Чотири ризики, які потрібно врахувати, інвестуючи в новобудови

1. Ризики, пов’язані з забудовником

Один із найвідповідальніших кроків для інвестора — вибір забудовника, в якого буде придбане житло. Якщо цей вибір виявиться помилковим, існує загроза натрапити на низку неприємностей.

За період повномасштабної війни тільки у Києві 22 житлових комплекси, в складі яких понад сотня будинків різного ступеня готовності, заморожено. Є декілька інших компаній, темпи роботи яких викликають сумніви та питання інвесторів.

При виборі компанії-забудовника самостійно оцінити її діяльність, на перший погляд, складно, але все ж таки можливо. В «Інтергал-Буд» зауважують, що почати варто з вивчення відкритих джерел — публікацій в медіа, реєстру судових рішень. У ЗМІ також часто публікують рейтинги девелоперів, які складають на основі тих чи інших даних. Це може бути обсяг поточного будівництва, обсяг завершених проєктів за певний період або інші дані, які дають уявлення не лише про поточний стан девелопера, а й про його позицію на ринку щодо конкурентів.

«Так, наприклад, медіа Forbes Ukraine нещодавно опублікувало рейтинг забудовників, які здали найбільше квартир із початку 2023 року. „Інтергал-Буд“ посіла у цьому рейтингу перше місце. Про що це свідчить? Насамперед про те, що компанія підтримує активну динаміку робіт на своїх майданчиках, та навіть за значних обсягів одночасного будівництва забезпечує своєчасну здачу об'єктів», — говорить Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд».

Самостійно на шляху до вибору забудовника можна зробити наступне:

• Оцінити репутацію компанії серед партнерів, клієнтів та постачальників. Відгуки про несвоєчасні розрахунки, затримки здачі об'єктів або проблеми з поставками можуть свідчити про фінансову нестійкість.
• Вивчити новини, судові справи, реєстри та податкові борги. Наявність судових процесів чи великого податкового боргу — серйозні сигнали.
• Дослідити склад менеджменту компанії, їхній досвід і репутацію. Команда з нестабільною репутацією або часта зміна керівництва можуть вказувати на кризу управління.
• Оцінити стратегічний план компанії: чи є інноваційні проєкти, як планується розвиток і диверсифікація. Компанії, які не мають чіткої стратегії розвитку, зазвичай є менш стійкими до ризиків.
• Перевірити, чи є у девелопера акредитовані до участі в «єОселя» незавершені об'єкти. Акредитацію здійснює банк. І його мета полягає в тому, щоб впевнитись у спроможності компанії завершити розпочате будівництво. Квартира, на яку надається позика, є заставним майном, тож банки прискіпливо перевіряють всю інформацію з метою уникнути власних ризиків.

Обираючи надійного забудовника, інвестор позбавляє себе таких ризиків, як замороження будівництва або зміна строків здачі об'єкта.

«Сьогодні часто зустрічається практика затягування строків і дезінформація інвесторів: термін будівництва подовжують кожні три місяці ще на три місяці. Тому важливо заздалегідь об'єктивно оцінити ситуацію, порівнюючи різні об'єкти з аналогічними строками введення в експлуатацію», — радить Анна Анісімова.

2. Ризик придбання неліквідної нерухомості

Ще одна потенційна загроза для інвесторів — натрапити на неліквідну нерухомість. Її важче продати чи здати в оренду. А ключовим важелем впливу на покупця виступатиме ціна, тобто конкурувати такий об'єкт може лише на рівні низької вартості.

Щоб зрозуміти, що об'єкт нерухомості ліквідний, він повинен відповідати певним ключовим характеристикам, таким як локація, площа, технологія будівництва, інфраструктура та відповідність критеріям безпеки, сформованим воєнними реаліями.

«Умовно найліквідніший об'єкт зараз — це дво- або трикімнатна квартира з ремонтом, в новому, монолітно-каркасному ЖК квартального типу забудови, з власною територією та багатим інфраструктурним наповненням, комплекс має укриття та розташований поруч зі станцією метро та рекреаційною зоною», — зауважують в «Інтергал-Буд».

3. Ризик недотримання будівельних норм

Важливо, щоб забудовник якісно виконував усі етапи будівництва, аби на виході інвестор не зіткнувся з труднощами. Адже недотримання будівельних норм забудовником часто призводять до низки проблем, основні з яких:

Відмова у введенні в експлуатацію. Державні органи мають на це право, якщо об'єкт зведено з порушенням будівельних норм.

Проблеми з документами та правом власності. Недотримання норм може стати причиною затримок або неможливості оформлення права власності на нерухомість. Це може обернутися для інвестора правовими спорами і додатковими витратами на юристів.

Небезпека для життя та здоров’я мешканців. Вона може виникнути через недоліки в конструкції, проблеми із системами опалення, вентиляції, протипожежного захисту. Ця загроза є важливішою навіть за матеріальні втрати.

Зниження ринкової вартості. Нерухомість, зведена з порушенням норм, стає менш привабливою для потенційних покупців та інвесторів, а отже, втрачає в ціні. Це ускладнює її продаж або здачу в оренду, й знижує прибутковість інвестицій.

Інвестор може самостійно мінімізувати ризик недотримання будівельних норм шляхом:

• перевірки репутації забудовника та досвіду попередніх проєктів.
• відвідання вже зведених будинків.
• огляду дозвільних документів та ліцензій забудовника.
• надання переваги об'єктам, де можливо проводити регулярні перевірки відповідності будівництва нормативам.
• перегляду фото- та відеозвітів, доєднавшись до групи інвесторів у чатах.

4. Воєнні ризики

Повномасштабна війна внесла корективи в усі сфери діяльності, включаючи нерухомість. Сьогодні найбільший ризик для об'єктів первинної нерухомості — фізичне пошкодження будинків через військові дії чи обстріли. Це актуально як у регіонах, наближених до лінії фронту, так і у віддаленіших. Наприклад, у Києві об'єкти нерухомості зазнають пошкоджень внаслідок ворожих дій.

«На сьогодні відшкодування втрат, пов'язаних із руйнуванням готових житлових об'єктів у власності, здійснює держава, зокрема, через програму „єВідновлення“. Також існують страхові програми, що покривають такі ризики. Щодо об'єктів на етапі зведення, відповідальність за відновлення беруть на себе забудовники. Тобто, якщо трапилося влучання, — усе це відновлюється коштом забудовника. Наприклад, наші об'єкти зазнали декількох влучань, і ми власними силами відновили вікна та фасади», — пояснює Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії.

Також серед ризиків, пов’язаних із війною, є загроза можливої тимчасової окупації території, на якій розташована нерухомість, або ж знецінення майна у зонах підвищеної небезпеки.

Самостійно запобігти більшості цих ризиків інвестори не можуть навіть за найсильнішого бажання. Водночас забудовники в Україні сьогодні активно адаптують свої підходи до будівництва житла, намагаючись мінімізувати загрози для нових об'єктів та забезпечити безпеку майбутніх мешканців. Серед основних заходів, які вони вживають для цього:

• Облаштування укриттів та сховищ.
• Вибір безпечніших локацій.
• Застосування сучасних матеріалів і технологій для підвищення стійкості будівель до потенційних пошкоджень (забудовники використовують армовані бетонні конструкції, ударостійкі матеріали та сучасні системи вікон і дверей, що мають підвищену стійкість до вибухових хвиль).
• Розробка безпечної інфраструктури житлових комплексів (дитячі майданчики, парковки та інші зони відпочинку все частіше розміщують на внутрішній території комплексів, захищаючи їх від відкритих зон і потенційних загроз).
• Підвищена увага до планування будівель за новими стандартами, які передбачають укриття у легкодоступних місцях для всіх мешканців, швидкі виходи, відсутність «глухих» зон. Також плануються додаткові проходи та аварійні виходи.

Наприклад, «Інтергал-Буд» вже облаштовує безпечні приміщення для мешканців своїх будинків, в яких можна перебувати під час повітряних тривог. А ще в одному з проєктів компанії у деяких будинках пропонують персональні укриття, які розташовуються під помешканнями на першому поверсі. Потрапити у таке приміщення власник може як із квартири, так і з цокольного поверху будинку.

Замість висновку

Як бачимо, більшість ризиків, пов’язаних із придбанням нерухомості, можна мінімізувати або й зовсім уникнути, обравши надійного забудовника. Найкраще — якщо це буде компанія, що активно працювала до лютого 2022 року та швидко поновила роботи вже під час повномасштабного вторгнення. При цьому показова динаміка на будівельних майданчиках девелопера має бути підкріплена реальними результатами — сертифікатами про завершення будівництва.

Водночас шукати найдешевші пропозиції не варто. Особливо в сегменті комфорт-класу, який зараз має найбільший попит. Такі пропозиції варто вивчати прискіпливіше. Натомість у класах бізнес та преміум, де угод не настільки багато, можна натрапити на цікаві акційні пропозиції та програми розтермінування.

Основна гарантія безпеки угоди — правильний вибір компанії-забудовника. «Великі системні девелопери мають достатньо ресурсу та досвіду роботи в кризових для ринку ситуаціях. Це допомагає їм виконувати взяті на себе зобов'язання вчасно та в повному обсязі», — резюмує Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд».