Методика рейтингу забудовників Києва 2024

🔍 Перший етап

«Мінфін» збирає офіційну інформацію про нові об'єкти житлової нерухомості, побудовані та здані в експлуатацію за звітний період.

Фактом, що підтверджує введення житлового будинку в експлуатацію, є отримання замовником будівництва сертифіката або декларації про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів. Орган, що видає дані документи, — Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ).

Інформацію про видачу сертифіката ми беремо з бази даних Порталу єдиної державної електронної системи у сфері будівництва — Реєстру документів ЄДЕССБ.

Сертифікат або декларацію про готовність кожного об'єкта відтепер зможуть переглянути й інвестори, перейшовши за посиланням.

👌 Етап другий: перевірка учасників

У дозвільній документації не вказуються комерційні назви житлових об'єктів (тільки адреса), а в сертифікатах відсутні дані про всіх учасників будівельного процесу — забудовників, інвесторів, девелоперів. Тому, після збору первинної інформації про замовників та підрядників, редакція ідентифікує кожну компанію-забудовника за адресою об'єкта. Інформацію беремо з відкритих джерел: пошуковиків, спеціалізованих порталів про нерухомість, офіційних сайтів забудовників. Також, завдяки співпраці з експертом із відкритих даних Олександром Гоу, засновником компанії CityScale, «Мінфіну» вдалося отримати максимально повні та коректні дані.

На відміну від банківського ринку, де всі кредитно-фінансові установи на вимогу регулятора розкрили інформацію про кінцевих бенефіціарів, навіть найбільші забудовники, як і раніше, приховують реальних власників бізнесу. Часто компанія-забудовник, яка володіє сертифікатом, навіть не згадується в цьому документі.

«Мінфін» вирішив максимально заповнити прогалини в інформації про житлові об'єкти. Починаючи з рейтингу за І півріччя 2021 року, окрім даних про забудовника, ми додали також відомості про замовника будівництва для кожного житлового комплексу. Це важливо. Адже зони відповідальності у замовника і забудовника різні, і покупцю варто розуміти, з ким і які питання, за потреби, доведеться вирішувати.

Якщо у представників забудовників є інформація про зданий будинок, що не врахований в рейтингу, вони можуть відправити сертифікат/декларацію на пошту realty@minfin.com.ua.

🥇 Третій етап: ранжування компаній

На основі зібраної інформації формується підсумковий рейтинг. У ньому вище місце займає учасник, який за звітний період здав найбільшу кількість квадратних метрів.

Якщо у декількох забудовників в активі однакова кількість квадратних метрів, підключається ще один показник — кількість зданих в експлуатацію квартир.

Якщо й ці показники збігатимуться у декількох компаній, то вище місце посідає той забудовник, який отримав більше сертифікатів про введення в експлуатацію будинків.

До рейтингу включаються всі об'єкти, введені в експлуатацію за звітний період, — від малоповерхових будинків (3 і більше поверхів) до висотних житлових комплексів.

Обов’язковою умовою є наявність дозвільних документів: сертифіката чи декларації про введення в експлуатацію. Якщо його немає, будинок при складанні рейтингу не враховувався. Компанії, які не надали додаткову інформацію для рейтингової таблиці, відображаються в кінці рейтингу з позначкою «немає даних».

Все більше з'являється житлових комплексів, які будують у партнерстві, та девелоперами виступають декілька компаній. У такому випадку, редакція звертається із запитом про те, хто з них основний. Якщо вони не надають цю інформацію, редакція самостійно визначає основного забудовника на підставі відкритих джерел. У рейтингу загальна площа і кількість квартир враховуються саме основному забудовнику, але ми завжди вказуємо тих забудовників, які виступають партнерами у будівництві.

Буває і так, що в одному проєкті беруть участь 3 забудовники, тому ми вказуємо всіх у рейтинговій таблиці.

У відповідь на запит редакції компанії можуть вказати, як основних, двох або більше забудовників. У такому випадку, загальна площа і кількість квартир розділяються між ними в частках, згідно з участю компаній в проєкті. Якщо дану інформацію не вдається знайти, то вказуємо всі компанії, які брали участь в будівництві без розділення часток.

Ще один нюанс: будинок фізично може бути один, але на декілька черг. При цьому кожна з них може отримати окремий сертифікат, навіть якщо будівництво цілого будинку ще не завершено. Коли будинок повністю побудують і здадуть, то на нього буде декілька сертифікатів. А буває і навпаки, коли забудовник здає два або більше будинки та отримує тільки один сертифікат на них. Тоді в графі «Отримані сертифікати» у нього буде показана менша кількість сертифікатів, ніж введених будинків.

Як і минулого року, ми зіткнулися з невідповідністю даних у сертифікатах, опублікованих на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, та відсканованими документами, розміщеними у відповідальних забудовників на їх сайтах. Тому редакція «Мінфіну» самостійно визначала, які саме будинки реально побудовані та брала дані щодо квадратних метрів та загальної площі квартир тільки за готовими до заселення будинками.

Ми не враховували сертифікати, отримані забудовниками на парковки, трансформаторні підстанції, громадські будинки, дитячі садочки тощо, що не належать до площі квартир у будинку. Також ми не включили до рейтингу апарт-комплекси та клубні будинки. Проте цього року ми взяли до рейтингу ЖК, які вказані в документах, як реконструкція, бо в індивідуальних випадках — це нові черги будівництва.

⚠️ Важливі застереження

Інформацію про терміни затримки зі здачею об'єктів ми беремо з відкритих джерел — на спеціалізованих порталах, форумах, на сайтах забудовників. Підсумковий термін затримки вираховуємо з першого місяця кварталу, який був зазначений забудовником, як плановий термін введення будинку в експлуатацію. Невеликі затримки — строком до 3−6 місяців — в рейтингу можуть не враховуватися.

«Мінфін» підкреслює, що кількість зданих в експлуатацію квадратних метрів, об'єктів або квартир не є абсолютним показником надійності того чи іншого забудовника, а лише одним із критеріїв, за яким можна оцінювати компанії.

Ми вважаємо, що рішення інвестувати в нерухомість читачі приймають не тільки на підставі рейтингу, а й виходячи з безлічі інших чинників, які дозволяють скласти повнішу думку про той чи інший об'єкт.

🐣 Нове в рейтингу

Ми почали рахувати не здані ЖК, а кількість зданих будинків із моменту створення компанії. Тому що ЖК можуть складатися з різної кількості будинків, і ця цифра не відображатиме достатньо чітко кількість побудованого житла.

Також ми додали дані про наявність і вид паркінгу, який є в ЖК. На жаль, дана інформація наразі є важливою, адже тепер комори, паркінг — стали приміщеннями подвійного призначення, як укриття також.

Важливий нюанс: досі не всі забудовники об'єктивно вказують клас комфортності, тому ми уточнили у таблиці «заявлений клас комфортності» — мається на увазі той клас, який вказав девелопер. Ця інформація допоможе інвесторам якісно оцінити житловий комплекс та зрозуміти, чи не завищена вартість квадрата в тому чи іншому житловому комплексі.

У новій версії рейтингу додано декілька важливих критеріїв, що дозволяють потенційним покупцям та інвесторам отримати глибше розуміння якості проєктів та надійності забудовників.

1. Терміни будівництва — визначають швидкість реалізації проєкту та можливість покупця отримати житло в зазначені строки, термін очікування того чи іншого будинку.
2. Мінімальний бюджет на квартиру в ЖК — показує доступність житла для різних категорій покупців.
3. Вартість м² (за житловим комплексом) — допомагає оцінити співвідношення ціни та якості житла, порівнюючи з ринком.
4. Резервне живлення — критично важливий параметр, що впливає на комфорт проживання під час перебоїв із електропостачанням.
5. Мінімальна та максимальна площа квартир (м², від-до) — визначає вибір варіантів житла, відповідно до потреб покупців.

📇 Класифікація видів цільового призначення земель

У рейтингу відображено цільове призначення ділянок, відведених під будівництво кожного з об'єктів. У таблицях воно зазначено у вигляді кодів. Нижче ви можете побачити їх «розшифровку».

Позначення, які зустрічаються в рейтингу

Цільове призначення:

02.01 Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)

02.03 Для будівництва і обслуговування будівель тимчасового проживання. Для будівництва житлово-рекреаційного комплексу з паркінгами

02.06 Для колективного гаражного будівництва

02.07 Для іншої житлової забудови. Для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з об'єктами соціально-громадського призначення та паркінгами

02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного, торговельного комплексу з наземними і підземними паркінгами та вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського, соціального та торговельного призначення

03.02 Для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти

03.10 Для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов’язаною з отриманням прибутку. Для будівництва, експлуатації та обслуговування готельно-офісного, торговельного комплексів з надземними та підземними паркінгами

03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови

11.02 Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, включаючи об'єкти оброблення відходів, зокрема із енергогенеруючим блоком

15.07 Для розміщення та постійної діяльності інших, створених відповідно до законів України, військових формувань

🗨️ Додаткова інформація

У рейтингу також вказується наступна інформація про будівельні компанії та житлові комплекси, які вони будують:

• рік заснування забудовника і його власники — інформація про власників береться з доступних відкритих джерел;
• район, в якому розташований житловий комплекс, адреса;
• вартість квадратного метру житла в кожному ЖК на квартири, які є у продажу, станом на 1 квартал 2025 року.

Всю цю інформацію «Мінфін» отримав із відкритих джерел.