З нового року стартує другий етап земельної реформи — ринок землі відкриється для юросіб, а громадяни зможуть купувати значно більше сільгоспугідь в «одні руки». Як це вплине на ціну землі та на що зважати інвесторам, аби отримати максимальний профіт від вкладень у гектари, розповіли експерти земельного ринку під час конференції «Жити на відсотки».
22 листопада 2023, 16:33
Поріг входу з інвестиціями в землю $4,5 тис: яку дохідність принесе таке вкладення
Особливості інвестування в землю
Експерти переконані, що сьогодні унікальна ситуація з українськими землями: інвестор може вкласти $4,5 тис. — саме такий мінімальний поріг входу є доцільним, із погляду дохідності, а на виході вже через декілька років отримати в рази більше.
«Дохідність від інвестицій в землю поділяється на дві складові. Перша — це орендний платіж, який отримує інвестор безпосередньо від орендаря. Він становить від 6% на вкладений капітал після сплати податків. І друга — це те, що зможе отримати інвестор після виходу з активу. За 4−5 років це може бути х2, а то й х3 до ціни», — проінформував комерційний директор «Твоє коло» Єгор Лісничий.
Комерційний директор «Твоє коло» Єгор Лісничий
Але підібрати якісний актив інвестору, який не дотичний до ринку, самому складно. Адже тут треба враховувати десятки показників — і якість грунтів, і особливості ділянки, з погляду використання, і різного роду юридичні аспекти тощо. Оптимальне рішення — довірити підбір та управління активом фахівцям.
«Ми можемо сформувати портфель під будь-який запит інвестора, з урахуванням суми, яку він має намір вкласти. У нас є інвестори, які будують свою інвестиційну стратегію, концентруючись в одному районі, або під одним орендарем, але в різних районах.
Дехто виявляє бажання максимально диверсифікуватись, купуючи ділянки в різних областях. Інші приймають максимальні ризики, але з максимальним потенціалом зростання вартості землі, тобто купують близько до лінії фронту, скажімо, на Чернігівщині, Сумщині. Там попит теж є, але він не такий, як у Вінниці чи Хмельницькому, а тому не дає можливості розганяти так швидко ціни. Втім, після перемоги ціна наверстає своє і профіт буде максимальним", — наголосив комерційний директор «Твоє коло».
Ще один плюс співпраці з управляючою компанією в тому, що більшість ризиків вона бере на себе, зокрема, із забезпечення дохідності від оренди і навіть частково — з капіталізації.
«Інвестор може розраховувати на гарантовану 8-відсоткову капіталізацію. Тому, якщо щось трапиться з дохідністю, наша компанія у перших три роки забезпечить ці виплати. Якщо мовою цифр, це виглядатиме так: 7% чистими ми забезпечуємо пасивну дохідність, тобто 7% * 3 роки — це вже 21% прибутку. Якщо додати гарантовану капіталізацію у 8%, маємо 8% * 3 роки — ще плюс 24%. Складіть ці цифри: 45% — це дохідність за три роки для інвестора за найпесимістичнішим сценарієм», — пояснив співзасновник сервісу земельних інвестицій Zeminvest Олександр Чорний.
Читайте також: З нового року с/г землі зможуть купувати українські компанії: як це вплине на ціни
Що змінять нові правила
Ринок землі в Україні відкрився 1 липня 2021 року, але досі право купувати землю мають лише фізичні особи, при цьому — не більше 100 га в «одні руки». З 1 січня 2024 року ці правила зміняться: до потенційних покупців приєднаються також юридичні особи, а розмір дозволеної до володіння ділянки збільшиться до 10 тис. га.
Очікується, що з новими правилами ринок пожвавиться. Проте, на думку експертів, це станеться не відразу. Адже два роки війни достатньо вдарили по аграрному сектору.
«Фінансовий стан аграріїв суттєво погіршився, а примноження земельного банку потребує великих капіталовкладень. Тому я маю певні сумніви, що після 1 січня юрособи кинуться купувати землю. До того ж, багато хто з них почав інакше дивитися на необхідність придбання земельних ділянок. Так, якщо пропозиція цікава і вигідна, вони готові викуповувати, якщо ні — продовжують працювати на оренді», — зауважує співзасновник сервісу земельних інвестицій Zeminvest Олександр Чорний.
Співзасновник сервісу земельних інвестицій Zeminvest Олександр Чорний.
Він не вважає, що варто розраховувати на ажіотажний попит на землю, принаймні, найближчий рік. Але ціна гектара зростатиме у будь-якому випадку, і рано чи пізно дожене той графік, який прогнозували аналітики, з огляду на досвід сусідніх країн.
Комерційний директор компанії «Твоє коло» Єгор Лісничий вважає: якби не війна, українська земля вже могла б зрости на 50% у ціні. Але й зростання на 20% в умовах війни, згідно даних Мінагрополітики, — теж дуже непоганий показник і багато про що говорить.
«У різних регіонах ціна зростала нерівномірно, найбільші темпи показали центр та захід. Але навіть у близьких до лінії бойових дій регіонах теж не було просідання. Наприклад, у Чернігівській, Сумській областях, якщо раніше інвестори заходили, наприклад, по $2 500, то зараз ділянка може коштувати там $2 550−2 560. Тобто суттєвого зростання немає, але інвестори точно не втратили», — наголосив Єгор Лісничий.
Якщо ви пропустили конференцію «Жити на відсотки», записи доповідей можна придбати за посиланням: https://www.zhyty-na-vidsotky.com.ua/
Автор:
Коментарі - 14