторисах оскільки фігурують цифри мінімум 5−10% вартості м. кв.
+
+15
vietcong1965
vietcong1965
12 лютого 2023, 9:23
#
Как будут строить? Да не будут строить…Нужно прямо смотреть реальности в глаза,а не выдумывать чудесные истории. В течении полугода достроят и введут дома готовые на 80−90%,а остальные будут заморожены не понятно на сколько лет. Застройщики свои деньги вкладывать не будут,поймите это! И продаж нет — все, круг замкнулся. Почему никто не говорит о тех компаниях,что не строят свои комплексы уже год? Это уже можно сказать банкротство,но оно еще официально не оформлено. Другие конторы строят только часть своих комплексов,а остальные дома на паузе и чем это закончится непонятно.
P. S. Особенно веселят рассказы про инвесторов,которые «ждут восстановления цен через 3−5 лет» Посмотрите вокруг — как все поменялось за год,а вы строите радужные планы на 3−5 лет,которые абсолютно ничем не подкреплены.
+
+44
laa1999
laa1999
8 лютого 2023, 15:56
#
Причем здесь себестоимость? Ничего не продается, цены растут для тех, кто взял в рассрочку и их наказывают. Особенно, плохо, тем ,у кого еше строительство не закончилось (и не закончится уже) — их ,вообще, душат, никто и не собирается достраивать, о у забудовника есть надежда, что клиент сам откажится от оплат и попадет на штрафы и забудовник умоет руки. Январь уже там 10 разовое падение продаж…
+
+135
manson
manson
8 лютого 2023, 11:09
#
Ну уж очень оптимистично. Война идёт и это факт номер один. Инвесторы или просто люди с деньгами покидают плавно волнами страну — это факт номер два. Доходы тех, кто остались кушает инфляция и война — факт. Вторичка побеждает — тоже факт. При хорошем варианте окончания войны — ещё минимум 3−5 лет упадка экономики — исторический факт. Банкротство многих будет — факт. Мой прогноз — первичка в большей массе рухнет, за исключением региональных моментов. Гос программа не способна сильно что-то изменить. Даже после победы — массовая безработица, криминал и дальнейшая иммиграция успешных. Продавать и рисовать цены и собственно строить будет некому.
+
+10
zig4free
zig4free
8 лютого 2023, 13:54
#
Именно вторичка и с хорошим дисконтом, сейчас как говориться «хоть *** жуй».
+
+47
niko 555
niko 555
8 лютого 2023, 14:48
#
Крім цін, які повернулися на довоєнний рівень є ще один цікавий нюанс. Суджу звичайно лише по тим забудовам які недалеко від мого місцепроживання (Київська область), але дуже схоже що будівельні роботи не ведуться майже ніде. Навіть в тих новобудовах, які обіцяли здавати в експуатацію на початку 2022 року. Проте продажі відновили майже всі забудовники. Звідси питання: а хтось взагалі купує житло на первинному ринку? Бо така інвестиція якщо і дасть прибуток, то точно не в найближчій перспективі.
+
+44
Олександр Олександрович
Олександр Олександрович
8 лютого 2023, 15:08
#
Мне это все больше начинает схему напоминать.
Продали раз в 20−22 годах. Сейчас пару человек в продажи наняли, пару работяг на стройку, вид бурный сделали и давай пробовать еще разок продать, а потом быстренько куда-то тікать.
+
0
vietcong1965
vietcong1965
12 лютого 2023, 9:33
#
Уже не строят даже те компании,кто еще с июня по октябрь более-менее строили. Так что цены можно рисовать любые — покупать все равно не будут. А этот ценовой удар примут рассрочники, так как у многих месячная оплата подвязывается к текущей цене за метр. Вот такая «лояльность» к покупателю)
+
0
Alik2021
Alik2021
12 лютого 2023, 11:02
#
Никто не покупает и в то же время цены растут) для кого! ну и самое главное — когда произойдет обвал цен на недвижимость!
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися