Лук`янівку не пропонувати: як масові обстріли Києва змінили орендні ставки

За останні декілька тижнів намітилися дві важливі тенденції. По-перше, вже знижується потік потенційних орендарів — паузу взяли як ті, хто раніше проживав у столиці, а згодом виїхав до регіонів чи за кордон, так і переселенців зі східних регіонів.

«Люди почали замислюватися, а чи варто їхати до столиці, чи справді вона найзахищеніша в країні чи, може, краще оселиться у Вінниці чи у Львові», — каже експерт ринку нерухомості та ексголова Асоціації фахівців нерухомості України (АСНУ) Юрій Піта.

По-друге, змінюються цінники. Як зазначає столичний рієлтор Ірина Луханіна, в районах, які найчастіше обстрілюють, орендні ставки вже впали на 15−20%, а багато орендарів переїжджають до безпечніших, на їхню думку, локацій.

Які райони потрапили до чорного списку

Останнім часом у Києві почастішали ворожі обстріли, причому зросла їхня інтенсивність — удари йдуть у тому числі по житловому фонду, причому є руйнування будинків зі смертельними жертвами, не кажучи вже про вибиті вікна та потрапляння уламків.

Лише у червні були дві масовані атаки, основний удар припав на Лук'янівку та Солом'янський район, хоча постраждали будинки також на Святошино, Подолі, Оболоні.

Як видно з графіка, підготовленого Texty.org.ua, порівнюючи з першим роком війни кількість попадань помітно знизилася, але самі обстріли стали «щільнішими» і націлені саме на цивільну інфраструктуру.

При цьому, як зазначає видання, вимальовується четвірка лідерів київських районів за обстрілами: Шевченківський, Святошинський, Солом'янський та Голосіївський райони. Найбезпечніше жити на Троєщині.

Як ця нова реальність впливає на ринок оренди житла у столиці?

Київський рієлтор Ірина Луханіна каже, що останні атаки призвели ринок оренди до стану турбулентності.

«Останні хвилі масованих обстрілів по місту внесли не тільки руйнування, а й відчутно вплинули на поведінку орендарів. Люди, які тільки-но почали повертатися, знову почали замислюватися: де жити, наскільки це безпечно і чи варто взагалі залишатися в межах столиці», — зазначає Луханіна.

Юрій Піта впевнений: підбивати підсумки поки що рано, але, може виявитися так, що Київ втратить статус «нового будинку» для тимчасових переселенців зі східних регіонів. Люди, побачивши, що Київ обстрілюють ненабагато менше, ніж, наприклад, Харків, змінюватимуть маршрути з переселення, і вибиратимуть не Київ (який донедавна вважався одним із найзахищеніших в Україні), а інші регіони, наприклад, Вінницю чи Львів.

Як каже Луханіна, перша і найочевидніша реакція, яка вже проявилася, — локальна міграція всередині самого Києва. «Ті, чиї квартири постраждали від ударної хвилі чи прямих влучень, просто змушені терміново шукати нове житло. Вибиті вікна, пошкоджені комунікації, перекриті під'їзди — все це робить квартиру непридатною для життя, і питання „переїжджати чи ні“ відпадає саме собою», — розповіла Луханіна «Мінфіну».

Олена, яка переїхала до Києва з Миколаєва, яка винаймала квартиру на Сирці за 12 тисяч гривень, розповіла «Мінфіну», що в ніч на 23 червня в її житлі вилетіли всі вікна, і воно фактично стало непридатним для життя. «Шукатиму нову квартиру, але вже в „тихішому“ районі, наприклад, на Оболоні або взагалі в передмісті», — каже наша співрозмовниця.

Як зазначає Луханіна, «навіть ті, чиї будинки не постраждали, дедалі частіше шукають спокійніший варіант. І якщо раніше центр Києва вважався бажаним і престижним, то зараз близькість до стратегічних об'єктів інфраструктури працює, радше, в мінус. Особливо це відчувається в районах, які звучать у новинах найчастіше, — Лук'янівка, Солом'янка, частково Шевченківський район», — пояснила Луханіна.

За прогнозами рієлторів, орендарі житла зміщуватимуться в райони, де поки що найменше «прилітає», — це, зокрема, Лівий берег (Осокорки, Позняки), спальні райони Оболоні, Виноградар, а також передмістя (особливо Обухівський напрямок).

Як зазначив Піта, процес міграції буде нешвидким, оскільки люди зав'язані на роботі, дитсадку чи школі для дітей, тобто рішення про зміну місця проживання дається не так просто.

Основний потік міграції, особливо якщо ворожі атаки повторяться, очікується до осені.

«Цікаво і те, як трансформується поведінка переселенців. Ті, хто повернувся, тепер вибирають обережніше: не лише за ціною та розташуванням, а й за «відчуттям безпеки». Оренда стає короткостроковою — на місяць-два, з опцією «швидкого виїзду». Все частіше в розмовах звучить: «А якщо прилетить — ви робите знижку?» або «Ми готові зняти, але якщо що — розірвати без штрафів», — розповіла «Мінфіну» Луханіна.

Як змінюються орендні ставки

Як кажуть рієлтори, зміна настроїв орендарів вже почала позначатися на цінниках.

«Приміром, на тій же Лук'янівці чи Солом'янці йде відчутне зниження цін на оренду — на 10−15% у сегменті економ та старого житлового фонду. У дорожчому сегменті коливання менші — приблизно 5−7%, але навіть там орендодавці почали охочіше торгуватися та обговорювати умови», — розповіла «Мінфіну» Луханіна.

За даними платформи Bird, одиничка на проспекті Чорновола площею 36 квадратів із гарним ремонтом здається за 12 тисяч гривень. Рієлтори кажуть, що нещодавно така коштувала щонайменше 14−15 тисяч. Однокімнатну квартиру по сусідству площею 40 квадратів із новими меблями та технікою виставлено за 18 тисяч. Але, як вважають рієлтори, найімовірніше, господар зробить знижку під конкретного орендаря, щонайменше 10−15%.

У безпосередній близькості від заводу «Артем» (куди «прилітає» найчастіше) квартири з гарним ремонтом здаються за 12−14 тисяч гривень, тобто практично за тим самим цінником, що й у спальних районах. Хоча ще деілька місяців тому вони коштували щонайменше 15 тисяч. І це цінники в оголошеннях. На практиці, як зазначають рієлтори, під конкретного клієнта власники «небезпечних» районів готові надавати додаткову знижку — щонайменше 10%, або ще мінус 1 200 гривень на місяць.

У Солом'янському районі з нещодавно виставлених для оренди варіантів, наприклад, одиничка з дизайнерським ремонтом у 57 квадратів на вулиці Липківського у новому ЖК за 20 тисяч гривень. Ще декілька місяців тому таку можна було орендувати за 24−25 тисяч, — кажуть рієлтори.

При цьому, як зазначає Ірина Луханіна, зростає інтерес із боку орендарів до районів, які раніше могли здаватися «віддаленими» чи «незручними», а тепер вважаються «відносно безпечними». Йдеться, зокрема, про Голосієво, Дарницю, Новобіличі, околиці із зеленими зонами та доступом до метро.

«Особливо популярні ті будинки, в яких є укриття чи хоча б просторі підземні паркінги, які здатні тимчасово виконувати функцію притулку. Люди почали ставити такі запитання вже на першому дзвінку: «А чи є підвал? Де найближче укриття? Який поверх?», — каже Луханіна. Але й у новому списку переваг є свої винятки, наприклад, люди готові розглядати будинки на Святошино, але лише подалі від заводу «Антонов».

«Ціни на такі «умовно спокійні» квартири залишаються стабільними чи навіть трохи зросли — особливо на Дарниці. Якщо в березні однокімнатну квартиру тут можна було винайняти в середньому за 12−13 тисяч гривень, то в червні за аналогічний варіант просять уже 14−15 тисяч. А якщо це новобудова із підземним паркінгом — цінник може підвищуватися до 17 тисяч і більше», — каже Луханіна.

За даними Bird, наприклад, на вулиці Богатирській на в'їзді до Києва з боку Оболоні однокімнатна квартира в новому будинку коштує 18 тисяч, тобто фактично стільки ж, скільки і на центральній Лук'янівці.

За словами Луханіної, зрушення відбулося і щодо оренди у передмісті.

«Люди, які втомилися від тривог, придивляються до Віти-Поштової, Чабанів, Крюківщини, Лісників, Ходосівки. Хтось уже винайняв там будинок, хтось орендує таунхаус чи частину котеджу. З'явилася нова логіка: нехай далі від центру, але з можливістю сховатися, мати генератор, автономність та простір. Тут оренда зросла приблизно на 10−12% за останні три місяці, особливо на компактні будинки до 100 кв. м, придатні для життя сім'ї», — зазначає Луханіна.

Киянин Ігор, власник квартири в Солом'янському районі, розповів «Мінфіну», що після нещодавньої масованої атаки зняв частину будинку на Обухівській трасі, оскільки «нормально спати у Києві останнім часом практично неможливо, а зранку треба працювати».

Скажімо, на olx однокімнатна квартира в Обухові з посереднім ремонтом пропонується за 10 тисяч гривень, а квартира в новому ЖК — за 15 тисяч. Щодо будинків, то навіть старий дачний будиночок у Василькові тягне на 20 тисяч гривень, а за 10 тисяч можна орендувати лише дачний будиночок зі зручностями у дворі.

Нові тенденції поки що тільки приживаються на ринку оренди. «Далеко не кожен орендар після першої ж атаки біжить шукати нове житло, оскільки вибір квартири пов'язаний із місцем роботи, садочком чи школою для дитини. Але, зрозуміло, якщо масовані атаки з великими руйнуваннями продовжаться, то міграція постояльців посилюватиметься», — каже Юрій Піта.

У міру збільшення потоку орендарів, що переїжджають, власники спорожнілих квартир можуть ще більше скинути ціни — до 30% і більше.

«Ринок оренди стає дедалі емоційнішим, схильним до сплесків страху і надії. Ціни в центрі падають, на околицях зростають, і все це відображення внутрішнього запиту киян: знайти не просто житло, а місце, де можна хоча б тимчасово відчути себе в безпеці», — резюмувала Луханіна.

Чи зміцнюватиметься ця тенденція або, навпаки, зійде нанівець, багато в чому залежить від того, чи збережуться масовані атаки на столицю з великими пошкодженнями житлового фонду. Якщо це станеться, цінники у мікрорайонах, де найчастіше «прилітає», до осені взагалі можуть посипатися — знижки будуть аж до 50%, — кажуть рієлтори.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки