Інвестиції в паркомісця: опанувати ринок, що зароджується

У 2016 році киянин Олександр Юрченко після купівлі квартири у новобудові на лівому березі Дніпра біля метро «Чернігівська» підшукував й паркомісце для своєї машини. У власному будинку їх не було ні на продаж, ні в оренду. Місце вдалося його знайти й придбати за $6,5 тисяч у висотці неподалік. І це була дуже вдала інвестиція, згадує він, бо через вісім місяців місця у цьому самому підземному паркінгу вже продавали по $12 тисяч.

У Києві, де курсує понад 1 млн авто, брак місць для паркування відчувається дуже гостро. Машинами щільно обліплені всі прибудинкові території, часто включно з тротуарам та газонами. Через нестачу місць власники авто почали запарковувати й стоянки біля супермаркетів, які для цього не призначені. Торгівельні мережі відразу ж відреагували й зробили їх платними, якщо машина стоїть більше години. Кожна наступна година буде коштувати від 30 до 50 грн.

Гостра нестача місць для авто тягне вгору й ціни на паркомісця, особливо у підземних паркінгах, привабливість яких різко зросла у воєнний час. «Вартість одного паркомісця у Києві варіюється від 15 до 30 тисяч доларів, і такі розцінки не зменшують попит, — зазначає Анна Анісімова, керівник відділу інвестицій та аналітики компанії „Інтергал-Буд“. — Паркомісця розпродаються максимум у перший рік після заселення житлового комплексу».

Молодий ринок

Перші паркомісця почали споруджувати у житлових будинках для держслужбовців у 2000-х роках, згадує експерт з продажу нерухомості Олександр Дурадажи. Через кілька років їх почали будувати більше, бо збільшилася кількість машин у великих містах і відповідно зріс попит. Але він ще не став масовим.

Навіть у 2015 році, за словами Анісімової, покупці житлової нерухомості не вважали за доцільне додатково купувати місце для машини в паркінгу, воліючи залишати авто десь поблизу будинку. Проте такий варіант вирішення проблеми з паркуванням швидко довів свою неспроможність. Місця катастрофічно не вистачає не тільки поряд з новими будинками, а й у вузьких дворах радянської забудови 1960−1980-х років, яка взагалі не була розрахована на велику кількість машин.

Крім того, у разі паркування у дворі гостро постає питання безпеки. «Можуть пошкодити машину. Я один з тих людей, які постраждали через це, — каже Дурадажи. — Дуже неприємна штука. Поліція в цих питаннях не допомагає».

За останні п’ять років попит на паркомісця шалено зріс. Їх активно почали купувати не тільки для власного автомобіля, а й стали розглядали як один з видів інвестицій у нерухомість. Попит на місця у підземних паркінгах досяг свого піку у 2019−2021 роках. «За рік до повномасштабного вторгнення ми фіксували зростання спекулятивного попиту на паркомісця, — розповідає Анісімова — Інвестори вбачали у цьому вигоду: придбати з метою подальшого продажу, коли питання паркування у комплексі стане гострішим, або здавати машиномісця в оренду».

Після початку широкомасштабного вторгнення у лютому 2022 року підземні паркінги набули ще однієї функції — як укриття для людей під час повітряних атак. Після відновлення продажів нерухомості попит на них був стабільним, тому забудовники ціни на них не зменшували.

Види паркінгів і їхні переваги та недоліки

Місця для паркувань бувають кількох видів. Найпростіші у спорудженні й найдешевші — це наземні паркінги. Їх найчастіше розміщують біля будинків економ-класу, які мають довкола себе достатньо території. Їхня головна перевага — невелика ціна. Зараз ціни на оренду паркомісця в такому паркінгу в Києві, за даними порталу OLX, коливаються в межах 900−1300 грн на місяць. А головний їх недолік — те, що машина не захищена від погодних умов і зараз — від наслідків можливих повітряних атак.

Надземні паркінги на кілька рівнів не надто розповсюджені в Україні. Вони потребують багато місця для спорудження. За будівельними нормами, вони мають бути на відстані не менш ніж 50 м від будинку. Їхні переваги — машина більш захищена від погодних умов. Недоліки — вища ціна, ніж у наземного паркінгу. Ціни на оренду паркомісця у такому паркінгу зараз стартують від 2000 грн за місце на останньому поверсі без даху до 3200−4000 грн на нижчих поверхах.

Підземні паркінги — найбільш комфортний варіант стоянки для автомобіля. Вони мають найбільше переваг поряд з іншими видами паркінгів: не займають вільні території навколо будинків, машина в них захищена від непогоди, перебуває поряд з житлом (до неї можна швидко спуститися на ліфті), у них приділяється найбільша увага питанням безпеки й додаткових сервісів для автовласників. Так, там встановлюється відеоспостереження й системи контролю доступу, зокрема пристрої для зчитування номерів авто. У них передбачена потужна система вентиляції, зарядки для електрокарів, точки для облаштування санвузлів. Єдиний їх недолік — висока ціна.

Підземні паркінги — це складні інженерні конструкції, які за деяких умов взагалі не можна звести. «Не всюди є сприятливі гідрологічні умови території, тож збудувати підземний паркінг неможливо. В такому разі парковка може бути передбачена у стилобаті будівлі або довкола неї у вигляді наземного багатоповерхового паркінгу», — пояснює Анісімова.

Ціни на оренду паркомісць в таких паркінгах наразі в Києві стартують від 2200 грн на місяць і в середньому складають 3500−5000 грн. Так, у підземному паркінгу біля метро «Чернігівська», де має власне паркомісце Юрченко, зараз висить об’ява з пропозицією оренди за 2300 грн на місяць плюс 350 грн за комунальні платежі.

Чи варто інвестувати

Зараз для людей, які приділяють питанню комфорту велику увагу, наявність місця у підземному паркінгу в будинку, де вони купують квартиру, має першочергове значення. Дурадажи наводить приклад: у нього був клієнт, який купував квартиру орієнтовно за 400 тисяч доларів, і першим його питанням під час консультації було: чи є до неї окремі паркомісця, які можна придбати. «І потім, коли ми оформлювали договір купівлі-продажу, він сказав, що він відштовхувався від того, що є підземний паркінг для машини і йому не потрібно виходити на вулицю, щоб сісти в машину», — каже експерт з нерухомості.

Через великий попит забудовники теж намагаються збільшити пропозицію паркомісць. За даними команди ЛУН Місто, опублікованими у липні цього року, з 2010 року у Києві зі 460 введених в експлуатацію житлових комплексів 370 (або 80,4%) мають паркінг, а у 189 (41%) споруджені підземні паркінги. Деякі забудовники намагаються максимально передбачити наявність саме підземних паркінгів у своїх будинках. Так, з 11 житлових комплексів, які на сьогодні зводить «Інтергал-Буд» у Києві, у восьми закладений саме підземний варіант паркінгу.

Перш за все паркомісця продаються покупцям квартир. При цьому забудовник може вводити обмеження на кількість місць для машин, які може придбати один інвестор. Проте кожна ситуація розглядається окремо, залежно від наявної кількості паркомісць у будинку і їхніх залишків. «Буває і так, що інвестор купує одразу декілька квартир і бажає придбати відповідну кількість машиномісць у цьому комплексі. Наприклад, ми мали такий запит в ЖК «Лук'янівський каскад», — розповідає Анісімова.

Доречі, в жовтні 2023 року «Інтергал-Буд» запустив продаж місць в паркінгу ЖК «Нивки-Парк» за ціною від 980 тисяч гривень.

Зараз паркомісць у Києві катастрофічно не вистачає і тому, на думку Дурадажи, це далеко не межа їхньої ціни. Вони і надалі будуть дорожчати. Тому купівля паркомісць з метою подальшого перепродажу й оренди є привабливою інвестицією.

Якщо порівнювати інвестування в паркомісця з інвестуванням в житло з метою подальшого здавання в оренду, то воно має дві суттєві переваги. По-перше, сума інвестицій є меншою, ніж, наприклад, під час придбання однокімнатної квартири. По-друге, паркомісце на відміну від квартири не потребує додаткових витрат на ремонт та експлуатаційне обслуговування.

Стосовно періоду окупності, то експерти галузі називають різні цифри. За словами Анісімової, якщо, наприклад, придбати паркомісце за 15−20 тисяч доларів, то він складає приблизно 18 років. Це якщо вартість оренди становитиме 100 доларів на місяць. Якщо суми більші, то, відповідно, інвестиції окупляться швидше.

На думку Дурадажи, окупитися паркомісце може навіть за 3−5 років. І у нього є такі приклади в практиці. «У нас паркомісць зараз дуже мало, а попит великий. Це питання комфорту для автовласника. До того ж у війну змінилася тактика в плані безпеки авто. — каже він. — Людина, яка має машину більш ніж за 30−40 тисяч доларів, а це кожна друга машина у нас в Києві, буде орієнтуватися на паркомісце».